Indice
In questa pagina sono disponibili modelli Word in formato DOC e un fac simile PDF per posticipare la data del rogito immobiliare prevista nel contratto preliminare. Il pacchetto Word contiene due documenti distinti, uno dedicato alla proroga concordata e uno alla richiesta di proroga; il PDF contiene invece una scrittura privata con cui venditore e acquirente stabiliscono insieme la nuova data. Si tratta di fac simili privati, non di moduli ufficiali. La richiesta unilaterale non modifica da sola il preliminare: per spostare efficacemente la scadenza occorre l’accordo della controparte.
Fac simile Proroga Data Rogito Word
Il download Word contiene due file. Possono essere utilizzati, rispettivamente, come base per formalizzare l’accordo tra le parti oppure per proporre alla controparte lo spostamento della data originariamente prevista.
Fac simile Scrittura Privata Proroga Rogito PDF
Il PDF contiene una scrittura privata sottoscritta da venditore e acquirente. Il modello identifica il preliminare e l’immobile, indica il motivo del rinvio, sostituisce la vecchia data con quella nuova, individua lo studio notarile e conferma l’efficacia delle restanti condizioni del preliminare.
Quando è possibile posticipare la data del rogito
Il contratto preliminare di compravendita obbliga venditore e acquirente a stipulare successivamente il contratto definitivo. La data indicata nel preliminare serve a stabilire quando le parti dovranno arrivare alla stipula, ma il suo superamento non produce sempre le stesse conseguenze.
La distinzione rilevante non è tra un generico termine “ordinatorio” e un termine “perentorio”, come indicato nella precedente versione della guida, ma tra termine essenziale e termine non essenziale. Il testo vigente dell’articolo 1457 del Codice civile disciplina il termine essenziale e stabilisce gli effetti della sua scadenza.
Il termine è essenziale quando dal contratto, dalla natura dell’operazione e dall’interesse delle parti emerge che la prestazione eseguita oltre quella data non avrebbe più utilità per la parte interessata. La sola presenza di espressioni come “entro e non oltre” o “improrogabilmente” non permette sempre, da sola, di concludere che il termine sia essenziale: occorre interpretare l’intero accordo.
Se entrambe le parti vogliono comunque concludere la vendita, possono concordare una nuova data. Il rinvio può dipendere, per esempio, da ritardi nell’istruttoria del mutuo, necessità di completare documentazione, regolarizzazioni urbanistiche o catastali, cancellazione di formalità pregiudizievoli oppure esigenze organizzative condivise.
La causa del ritardo, però, non rende automaticamente legittimo il posticipo. Se l’acquirente attende il mutuo ma il preliminare non contiene una condizione sospensiva o altra clausola che lo tuteli, il semplice ritardo della banca non modifica gli obblighi contrattuali. In una situazione simile può essere utile verificare anche il modello di proposta di acquisto subordinata al mutuo.
Richiesta di proroga e accordo di proroga sono diversi
Una parte può chiedere all’altra di spostare la data, spiegando il motivo e proponendo una nuova scadenza. Questa comunicazione costituisce però soltanto una richiesta. Fino a quando la controparte non accetta, il termine previsto dal preliminare rimane quello originario.
La scrittura privata presente nel PDF ha invece una funzione diversa: presuppone che venditore e acquirente abbiano già raggiunto un accordo. Il documento contiene infatti la formula secondo cui “le parti, di comune accordo, decidono di posticipare” la data del rogito e prevede la firma di entrambe.
È quindi preferibile utilizzare la lettera di richiesta quando il consenso non è ancora stato ottenuto e la scrittura privata quando entrambe le parti hanno accettato la nuova data.
Come compilare la Scrittura Privata per Proroga Data Rogito
- Indicare le parti. Nella parte iniziale del modello devono essere riportati i soggetti che hanno sottoscritto il preliminare. Il PDF lascia due spazi separati, uno per ciascuna parte.
- Richiamare il preliminare. Nelle premesse vanno indicati l’immobile oggetto della vendita e la data in cui è stato stipulato il contratto preliminare.
- Specificare il motivo del posticipo. Il modello contiene uno spazio nel quale spiegare sinteticamente perché è necessario modificare la data. È preferibile utilizzare una descrizione concreta, per esempio “ritardo nell’istruttoria bancaria per l’erogazione del mutuo”, senza inserire motivazioni generiche non corrispondenti alla situazione reale.
- Riportare la data originaria. Deve essere indicata esattamente la scadenza contenuta nel preliminare o nell’ultimo accordo già sottoscritto dalle parti.
