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In questa pagina sono disponibili un fac simile di proposta di acquisto subordinata al mutuo in formato Word DOC e una versione PDF da scaricare. Il modello serve a formulare una proposta per l’acquisto di un immobile subordinandone l’efficacia all’esito positivo della richiesta di mutuo entro il termine indicato.
Si tratta di un fac simile privato e non di un modulo ufficiale. La clausola relativa al finanziamento, le scadenze, gli importi e le conseguenze del mancato avveramento della condizione devono essere adattati alla trattativa concreta, soprattutto quando sono già state versate somme o interviene un’agenzia immobiliare.
Fac simile Proposta di acquisto subordinata al mutuo Word
Il modello Word è disponibile in formato DOC e può essere scaricato e personalizzato inserendo i dati dell’acquirente, del venditore e dell’immobile, il prezzo, le modalità di pagamento e le diverse scadenze previste dalla proposta.
Fac simile Proposta di acquisto subordinata al mutuo PDF
La versione PDF può essere scaricata, consultata e stampata. Per modificare direttamente il testo e adattare le clausole alla trattativa è preferibile utilizzare il file Word.
A cosa serve la proposta di acquisto subordinata al mutuo
La proposta subordinata al mutuo è adatta a chi intende acquistare un immobile ma vuole fare dipendere l’efficacia dell’accordo dall’esito della pratica di finanziamento. La condizione deve essere formulata in modo chiaro, indicando almeno l’evento dal quale dipende l’efficacia e una scadenza entro la quale tale evento deve verificarsi.
La disciplina generale delle condizioni contrattuali è contenuta nell’articolo 1353 e seguenti del Codice civile vigente su Normattiva. Nel fac simile disponibile in questa pagina è prevista una condizione sospensiva: l’efficacia della proposta è subordinata all’esito positivo della richiesta di mutuo effettuata dal proponente presso un istituto di credito da lui scelto.
Non bisogna confondere questa clausola con una semplice dichiarazione secondo cui l’acquirente intende pagare parte del prezzo mediante mutuo. Se il finanziamento costituisce realmente una condizione dell’operazione, devono risultare con sufficiente precisione l’evento atteso e il termine entro il quale deve verificarsi.
Se l’acquisto non dipende dal finanziamento, può essere più appropriato utilizzare un normale fac simile di proposta di acquisto tra privati.
Come compilare il fac simile
Il modello scaricabile è articolato in più parti. Prima della firma è opportuno controllare con particolare attenzione i dati che identificano le parti e l’immobile e distinguere le diverse scadenze previste nel documento.
- Dati del proponente acquirente. Devono essere inseriti nome e cognome, luogo e data di nascita, residenza, codice fiscale e dati del documento di identità. Il fac simile consente al proponente di impegnarsi all’acquisto per sé oppure per un soggetto da nominare secondo quanto previsto nel testo.
- Identificazione dell’immobile. Vanno indicati Comune, indirizzo, piano, composizione dell’abitazione, eventuali pertinenze e dati catastali, compresi foglio, mappale, subalterno, categoria, classe, consistenza e rendita catastale.
- Dati del venditore. Il modello richiede i dati anagrafici, fiscali e del documento di identità del proprietario indicato come venditore.
- Prezzo e somme versate. Il prezzo complessivo va riportato in cifre e lettere. Il punto 4 distingue la somma consegnata alla sottoscrizione, l’eventuale integrazione della caparra e acconto sul prezzo e il saldo da pagare al contratto definitivo.
- Modalità di pagamento. Per ogni versamento devono essere precisati importo e modalità. Nel caso della somma consegnata con la proposta, il fac simile prevede anche l’indicazione dell’assegno, dell’istituto di credito e del beneficiario.
- Scadenze. Nel documento compaiono date con funzioni diverse: il termine di irrevocabilità della proposta, il termine entro il quale deve pervenire l’esito positivo del mutuo, l’eventuale data della scrittura integrativa e la data prevista per il contratto definitivo. Non devono essere confuse tra loro.
- Condizione relativa al mutuo. Deve essere indicata la data entro la quale il proponente deve ricevere l’esito positivo della richiesta e renderlo noto al venditore.
- Documentazione e firme. Il modello contiene un elenco di documentazione immobiliare che il venditore si impegna a fornire e prevede la firma del proponente, una seconda sottoscrizione per l’approvazione specifica di determinate clausole e, infine, l’accettazione del venditore.
