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In questa guida spieghiamo come funziona il preliminare di compravendita box auto e proponiamo un fac simile preliminare di compravendita box auto Word e PDF da utilizzare come esempio.
Preliminare di Compravendita Box Auto
Il preliminare di compravendita di un box auto, comunemente indicato con il termine “compromesso”, rappresenta un passaggio fondamentale per chi intende acquistare o vendere un’unità immobiliare destinata al parcheggio o al deposito di autoveicoli. L’uso del termine “compromesso” per definire il preliminare è diffuso nel gergo comune, anche se in senso tecnico-giuridico si parla propriamente di contratto preliminare di compravendita, con cui le parti convengono di stipulare in un momento successivo il contratto definitivo di vendita. È bene chiarire da subito che ci si trova davanti a un vero e proprio contratto, con cui il promissario acquirente e il promittente alienante si assumono reciproci obblighi a concludere la futura vendita, sebbene la proprietà del bene e il pagamento del prezzo vengano rimandati alla stipula definitiva.
Per comprendere la natura del preliminare di vendita di un box auto, occorre considerare la funzione tipica di questo genere di accordo. Le parti, infatti, non sempre sono pronte a concludere immediatamente il contratto definitivo. Può succedere che l’acquirente debba richiedere un mutuo per finanziare l’acquisto, o che il venditore necessiti di un certo periodo di tempo per liberare il box o regolarizzare la situazione urbanistico-catastale, oppure che entrambe le parti vogliano assicurarsi un vincolo reciproco senza dover immediatamente trasferire la proprietà. In questi casi, il preliminare offre la possibilità di bloccare l’accordo, impegnandosi a stipulare il rogito a una data successiva. La legge stabilisce che i contratti diretti al trasferimento della proprietà di beni immobili (come appunto box, garage e posti auto) debbano seguire precise regole formali, richieste dal codice civile: da qui l’importanza che il preliminare rispetti i requisiti di forma e contenuto propri della compravendita immobiliare, pena la sua nullità.
L’elemento essenziale del preliminare consiste nel fatto che esso produce obbligazioni giuridiche ma non trasferisce la proprietà del box auto. Solo con la firma del contratto definitivo, che viene generalmente stipulato davanti a un notaio, si realizzeranno gli effetti reali tipici della vendita: vale a dire il passaggio di proprietà dal venditore all’acquirente, il pagamento del prezzo pattuito e l’eventuale consegna effettiva del box se non già avvenuta in precedenza. Il preliminare, dunque, è un contratto obbligatorio che crea il diritto di pretendere da controparte la conclusione del definitivo. Se una delle parti si rifiuta ingiustificatamente di rispettare gli impegni presi, la legge offre all’altra parte gli strumenti per agire in giudizio e ottenere l’esecuzione del contratto o, in casi estremi, il risarcimento del danno.
Quando si parla di contenuto del preliminare di compravendita di un box auto, la prima regola da tenere presente è che lo scritto deve essere sufficientemente preciso e completo, così da evitare ambiguità. È opportuno che il box venga identificato in modo puntuale, attraverso l’indirizzo e i dati catastali, poiché una descrizione vaga o approssimativa non è utile per garantire la certezza dell’oggetto della vendita. Occorre poi che sia indicato il prezzo concordato per la cessione, così come ogni eventuale anticipo o somma versata a titolo di caparra. La legge non richiede necessariamente la presenza di specifiche clausole ulteriori, ma nella prassi è frequente inserire regole che definiscano in modo chiaro le condizioni cui le parti intendono vincolarsi, anche per rendere più agevole la successiva redazione dell’atto definitivo.
La forma scritta del preliminare non è solo fortemente consigliata ma anche imposta come condizione di validità, poiché il codice civile stabilisce che i contratti che hanno a oggetto beni immobili devono essere redatti per iscritto (atto pubblico o scrittura privata). Una scrittura privata, anche se non redatta davanti al notaio, può avere pieno valore legale, ma esistono alcuni casi specifici – come la vendita di immobili ancora da costruire o in corso di costruzione – in cui è obbligatoria la forma pubblica o, almeno, la scrittura privata autenticata dal notaio. Nel caso di un box auto già esistente e privo di particolari problematiche urbanistiche, non vi è un obbligo assoluto di rivolgersi a un professionista per la firma del preliminare; tuttavia, rivolgersi a un notaio già in questa fase può offrire un margine di sicurezza aggiuntivo, perché consente di trascrivere il preliminare nei registri immobiliari, mettendo il promissario acquirente al riparo da possibili imprevisti, ad esempio un’eventuale vendita del medesimo bene a un terzo prima della stipula definitiva.