- Stabilire la nuova data. Il nuovo termine deve essere definito in modo inequivoco. Se le parti intendono fissare una data ultima anziché un singolo giorno, il testo deve essere adattato.
- Indicare il notaio. Il PDF prevede nome del notaio e indirizzo dello studio nel quale si svolgerà il rogito. Il notaio coordina la concreta fissazione dell’appuntamento, ma non può modificare autonomamente il termine contrattuale senza il consenso delle parti.
- Confermare le altre condizioni. Il modello stabilisce che tutti gli altri patti, condizioni e termini del preliminare rimangono invariati e pienamente efficaci. Prima di mantenere questa formula occorre verificare che le parti intendano realmente lasciare immutati anche caparra, prezzo, consegna e altre scadenze.
- Inserire luogo, data e firme. La scrittura termina con la sottoscrizione sia del venditore sia dell’acquirente.
Cosa succede se il termine del rogito è essenziale
Quando il termine è effettivamente essenziale ai sensi dell’articolo 1457 c.c., la scadenza richiede maggiore cautela. Se la parte nel cui interesse è stato stabilito il termine vuole comunque ottenere l’esecuzione dopo la scadenza, deve comunicarlo alla controparte entro tre giorni, salvo patto o uso contrario. In mancanza, il contratto si intende risolto di diritto.
Per questo motivo, se il preliminare attribuisce espressamente particolare importanza alla data del rogito, è preferibile concordare la proroga prima della sua scadenza e non fare affidamento su un’intesa informale raggiunta in seguito.
La proroga consensuale può modificare anche un termine che le parti avevano qualificato come essenziale. In tal caso la scrittura dovrebbe chiarire senza ambiguità se anche la nuova data conserva carattere essenziale oppure se le parti intendono semplicemente sostituire il precedente termine senza attribuirle tale effetto.
Cosa succede se il termine non è essenziale
Se la data non ha carattere essenziale, il semplice decorso del giorno indicato non determina automaticamente lo scioglimento del preliminare. Questo non significa però che il termine possa essere ignorato senza conseguenze.
La parte pronta a stipulare può chiedere alla controparte di adempiere e, quando ne ricorrono i presupposti, utilizzare gli strumenti previsti dalla disciplina dell’inadempimento. Se permane l’interesse alla vendita, l’articolo 2932 c.c. consente inoltre, nei casi previsti, di chiedere una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso.
Quando invece venditore e acquirente decidono entrambi di non procedere più alla compravendita, non serve una proroga ma un accordo di scioglimento. In questa situazione è più pertinente il fac simile di risoluzione del contratto preliminare di compravendita.
Proroga e caparra confirmatoria
Se nel preliminare è stata versata una caparra confirmatoria, lo spostamento della data del rogito non ne modifica automaticamente la natura né comporta la sua restituzione. Nel PDF presente in questa pagina le parti confermano espressamente tutti gli altri patti del preliminare, quindi, salvo una diversa modifica concordata, anche la disciplina della caparra continua a produrre gli effetti originariamente stabiliti.
Solo un successivo inadempimento può rendere rilevanti i rimedi previsti dall’articolo 1385 c.c. Non è corretto affermare che ogni mancato rispetto della prima data del rogito determini automaticamente la perdita della caparra o l’obbligo di restituirne il doppio: occorre prima verificare il contenuto del preliminare, l’essenzialità del termine, l’effettivo inadempimento e la parte alla quale sia imputabile.
Proroga di un preliminare trascritto
Se il contratto preliminare è stato soltanto registrato, la questione è diversa da quella della sua trascrizione nei Registri Immobiliari. La trascrizione è una tutela ulteriore che richiede l’intervento del notaio e produce effetti nei confronti dei terzi.
Per un preliminare trascritto bisogna prestare particolare attenzione alla nuova data. Il testo vigente dell’articolo 2645-bis c.c. stabilisce infatti che gli effetti della trascrizione cessano se entro un anno dalla data convenuta per il definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non viene eseguita la formalità prevista dalla norma.
Una proroga può quindi incidere sulla durata della tutela derivante dalla trascrizione. Se il preliminare è trascritto, prima di limitarsi a firmare il fac simile è opportuno coinvolgere il notaio e verificare le eventuali ulteriori formalità necessarie per conservare l’efficacia della tutela verso i terzi.
Il Consiglio Nazionale del Notariato nella guida sul contratto preliminare illustra le differenze tra registrazione e trascrizione e le tutele che derivano da quest’ultima.