Come funziona la condizione sospensiva per il mutuo
La formulazione presente nel fac simile stabilisce che la validità della proposta sia subordinata all’esito positivo della richiesta di mutuo e che tale esito debba essere ricevuto dal proponente e comunicato al venditore entro le ore 24 della data indicata. Se ciò non avviene entro quel termine, secondo la clausola del modello la proposta perde efficacia e nulla è dovuto al venditore.
Questo aspetto corregge un equivoco frequente: la semplice scadenza del termine previsto per il mutuo non rende automaticamente la compravendita obbligatoria. L’effetto dipende da come è stata scritta la condizione. Nel modello disponibile in questa pagina, in assenza dell’esito positivo entro il termine pattuito opera l’inefficacia prevista dalla clausola.
È inoltre opportuno stabilire con precisione quale evento debba essere considerato un “esito positivo”. Una valutazione preliminare della banca, una delibera definitiva e l’effettiva disponibilità del finanziamento non sono necessariamente la stessa cosa. Se questo elemento è decisivo per l’acquisto, la formulazione generica del fac simile può richiedere un adattamento.
Durante la pendenza della condizione le parti devono comunque comportarsi secondo buona fede. La presenza della clausola non dovrebbe quindi essere interpretata come autorizzazione per l’acquirente a lasciare inattiva la pratica di finanziamento. È prudente presentare tempestivamente la domanda, rispondere alle richieste documentali della banca e conservare le comunicazioni utili a dimostrare l’andamento della pratica.
Se la banca non riesce a concludere l’istruttoria entro la scadenza e le parti vogliono mantenere in vita l’operazione, il termine della condizione deve essere prorogato mediante accordo, preferibilmente prima della sua scadenza. La proroga della condizione relativa al mutuo è distinta dallo spostamento della data del contratto definitivo. Se il finanziamento è già stato ottenuto ma occorre soltanto differire la stipula, può essere utile un fac simile di proroga della data del rogito.
Caparra, assegno e provvigione dell’agenzia immobiliare
Nel fac simile la somma consegnata alla sottoscrizione della proposta non viene considerata immediatamente caparra confirmatoria in ogni circostanza. Il testo prevede che essa valga come caparra confirmatoria al momento della conclusione del contratto ai sensi dell’articolo 1326 del Codice civile. È quindi necessario distinguere la materiale consegna dell’assegno dal momento in cui la somma assume la funzione contrattuale prevista.
Il punto relativo alla condizione sospensiva stabilisce che, in caso di mancato esito positivo del mutuo entro la data fissata, nulla sia dovuto al venditore. Non indica però uno specifico termine per la restituzione materiale della somma o dell’assegno in questa particolare ipotesi. Se viene consegnato denaro o un titolo di pagamento, è opportuno chiarire per iscritto chi lo custodisce, quando può essere incassato e come deve essere restituito se la condizione non si avvera. Quando serve documentare separatamente una somma ricevuta, sul sito è disponibile anche un fac simile di ricevuta per caparra confirmatoria.
Il modello scaricabile non disciplina il rapporto con un eventuale agente immobiliare. La provvigione deve quindi essere valutata separatamente. L’articolo 1757 del Codice civile stabilisce che, quando l’affare è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui la condizione si verifica. Non è pertanto corretto affermare in termini generali che la provvigione sia sempre dovuta immediatamente dopo l’accettazione di una proposta sospensivamente condizionata. Restano da verificare eventuali accordi separati con il mediatore relativi a specifiche attività o spese.
Accettazione, firme e registrazione
Il fac simile qualifica la proposta come irrevocabile fino alla data indicata. Se il venditore non la accetta entro quel termine, la clausola prevede la sua decadenza automatica e la restituzione della somma consegnata secondo le modalità indicate nel documento.
Se invece il venditore accetta la proposta, il punto 9 del modello stabilisce espressamente che si conclude un contratto preliminare di compravendita. Non è quindi corretto considerare l’accettazione come una fase priva di effetti contrattuali in attesa di un successivo “vero preliminare”. La successiva scrittura privata prevista dal modello può riprodurre o integrare gli accordi già raggiunti, ma l’effetto attribuito all’accettazione deve essere tenuto presente prima della firma.
