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In questa guida spieghiamo come richiedere la proroga della data del rogito e mettiamo a disposizione un fac simile di posticipo data del rogito da scaricare.
Come Posticipare la Data del Rogito Immobiliare
L’acquisto di beni e servizi è ciò che caratterizza la società odierna nel suo aspetto più verace. La necessità di dimostrare la relazione intercorrente tra acquirente e venditore trova fondamento nell’esigenza di rendere il trasferimento dei beni quanto più certo al fine di evitare controversie o di dimostrare la proprietà dei beni. A tal proposito, il contratto di compravendita è disciplinato dal Codice Civile. L’articolo 1470 ne disciplina la struttura, definendolo come quel contratto che ha ad oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo. All’interno del contratto di compravendita appaiono sufficientemente chiari gli obblighi del venditore, da un lato, e quelli del compratore, dall’altro. I primi sono obbligati a consegnare la cosa al compratore, a far acquistare la proprietà della stessa, qualora il trasferimento non sia effetto immediato del contratto medesimo, a garantire il compratore dai vizi della cosa nonché dall’evizione. Tra le obbligazioni da adempiere da parte del compratore, sussiste quella di pagare il costo del bene entro il termine e nel luogo fissati nel contratto stesso. La disciplina codicistica chiarisce la portata normativa che incide sui contratti di tutti i giorni. Nel caso dell’acquisto di beni immobili, la funzione del contratto di compravendita acquisisce una rilevanza maggiore in considerazione della straordinarietà dell’atto che, dunque, prevede necessariamente la forma scritta. Prima di addivenire ad un contratto definitivo e comprensivo di ogni elemento regolamentato dallo stesso, generalmente, le parti si apprestano a stipulare un contratto preliminare di compravendita, volgarmente denominato compromesso.
Per contratto preliminare di compravendita si intende quel contratto che racchiude gli elementi fondamentali che poi saranno presenti anche nel contratto definitivo. Non è necessario che il contratto preliminare sia perfettamente identico al definitivo ma è indispensabile che i medesimi elementi fondamentali siano presenti sia nel preliminare che nel definitivo. La norma di cui all’articolo 1351 del Codice Civile stabilisce, inoltre, che il contratto definitivo sia stipulato nella medesima forma del preliminare. Il contratto preliminare consente di regolare gli interessi tra le parti conferendo una garanzia propedeutica rispetto alla stipula di quello definitivo. A tal fine la giurisprudenza ha riconosciuto anche l’istituto del preliminare di preliminare, tipologia contrattuale molto utilizzata soprattutto nell’ambito della compravendita immobiliare. Si tratterebbe, secondo alcuni di una fattispecie a formazione progressiva che tutela le parti maggiormente rispetto alla più semplice puntuazione e consente alle stesse di raggiungere l’accordo definitivo secondo tempistiche differenti e più adatte alle esigenze delle parti contrattuali. Il contratto preliminare, tuttavia, diversamente dal preliminare di preliminare, presenta il privilegio di tutelare ciascuna parte grazie alla possibilità di esperire l’esecuzione forzata in forma specifica, ai sensi dell’articolo 2932 del Codice Civile. Si tratta di un’azione volta ad ottenere in giudizio una sentenza che produca i medesimi effetti del contratto che la parte in questione avrà ritenuto di non voler concludere mediante il rogito notarile. Molto spesso all’interno del contratto preliminare di compravendita immobiliare viene inserita una clausola relativa al pagamento di una caparra confirmatoria tale per cui il soggetto o la parte che si rivela inadempiente possa trattenere ciò che abbia ricevuto già a titolo di caparra ovvero possa ottenere la restituzione del doppio qualora sia l’altra la parte inadempiente. Ciò consente a ciascun contraente di sentirsi maggiormente garantito in caso di eventuali inadempienze. Laddove le parti fossero, invece, d’accordo nel voler risolvere il contratto in maniera pacifica ben potrebbero farlo ed evitare così di stipulare il rogito restituendo semplicemente quanto versato anche, eventualmente, a titolo di acconto sul prezzo totale.
Il contratto definitivo rappresenta la naturale ed ovvia conseguenza di tutto quanto stipulato in precedenza dalle parti contraenti. A partire dalla puntuazione o minuta, intesa quale semplice accordo tra le parti che contenga gli elementi essenziali del contratto nel loro aspetto più basico ed elementare e che solo in tal modo consente di parlare già di vincolo contrattuale, fino ad arrivare al contratto preliminare di preliminare come successiva fase intermedia, raggiunto in seguito dal preliminare per poi definire l’accordo grazie al rogito notarile che conferisce completa definitività all’atto di compravendita. Si tratta più generalmente di compravendita immobiliare e, in quanto tale, il rogito notarile consente di rendere l’atto pubblico e pronto per essere inserito presso i pubblici registri, idonei ad indicare le caratteristiche e soprattutto i soggetti che, nel tempo, abbiano acquisito la titolarità di un certo immobile. L’esigenza di certezza assoluta in merito all’acquisto di un determinato bene, nello specifico di un bene immobile, rende il contratto definitivo l’unico capace di accertare la situazione delle parti. Il notaio svolge, dal canto suo, un ruolo fondamentale non soltanto in qualità di pubblico ufficiale che attesta la presenza di soggetti individuati, i quali si impegnano davanti a lui a sottoscrivere il suddetto atto notarile, ma lo stesso certifica le caratteristiche del bene oggetto del contratto medesimo.