Un aspetto spesso discusso nel preliminare di compravendita di un box auto riguarda la possibilità di inserire clausole accessorie che tutelino le parti in caso di inadempimento o di ritardi ingiustificati. Le clausole più frequenti sono quelle relative alla caparra confirmatoria o a una clausola penale. Nel primo caso, il venditore può chiedere all’acquirente il versamento di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, la quale serve come prova della serietà dell’impegno e come garanzia del rispetto dei patti. Se entrambe le parti adempiono correttamente, la caparra viene restituita o imputata al pagamento del prezzo. Se invece una delle parti non rispetta gli impegni assunti, l’altra può recedere dal contratto trattenendo la caparra ricevuta o pretendendo il doppio di quanto versato, senza necessariamente dover agire per il risarcimento integrale dei danni subiti (salvo patto contrario). La cosiddetta caparra penitenziale, invece, viene stabilita quando alle parti si concede la facoltà di non stipulare il definitivo, con la consapevolezza che l’unica conseguenza del recesso sarà la perdita della caparra per chi recede o la restituzione del doppio di quanto ricevuto. Un altro strumento di tutela è la clausola penale: in tal caso, si stabilisce che il contraente inadempiente debba corrispondere una somma predeterminata a titolo di risarcimento del danno. Contrariamente alla caparra, la clausola penale può essere prevista anche solo per il ritardo, con una somma predeterminata per ogni giorno in cui il rogito viene differito ingiustificatamente.
Talvolta ci si domanda se sia obbligatorio indicare nel preliminare la data del rogito per il passaggio di proprietà. Non è un requisito essenziale ai fini della validità del contratto, ma è consuetudine inserirlo per definire i tempi della futura stipula. Se tuttavia non è stabilito alcun termine, la legge prevede che il creditore della prestazione – vale a dire, di norma, il promissario acquirente che vuole ottenere la proprietà del box auto – possa pretendere l’adempimento immediatamente. Sarà comunque il giudice, in caso di controversie, a valutare se il lasso di tempo intercorso tra la firma del preliminare e la richiesta di concludere il definitivo fosse congruo. Quando invece un termine è stato fissato, questo di regola non è considerato essenziale, a meno che non emerga chiaramente la volontà di entrambe le parti di considerarlo tale, manifestando che la scadenza temporale è condizione imprescindibile affinché la compravendita abbia ancora utilità. Le semplici espressioni “entro e non oltre” o simili non sono di per sé sufficienti per configurare un termine essenziale, poiché occorre dimostrare in modo inequivocabile che la violazione di tale scadenza renda l’accordo privo di interesse per la parte non inadempiente. Nella maggior parte dei casi è dunque possibile concordare una proroga, purché non risulti eccessivamente lunga e non comporti un pregiudizio per la controparte, che altrimenti vedrebbe compromessa la finalità stessa della compravendita.
Un’ulteriore questione rilevante è quella della registrazione del preliminare. L’obbligo di registrazione ha natura squisitamente fiscale e non incide sulla validità del contratto preliminare, che rimane efficace tra le parti anche se non viene registrato. Tuttavia, omettere la registrazione può espone i contraenti a sanzioni amministrative e ad accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate. Perciò, pur non essendo un requisito di validità del contratto, la registrazione entro venti giorni dalla data di stipula (o trenta giorni, se la sottoscrizione è avvenuta all’estero) costituisce un adempimento da non trascurare. Inoltre, se nel preliminare si è pattuita la corresponsione di somme di denaro a titolo di caparra o di acconto, occorre versare l’imposta di registro e, nel caso di acconti, anche la relativa imposta proporzionale che verrà successivamente scomputata o conguagliata al momento della registrazione del contratto definitivo.