Se il posticipo dipende dal mutuo
Il ritardo nell’erogazione del mutuo è una delle ragioni più frequenti per chiedere una proroga. Prima di firmare l’accordo bisogna però controllare se il preliminare contiene una condizione sospensiva e quale scadenza sia stata prevista per l’ottenimento del finanziamento.
Spostare soltanto la data del rogito può non essere sufficiente se esiste anche una distinta scadenza della condizione sospensiva relativa al mutuo. In questo caso le parti devono verificare se intendono prorogare entrambe le date. Il PDF scaricabile modifica esclusivamente la data del rogito e conferma inalterati gli altri patti: se occorre cambiare anche la condizione sul finanziamento, il testo deve essere adattato.
Se con la proroga cambia anche la consegna delle chiavi
La scrittura privata scaricabile conferma tutte le altre condizioni del preliminare e non contiene una clausola specifica sulla consegna dell’immobile. Se il possesso era previsto contestualmente al rogito, lo spostamento della stipula può comportare anche lo slittamento della consegna.
Se invece le parti decidono che l’acquirente possa entrare nell’immobile prima della nuova data, è preferibile disciplinare separatamente disponibilità dell’immobile, utenze, spese, responsabilità e restituzione delle chiavi nel caso in cui la vendita non venga conclusa. Può essere utilizzato come riferimento il modello per la consegna delle chiavi prima del rogito.
Esempio compilato di Scrittura Privata per il Posticipo della Data di Rogito Notarile
I dati utilizzati nell’esempio sono inventati e servono soltanto a mostrare come può essere compilato il fac simile. Il contenuto deve essere adattato al caso concreto.
SCRITTURA PRIVATA PER IL POSTICIPO DELLA DATA DI ROGITO NOTARILE
Tra
Marco Bianchi
e
Laura Verdi
premesso che
I sottoscritti sono le parti che hanno stipulato il contratto preliminare per la vendita dell’immobile situato in Comune Esempio, Via della Dimostrazione n. 20 in data 15 maggio 2026.
È emersa la necessità di modificare la data del rogito precedentemente stabilita per ritardo nel completamento dell’istruttoria bancaria relativa al mutuo richiesto dalla parte acquirente.
tutto ciò premesso, si stipula e si conviene quanto segue
Le parti, di comune accordo, decidono di posticipare la data del rogito notarile originariamente fissata per il 15 settembre 2026 alla nuova data del 30 ottobre 2026. Il rogito si terrà presso lo studio del notaio dott. Paolo Neri – NOME DI ESEMPIO, sito in Comune Esempio, Via del Notaio n. 5.
Si conferma che tutti gli altri patti, condizioni e termini precedentemente stabiliti nel contratto preliminare rimarranno invariati e pienamente efficaci.
Firmato a Comune Esempio, il 26 agosto 2026.
Firma del Venditore
Marco Bianchi – FIRMA DI ESEMPIO NON VALIDA
Firma dell’Acquirente
Laura Verdi – FIRMA DI ESEMPIO NON VALIDA
Errori da evitare nel posticipo del rogito
- Considerare sufficiente una richiesta unilaterale. La lettera con cui una parte chiede più tempo non modifica da sola la scadenza prevista nel preliminare.
- Aspettare che il termine essenziale sia già scaduto. Gli effetti previsti dall’articolo 1457 c.c. rendono particolarmente delicata una proroga concordata soltanto dopo la scadenza.
- Confondere “entro e non oltre” con un automatismo. L’essenzialità del termine deve risultare dall’interpretazione dell’accordo e dall’interesse delle parti, non dalla sola presenza di una formula isolata.
- Ritenere che il ritardo della banca sospenda automaticamente il preliminare. Senza una clausola sul mutuo o un accordo di proroga, la scadenza originaria continua a rilevare.
- Modificare solo la data del rogito quando devono cambiare anche altre scadenze. Condizione sospensiva del mutuo, pagamento di acconti, consegna dell’immobile o liberazione da persone e cose possono richiedere modifiche coordinate.
- Lasciare indeterminata la nuova data. Il fac simile deve indicare chiaramente quale scadenza sostituisce quella originaria.
- Dimenticare il preliminare trascritto. La proroga può incidere sui termini di efficacia della trascrizione e deve essere valutata con il notaio prima della scadenza delle relative tutele.
- Attribuire al notaio il potere di modificare il contratto. Il professionista può organizzare la nuova stipula e assistere le parti, ma la modifica del termine deriva dall’accordo tra venditore e acquirente.