Alla garanzia della certezza del diritto risponde la figura del pubblico ufficiale che con il suo potere certifica quanto dichiarato dalle parti contrattuali in relazione ad atti che devono farsi per iscritto sotto pena di nullità e per i quali è richiesta propriamente la forma dell’atto pubblico. La compravendita di un immobile richiede la forma dell’atto pubblico al fine di inserire il trasferimento in questione presso i pubblici registri. Infatti questi ultimi, secondo l’ordinamento italiano, sono costituiti su base personale e consentono di ripercorrere i vari passaggi di proprietà che insistono sul bene immobile considerato. Tra le varie funzioni cui il notaio assolve rilevano i compiti di verifica della titolarità del diritto di proprietà, verifica inoltre che tale immobile sia libero da ipoteche o comunque da altri vincoli apposti sul bene, inoltre redige l’atto di compravendita assumendo un atteggiamento imparziale nei confronti di tutte le parti. Il notaio può provvedere anche alla stipula del contratto preliminare oltre che del definitivo, qualora le parti vogliano regolamentare i propri interessi in maniera preventiva e garantirsi l’adempimento forzoso mediante un giudizio di esecuzione in forma specifica, oppure garantirsi un adeguato ristoro con l’applicazione di una caparra confirmatoria che consentirebbe di trattenere legittimamente le somme ricevute o di pretendere il doppio di quanto versato a seconda della parte contrattuale che risulti inadempiente.
All’interno di un contratto preliminare che abbia ad oggetto la compravendita di un bene immobile è possibile inserire termini che valgano a rendere certe e definite le tempistiche contrattuali legate, ad ogni modo, agli interessi delle parti medesime. Si tratta di termini ordinatori e non perentori. Soltanto questi ultimi, infatti, sono in grado di imporsi quali termini improrogabili e da rispettare ad ogni costo. Diversamente, i termini ordinatori consentono un eventuale differimento senza incorrere in problematiche legate ad inadempimenti contrattuali. Il termine perentorio, per definizione, obbliga, pertanto, il compimento di un’attività entro un certo periodo di tempo senza la possibilità che vengano concesse proroghe. Al contrario, il termine ordinatorio permette una disciplina più flessibile in grado di adattarsi alle esigenze pratiche riscontrabili nella vita di tutti i giorni. Si tratta di termini che possono, dunque, essere modificati, cambiando anche qualora vengano rilevati in sede contrattuale come nel caso di un contratto preliminare di compravendita che predisponga una scadenza fissa entro cui stipulare il contratto definitivo.
Tuttavia, in merito alla data prefissata per il rogito notarile è opportuno considerare la caratteristica dell’essenzialità o meno del termine. Soltanto qualora, infatti, il suddetto termine possa essere considerato essenziale allora il suo mancato rispetto comporterà la risoluzione del contratto per inadempimento con conseguente restituzione di quanto versato oltre al risarcimento del pregiudizio patito. Pertanto è necessario preventivamente indagare sulle ragioni del ritardo rispetto alla stipula del rogito notarile. Infatti, qualora la parte inadempiente sia in grado di giustificare obiettivamente il ritardo, non sarà possibile imputarne l’inadempimento. Viceversa, qualora il termine essenziale non venga rispettato senza ragioni obiettive che ne giustifichino il ritardo, allora la parte inadempiente ne pagherebbe le conseguente in termini risarcitori oltre la risoluzione del contratto stesso.
Le motivazioni che spingono una parte contrattuale a rimandare la data del rogito notarile, così come stabilita nel contratto preliminare di compravendita, possono essere molteplici. Spesso si verifica una particolare incidenza nel ritardo determinata dall’attesa di ricevere un mutuo o comunque un prestito per acquistare l’immobile in oggetto, oppure può verificarsi la possibilità di attendere i tempi giudiziari necessari ad eliminare dei pesi o dei vincoli che gravano sul bene stesso. Per questo motivo, modificare la data del rogito notarile può rivelarsi l’unica scelta possibile per non incorrere in nuovi o ulteriori inadempimenti. Per modificare la data della stipula del contratto definitivo è sufficiente proporre all’altra parte una diversa data, giustificandone il motivo e, in considerazione della facoltà dell’altra parte di accettare o meno tale proposta, sarà il notaio o chi per lui ad indicare la data così proposta.
Modulo Proroga Data del Rogito
Di seguito si trova un fac simile lettera richiesta posticipo data del rogito e un modello di proroga data rogito che è possibile utilizzare come bozza.
