Risoluzione Contratto Preliminare di Compravendita

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In questa guida spieghiamo come risolvere il contratto preliminare di compravendita e proponiamo un fac simile risoluzione contratto preliminare di compravendita Word e PDF da utilizzare come esempio.

Il contratto preliminare di compravendita, comunemente chiamato compromesso, è un accordo a effetti obbligatori con il quale le parti si impegnano a stipulare successivamente un contratto definitivo, destinato a trasferire la proprietà di un immobile dal venditore al compratore. Questa fase negoziale riveste grande importanza, poiché già al momento della sottoscrizione del preliminare sorgono diritti e doveri a carico di entrambe le parti, con conseguenze giuridiche ed economiche significative. Nonostante la volontà iniziale possa essere solida, capita talvolta che una delle parti non adempia o si renda conto di non potere più onorare gli obblighi assunti. In questo contesto si apre la questione della risoluzione del contratto preliminare e dei vari effetti che ne conseguono, compresi quelli relativi all’eventuale restituzione della caparra e alle imposte da pagare.

Il compromesso, oltre a stabilire il prezzo, la data prevista per il rogito notarile e le caratteristiche dell’immobile, crea un vincolo giuridico tra venditore e acquirente. Quest’ultimo viene spesso definito promissario acquirente, mentre il primo viene indicato come promittente venditore. Nel momento in cui le parti si obbligano reciprocamente alla successiva conclusione del definitivo, possono inserire anche una caparra confirmatoria, somma versata come prova della serietà dell’affare. Le funzioni di questa caparra sono molteplici, da un lato serve a garantire al venditore che il potenziale acquirente è effettivamente intenzionato a portare a termine l’acquisto, dall’altro lato tutela l’acquirente, rendendo l’accordo più robusto. L’importo varia in funzione delle trattative, del valore dell’immobile e delle prassi di mercato.

La proposta di acquisto accettata, in molti casi, equivale già a un contratto preliminare, poiché racchiude gli elementi essenziali dell’accordo futuro. Per questo motivo occorre prudenza a partire dal momento dell’offerta, visto che la sottoscrizione di un testo che contenga tutti gli elementi di base (parti, oggetto, prezzo, tempistiche, caparra) produce effetti vincolanti e può originare situazioni di responsabilità in caso di mancato adempimento. È consigliabile verificare con attenzione la situazione dell’immobile, soprattutto sotto il profilo urbanistico, catastale e ipotecario, prima di impegnarsi. Se l’immobile fosse gravato da ipoteche, abusi edilizi o altre irregolarità, il promissario acquirente rischierebbe di trovarsi esposto a problematiche difficili da risolvere in seguito. Proprio per evitare sorprese, conviene affidarsi a un notaio a partire dalle prime fasi della trattativa, in modo da ricevere tutte le informazioni necessarie e predisporre documenti chiari e completi.

La risoluzione del contratto preliminare può derivare innanzitutto da un accordo consensuale tra le parti. Se entrambe si rendono conto che l’operazione non può o non deve più avere luogo, possono stipulare un vero e proprio accordo di risoluzione che, da un punto di vista formale, si configura come un nuovo contratto di segno opposto rispetto al precedente. Questa forma di risoluzione non è imposta dall’ordinamento, ma si basa sulla libera volontà delle parti di porre fine al compromesso. Le conseguenze di una risoluzione consensuale sono in genere meno gravose, poiché non si attribuisce la colpa del mancato adempimento a nessuna delle parti, ma si riconosce che, di comune accordo, si è preferito evitare di procedere. In tale ipotesi, però, esistono comunque oneri fiscali da rispettare, dato che l’atto di risoluzione è considerato dal fisco come un nuovo contratto. La normativa prevede il pagamento di un’imposta di registro in misura fissa di 200 euro. Se il contratto originario aveva previsto il versamento di una caparra confirmatoria e tale somma deve essere restituita, in tutto o in parte, possono scattare ulteriori imposte, di regola un’aliquota dello 0,50% sulla caparra che viene restituita o trasferita.

Una seconda forma di risoluzione, molto diversa dalla prima, è quella per inadempimento, che si verifica quando una delle parti non è più in grado (o non intende) adempiere alle obbligazioni che ha assunto con il compromesso. Accade frequentemente, ad esempio, che il promissario acquirente, arrivato il momento di stipulare il rogito, non disponga più della liquidità necessaria, magari perché la banca ha rifiutato il mutuo o perché nel frattempo sono intervenute cause di natura economica. Oppure il promittente venditore potrebbe aver perso la disponibilità del bene, l’immobile potrebbe aver subito un danneggiamento rilevante o potrebbero essere emersi vizi gravi che ne compromettono l’utilizzo. In tutti questi casi, se la parte non inadempiente ritiene che l’interesse all’adempimento sia venuto meno, può richiedere la risoluzione del contratto preliminare e far cessare così ogni vincolo giuridico.

