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In questa guida spieghiamo come scrivere un documento di vendita tra privati e proponiamo un fac simile documento di vendita tra privati da utilizzare come esempio.
Come Scrivere un Documento di Vendita tra Privati
Per beni si intendono tutte le cose che possono formare oggetto di diritti. Questo è quanto stabilito dall’articolo 810 del Codice Civile, a norma del quale il bene in senso giuridico è ciò che rappresenta l’oggetto di diritti suscettibili di acquisizione secondo determinate procedure opportunamente disciplinate. I beni sono soggetti a due forme di potere che prendono il nome di proprietà e di possesso: la prima intesa quale signoria di diritto sulla cosa, mentre la seconda considerata come signoria di fatto sulla stessa. Tali facoltà si esplicano, per definizione, nei confronti di tutti i consociati, a differenza dei diritti di credito rispetto ai quali emerge soltanto il rapporto tra due o più parti in considerazione del bene stesso. I beni, a loro volta, si distinguono in beni mobili, oltre la categoria dei beni mobili registrati, e beni immobili. Questi ultimi annoverano tutti quei beni che sono materialmente incorporati al suolo, sia naturalmente che artificialmente. Tutto ciò che non risponde a tale definizione viene, generalmente, ricompreso invece nella categoria dei beni mobili, all’interno della quale si trovano anche le energie naturali, nonché i beni necessari alla loro produzione. I beni mobili registrati rappresentano, infine, tutti quei beni ai quali viene dedicata una speciale disciplina normativa, riferibile a beni come automobili e navi.
La proprietà pubblica e privata
La proprietà pubblica, diversamente da quella privata, risponde ad esigenze di natura differente, dettate dalla pretesa dello Stato di garantire una tutela più ampia di ciò che appartiene indistintamente a tutti i consociati. La tutela del privato si manifesta verso tutti con la possibilità di esperire le azioni giudiziarie più idonee a tal fine. La proprietà pubblica è tale, spesso, anche per l’esperimento di procedure di espropriazione, a motivo delle quali lo Stato è disposto ad indennizzare l’espropriato in quanto la definizione di indennizzo prevede che si tratti di un danno giusto. In ciò risiede la differenza con il risarcimento che, invece, deriverebbe da un danno ingiusto. Il valore dell’indennizzo a seguito di esproprio dipende, ad ogni modo, da vari criteri valutativi. In tal modo, il bene in questione entra a far parte del patrimonio dello Stato, una parte del quale viene qualificato come indisponibile, per cui non può essere oggetto di acquisto o vendita. Del patrimonio indisponibile fanno parte le miniere, le foreste, le cave, tutto ciò che abbia interesse storico o archeologico. Oltre al patrimonio, allo Stato appartengono beni che entrano a far parte del demanio pubblico, all’interno del quale rientrano le spiagge, i porti, i fiumi, i torrenti, i laghi e tutto ciò che fa parte del sottosuolo. L’elenco è molto più lungo ma il principio sotteso riguarda il fatto che appartengono al demanio tutti quei beni che non sono suscettibili di appropriazione privata. Infatti, l’unica possibilità di godere di beni demaniali ad opera del privato risiede nella possibilità di ottenere delle concessioni o autorizzazioni a tal fine da parte dello Stato.
I modi di acquisto della proprietà a titolo originario
La proprietà privata può essere acquistata a titolo originario oppure a titolo derivativo.