Per quanto riguarda la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, essa non è obbligatoria ma è fortemente consigliata quando si desidera una tutela particolarmente intensa, specie per l’acquirente che vuole evitare il rischio di ipoteche, pignoramenti o doppie vendite intervenute sul box auto nel frattempo. La trascrizione, però, può avvenire solo se il preliminare è stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata da un notaio. Questo passaggio rende inopponibili a terzi gli eventuali atti traslativi o le iscrizioni pregiudizievoli che dovessero colpire l’immobile successivamente alla trascrizione, garantendo un notevole vantaggio a chi, come acquirente, sta per completare l’acquisto.
Nel caso specifico di un box auto, è utile tenere presente che, nonostante possa sembrare un immobile di minore importanza rispetto a un’abitazione, esso è soggetto alle stesse regole previste per la compravendita immobiliare, con obbligo di forma scritta, necessità di indicare con esattezza i dati catastali, eventuali riferimenti alle pertinenze e alle destinazioni d’uso e così via. Se la compravendita riguarda un box inserito in un contesto condominiale, è opportuno che nel preliminare siano richiamate le clausole del regolamento condominiale, o comunque siano rese note le spese condominiali, gli oneri accessori e le eventuali regole interne relative all’utilizzo degli spazi comuni. Una corretta informazione e una precisa indicazione delle parti comuni eviteranno future controversie con il condominio e con gli altri proprietari, preservando la serenità del rapporto contrattuale.
È sempre raccomandabile, in sede di preliminare, verificare anche la conformità urbanistica e catastale del box oggetto di trattativa. La certezza che il bene sia regolarmente accatastato, privo di abusi edilizi o di vincoli particolari, dà tranquillità sia al venditore sia all’acquirente ed evita di scoprire a posteriori irregolarità che potrebbero rallentare la firma del rogito o, nei casi più gravi, far sorgere contestazioni tali da mettere a rischio l’intera operazione. Un’ulteriore cautela consiste nel controllare l’eventuale presenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli, elemento rilevabile attraverso una visura ipotecaria aggiornata. Tali controlli preliminari possono essere effettuati di persona, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate o tramite il notaio incaricato, il quale fornirà un quadro chiaro della situazione giuridica del box e suggerirà, se necessario, le azioni da intraprendere per regolarizzare le posizioni pendenti.
Si comprende, quindi, come il preliminare di compravendita di un box auto non sia affatto un atto meramente informale o scontato, bensì un vero e proprio contratto che impegna le parti in modo vincolante. La corretta predisposizione di tale accordo consente di definire fin da subito gli aspetti centrali dell’operazione: prezzo, modalità di pagamento, eventuali somme versate a titolo di caparra, data entro cui verrà stipulato il rogito e, se necessario, condizioni sospensive o risolutive (come l’ottenimento del mutuo da parte dell’acquirente o il completamento di alcune formalità da parte del venditore). Una volta sottoscritto, il preliminare vincola le parti a perfezionare l’operazione e garantisce loro la possibilità di adire le vie legali qualora la controparte si sottragga ingiustificatamente ai propri obblighi.
Per concludere, è bene ricordare che chi intende sottoscrivere un preliminare di compravendita di un box auto dovrebbe prestare la massima attenzione non solo alla forma e al contenuto dell’accordo, ma anche agli adempimenti fiscali, all’eventuale trascrizione nei registri immobiliari, all’inserimento di clausole che tutelino i propri interessi e alla verifica della regolarità urbanistica e catastale. Fare affidamento su un professionista (notaio o avvocato) può rivelarsi estremamente utile per personalizzare il preliminare in base alle esigenze specifiche delle parti e per assicurare che tutte le cautele siano state adottate fin dall’inizio. In tal modo, si riducono i rischi di incomprensioni e conflitti e si agevola la successiva stipula del contratto definitivo, con il tranquillo passaggio di proprietà del box auto e la soddisfazione reciproca di venditore e acquirente.
Fac Simile Preliminare di Compravendita Box Auto Word
Di seguito si trova un fac simile preliminare di compravendita box auto Word che è possibile utilizzare come bozza. Il documento di esempio è in formato DOC, può di conseguenza essere aperto e compilato con Word, convertito in PDF o stampato.
Fac Simile Preliminare di Compravendita Box Auto PDF Editabile
Il fac simile preliminare di compravendita box auto PDF editabile può essere scaricato e compilato con i dati mancanti.