L’effetto pratico della risoluzione per inadempimento incide anche sulla sorte della caparra confirmatoria. Se è il compratore a essere in colpa, il venditore può trattenere la caparra versata, senza dover fornire ulteriori motivazioni, purché risulti provato l’inadempimento. Se, viceversa, è il venditore a essere responsabile della mancata stipula del contratto definitivo, l’acquirente ha diritto a ricevere il doppio della caparra. È una forma di tutela forte, espressamente prevista dal Codice civile, che serve a scoraggiare comportamenti scorretti e tutela chi ha rispettato i propri obblighi o era in grado di farlo. È chiaro, però, che se subentra una controversia, potrebbe essere necessario l’intervento di un giudice per stabilire se esiste un inadempimento e di chi sia la responsabilità. Un eventuale procedimento giudiziario può richiedere tempo e risorse economiche, motivo per cui è sempre preferibile cercare una soluzione consensuale o una mediazione prima di intraprendere la via del tribunale.

L’alternativa alla risoluzione è la richiesta di esecuzione in forma specifica, prevista dall’articolo 2932 del Codice civile. In pratica, se una parte desidera concludere il definitivo ma l’altra parte si rifiuta, può chiedere al giudice di emanare una sentenza costitutiva, che produca gli stessi effetti del contratto non stipulato. In altre parole, laddove si realizzino i presupposti, e dunque non sussistano ostacoli legali o circostanze che rendono impossibile il trasferimento, il giudice può sostituirsi alla volontà della parte inadempiente e ordinarle di procedere al passaggio di proprietà. Chi richiede l’esecuzione in forma specifica deve offrire l’adempimento di ciò che aveva promesso: se è il promissario acquirente, deve depositare il prezzo pattuito; se è il promittente venditore, deve garantire la consegna dell’immobile libero da pesi e trascrizioni pregiudizievoli, conforme alle norme urbanistico-edilizie e perfettamente vendibile. Una volta che la sentenza è passata in giudicato (ovvero quando non è più impugnabile, decorso il termine di legge), produce l’effetto di trasferire la proprietà. Questo strumento si rivela utile quando l’interesse primario di chi agisce è ottenere comunque l’acquisto o la vendita, piuttosto che sciogliersi dal rapporto contrattuale.

La scelta tra risoluzione e richiesta di esecuzione in forma specifica appartiene di norma alla parte adempiente, che può valutare le convenienze del caso. Se, per qualsiasi motivo, non è più interessata al bene, risulta preferibile la risoluzione. Se invece desidera ardentemente concludere l’acquisto (o la vendita), si può agire per l’esecuzione forzata del contratto. Va ricordato che, una volta intrapresa la via della risoluzione giudiziale, non è più possibile convertire quella domanda in una richiesta di esecuzione specifica, poiché le due azioni sono considerate alternative. Allo stesso modo, non si può passare dall’azione volta all’adempimento all’azione di risoluzione se non nei casi e nei termini previsti dalla legge, ossia prima che il giudice si pronunci in maniera definitiva.

Sia in caso di risoluzione che in caso di esecuzione in forma specifica, la parte danneggiata dall’inadempimento ha il diritto di chiedere anche il risarcimento del danno. La responsabilità contrattuale sorge nel momento in cui una delle parti non esegue ciò che aveva promesso entro il termine stabilito o manifesta in modo chiaro la propria intenzione di non adempiere. Il danno può comprendere, ad esempio, spese già sostenute per ristrutturazioni, interessi passivi su finanziamenti, canoni di locazione pagati in attesa del trasferimento della proprietà o minori guadagni derivanti dall’impossibilità di affittare o rivendere l’immobile. Per ottenere tale risarcimento, è necessario dimostrare il nesso di causalità tra l’inadempimento e le perdite subite, oltre che l’entità economica effettiva di queste ultime.

Un ulteriore aspetto da non sottovalutare riguarda il profilo fiscale. Come già accennato, anche quando si scioglie il contratto preliminare, sia per accordo consensuale sia per inadempimento con relativo accordo transattivo, scattano obblighi di registrazione. Se si formalizza la risoluzione in un atto scritto, bisognerà versare l’imposta di registro di 200 euro in misura fissa. Inoltre, nel caso in cui la caparra confirmatoria debba essere restituita, il fisco può richiedere un’imposta proporzionale, pari allo 0,50% della somma oggetto di restituzione, purché l’originaria registrazione del preliminare fosse già stata assoggettata all’imposta sulla caparra. Tali previsioni sono poste a garanzia della chiarezza dei rapporti fiscali e contribuiscono a evitare manovre elusive.

Risulta dunque evidente che il contratto preliminare, anche se non trasferisce immediatamente la proprietà, crea obbligazioni importanti per le parti. È consigliabile prestare la massima attenzione alla fase delle trattative e, se possibile, mettere in sicurezza i reciproci interessi appoggiandosi a un consulente professionista fin dall’inizio, in modo da redigere un testo completo di ogni clausola necessaria (termini essenziali, importo e modalità di versamento della caparra, eventuali condizioni sospensive, indicazione sulla conformità catastale e urbanistica). Tale prassi riduce il rischio di future controversie e rende più agevole la fase decisiva del rogito.

Fac Simile Risoluzione Contratto Preliminare di Compravendita Word

Di seguito si trova un risoluzione contratto preliminare di compravendita Word che è possibile utilizzare come bozza. Il documento di esempio è in formato DOC, può di conseguenza essere aperto e compilato con Word, convertito in PDF o stampato.