Nel primo caso, l’acquisto avverrà senza rapportarsi con un precedente proprietario, in maniera del tutto indipendente, secondo forme prestabilite. Tra i vari modi di acquisto rileva l’occupazione di cose mobili abbandonate, acquisto che si verifica rispetto a beni mobili che non appaiano di proprietà. Anche l’invenzione rappresenta un ulteriore modo di acquisto della proprietà a titolo originario e riguarda beni altrui che vengano trovati e per i quali, colui che non ne voglia acquistare la proprietà una volta trovata la cosa, ha facoltà di consegnarla presso la casa comunale del luogo del ritrovamento. A cura del sindaco avverranno le relative pubblicazioni, al fine di rintracciare il legittimo proprietario, anche se, decorso un anno senza notizie, il ritrovatore ne acquista la proprietà. Una volta, invece, intervenuto il proprietario, il ritrovatore avrà diritto ad un premio per aver ritrovato la cosa stessa. L’accessione rappresenta un altro modo di acquisto della proprietà a titolo originario. Può trattarsi di accessione di cosa mobile a bene immobile, come nel caso di opere costruite da terzi su suolo altrui, oppure può trattarsi di unione, che riguarda la materiale congiunzione di cose mobili senza che le stesse perdano la loro individualità, oppure di commistione che determina l’unione con la perdita dell’individualità delle cose mobili congiunte. Diversamente, la specificazione si ha quando venga creata una nuova opera con materiale altrui, in cui chi compie l’opera ne acquista la proprietà pagando il relativo materiale a meno che il valore della materia stessa non superi quello della manodopera. L’usucapione costituisce un’ ulteriore modalità di acquisto della proprietà a titolo originario e si configura sulla base del possesso protratto nel tempo, non clandestino e non equivoco, della cosa mobile o immobile.
Contratto di vendita di beni mobili e immobili
L’istituto giuridico della vendita è disciplinato dall’articolo 1470 del Codice Civile e seguenti. Il contratto di vendita ha per oggetto specifico il trasferimento della proprietà di una cosa o di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo. Si tratta, infatti, di un contratto consensuale a prestazioni corrispettive e a titolo oneroso. Ad ogni modo, le spese relative al contratto di vendita ed altre spese accessorie, generalmente, sono a carico del compratore. Il trasferimento del bene costituisce l’effetto reale del contratto che può prodursi immediatamente oppure in maniera condizionata o in relazione ad una vendita futura. In questo caso, l’effetto reale verrà prodotto soltanto quando e se la cosa verrà acquistata prima dal venditore che poi dovrà trasferirla al compratore. Pertanto si parla di effetto obbligatorio prima ancora che reale, a motivo del quale soltanto con l’adempimento dell’obbligazione che presuppone la vendita è poi possibile realizzare e produrre gli effetti reali. Gli obblighi del venditore sono disciplinati dall’articolo 1476 del Codice Civile e rispondono all’esigenza di consegnare la cosa venduta al compratore; di fargli acquistare la proprietà o altro diritto relativo alla cosa in quanto obbligazione qualora l’effetto reale non si realizzi immediatamente; di garantire il compratore dai vizi della cosa nonché dall’evizione, cioè dalla pretesa che terzi possano avanzare rispetto ai diritti oggetto di compravendita. Qualora il venditore non rispetti tali obblighi, il contratto può essere risolto per inadempimento di quelle obbligazioni che sono proprie del venditore, senza escludere la possibilità, prevista per legge, di chiedere ed ottenere il risarcimento dei danni patiti.
Dal canto suo, il compratore è tenuto a pagare il prezzo nel termine e nel luogo fissati dal contratto. Qualora questi ultimi non siano esplicitamente pattuiti, suppliscono le norme di legge a determinare il tempo e il luogo di adempimento dell’obbligazione.
La forma del contratto di vendita
Il contratto di compravendita prevede la forma scritta qualora il trasferimento della proprietà riguardi beni immobili, così come previsto dall’articolo 1350 del Codice Civile. A tal fine, l’obbligo di trascrivere il contratto risponde all’esigenza di renderlo opponibile ai terzi. Tale esigenza si riscontra sia nel contratto preliminare, eventualmente previsto, che nel contratto definitivo. Rispetto al contratto preliminare, nel caso in cui una parte risultasse inadempiente, l’altra ben potrebbe agire per la risoluzione del contratto chiedendo il risarcimento del danno patito oppure potrebbe adire le competenti autorità giudiziarie al fine di ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti traslativi del contratto che avrebbe potuto essere eseguito dalla parte inadempiente. Il contratto di compravendita deve, dunque, contenere gli elementi necessari del contratto, così come stabiliti dall’articolo 1325 del Codice Civile, tra cui: l’identificazione delle parti contraenti, l’oggetto del contratto stesso che si identifica con il bene o con il diritto da trasferire, la causa che, differentemente dai motivi ha rilevanza giuridica e non può essere illecita o contraria all’ordine pubblico o al buon costume, mentre il motivo, considerato prevalentemente soggettivo, assume rilevanza soltanto qualora risulti esclusivamente determinante per la conclusione del contratto stesso, la forma, così come richiamata con riferimento alle compravendite immobiliari.
Le garanzie legate alla vendita dei beni
Le garanzie contrattuali possono essere rappresentate da clausole appositamente inserite all’interno del contratto stesso. In mancanza, sopperiscono, ad ogni modo, le garanzie previste dalla legge. Tra gli obblighi imposti al venditore, infatti, rileva propriamente l’bbligo di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa venduta. L’evizione, o per meglio dire il fatto evizionale, si identifica non nel semplice spossessamento materiale della cosa ma in un accertamento di carattere giudiziale in conseguenza del quale al compratore venga ordinato di rilasciare l’immobile o comunque la cosa venduta, poiché viene riconosciuta prevalenza al diritto di un terzo rispetto a quello del compratore sulla cosa stessa. La garanzia per evizione, tuttavia, non opera se è il compratore, con il suo comportamento, a dar luogo all’evizione stessa. Tale garanzia può essere aggravata o meno ma sarebbe nullo qualsiasi patto volto ad escludere la garanzia per evizione che dipenda da un fatto proprio del venditore.
Costui è, altresì, tenuto a garantire che la cosa venduta sia esente da vizi. Infatti, l’eventuale patto che limita o esclude suddetta garanzia non ha effetto se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa. Ciò in applicazione dei principi sanciti anche dall’articolo 1229 del Codice Civile, secondo il quale è nullo qualsiasi patto che esclude o limita preventivamente la responsabilità del debitore per dolo o colpa grave.
Il vizio presentato dalla cosa deve esistere al momento della conclusione del contratto, tuttavia tale garanzia è esclusa soltanto se i vizi presenti erano conosciuti, e dunque accettati, dal compratore o se gli stessi erano facilmente da lui riconoscibili, a meno che il venditore non abbia dichiarato che la cosa fosse esente da vizi. Per questo motivo, spesso, nei contratti è inserita la clausola che si riduce all’espressione: visto e piaciuto. Diversamente, se il compratore non conosceva i vizi della cosa, allora potrà far valere la garanzia denunciando i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo quanto stabilito dalle parti o dalla legge, come nel caso della legge che tutela gli acquisti dei consumatori. Infatti, nel caso in cui l’acquirente sia un consumatore, allora quest’ultimo dovrà denunciare i vizi entro il termine di due mesi dalla data in cui ha scoperto il vizio. Una volta denunciati i vizi, il compratore avrà, in ogni caso, un anno dalla consegna per agire giudizialmente contro il venditore, quale termine di prescrizione dell’azione. Dalla garanzia discendono, dunque gli effetti di azioni giudiziarie che si riassumono nella scelta, ad opera del compratore, tra l’azione redibitoria, che prevede la risoluzione del contratto, con conseguente restituzione da entrambe e parti di quanto ricevuto, oppure l’azione estimatoria, che implica il mantenimento del contratto in essere con semplice riduzione del prezzo. In entrambi i casi, il venditore è tenuto al risarcimento del danno. Il venditore può anche assumersi l’ulteriore obbligazione pattizia di riparare quanto affetto da vizi ma tale obbligazione sarà autonoma rispetto alle principali ricomprese nella vendita. Ai vizi sono equiparate le qualità mancanti che, qualora superino i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi, possono dar luogo, allo stesso modo, ad una risoluzione contrattuale, seguendo la stessa disciplina prevista per i vizi, comprensiva dei relativi termini di prescrizione e decadenza. Diversamente, qualora venga consegnato al compratore un bene totalmente diverso da quello pattuito ovvero qualora il bene difetti delle particolari qualità necessarie all’assolvimento della sua naturale funzione economico sociale, allora la tutela approntata all’acquirente risiederà nell’applicazione della risoluzione o dell’esatto adempimento del contratto, ai sensi dell’articolo 1453 del Codice Civile.
Fac Simile Documento di Vendita tra Privati
Di seguito si trova un fac simile documento di vendita tra privati che è possibile utilizzare come bozza.