Il proponente deve firmare la proposta e la specifica approvazione delle clausole richiamate nel modello. Il venditore dispone di un’apposita sezione di accettazione. È opportuno che il proponente riceva e conservi copia della proposta completa dell’accettazione sottoscritta e della relativa comunicazione.
Quando l’accettazione determina la conclusione di un preliminare, come previsto da questo fac simile, occorre considerare anche la registrazione fiscale. Il servizio RAP dell’Agenzia delle Entrate per la registrazione degli atti privati indica per i contratti preliminari di compravendita il termine di 30 giorni dalla stipula. L’adempimento va valutato sulla base dell’accordo effettivamente concluso e non soltanto del nome attribuito al documento.
Esempio compilato di Proposta di acquisto subordinata al mutuo
I dati utilizzati nell’esempio sono inventati e servono soltanto a mostrare come può essere compilato il fac simile. Il contenuto deve essere adattato al caso concreto.
PROPOSTA DI ACQUISTO
Proponente Acquirente
Marco Esempio, nato a Torino (TO) il 12 aprile 1987, residente in Via Dimostrativa 8, Roma (RM), codice fiscale CODICE FISCALE NON VALIDO – SOLO ESEMPIO, identificato mediante DOCUMENTO N. ESEMPIO-001, rilasciato il 2 gennaio 2026 da AUTORITÀ ESEMPIO – DATO NON REALE, di seguito denominato “Acquirente”, si obbliga irrevocabilmente ad acquistare per sé l’immobile di seguito descritto.
Immobile
Comune di Roma, Via Esempio 15, piano terzo. Abitazione composta da cinque locali oltre servizi, con annessa cantina al piano interrato e box auto.
Dati catastali dell’abitazione
Catasto Fabbricati del Comune di Roma: foglio 9999, mappale 9999, subalterno 99, scala A, piano 3, zona censuaria 1, categoria A/3, classe 3, consistenza 5,5 vani, rendita catastale euro 780,00.
Dati catastali del box
Catasto Fabbricati del Comune di Roma: foglio 9999, mappale 9999, subalterno 100, scala A, piano S1, zona censuaria 1, categoria C/6, classe 6, consistenza 16 metri quadrati, rendita catastale euro 120,00.
Venditore
L’immobile risulta intestato a Laura Dimostrativa, nata a Bologna (BO) il 3 settembre 1978, residente in Via Modello 22, Roma (RM), codice fiscale CODICE FISCALE NON VALIDO – SOLO ESEMPIO, identificata mediante DOCUMENTO N. ESEMPIO-002, rilasciato il 5 gennaio 2026 da AUTORITÀ ESEMPIO – DATO NON REALE, di seguito denominata “Venditore”.
L’impegno all’acquisto è assunto alle seguenti condizioni.
- Modalità dell’acquisto. L’immobile è acquistato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e come visionato dal Proponente Acquirente, con le relative pertinenze e parti comuni.
- Titolarità e libertà dell’immobile. Il Venditore dichiara di avere la piena disponibilità del bene e si impegna a trasferirlo al contratto definitivo libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche, privilegi e altri vincoli non espressamente accettati. Eccezioni indicate: nessuna.
- Consegna. Al momento del trasferimento l’immobile sarà consegnato libero da persone e cose.
- Prezzo di acquisto. Il prezzo complessivo è stabilito in euro 280.000,00, pari a euro duecentottantamila/00.a) Alla sottoscrizione della proposta il Proponente Acquirente consegna euro 10.000,00, pari a euro diecimila/00, somma destinata a valere come caparra confirmatoria al momento della conclusione del contratto secondo quanto previsto dal modello. Il pagamento avviene mediante ASSEGNO BANCARIO N. ESEMPIO-001 – NON VALIDO, tratto su Banca Dimostrativa S.p.A. – DENOMINAZIONE NON REALE, intestato a Laura Dimostrativa in qualità di Venditore.
b) Euro 20.000,00, pari a euro ventimila/00, saranno versati a integrazione della caparra e in conto prezzo alla sottoscrizione della scrittura privata integrativa, da effettuarsi entro il 5 maggio 2026 presso Studio Professionale Esempio, Via Modello 20, Roma.
c) Il saldo di euro 250.000,00, pari a euro duecentocinquantamila/00, sarà corrisposto al contratto definitivo come segue: euro 80.000,00, pari a euro ottantamila/00, mediante assegno circolare non trasferibile; euro 170.000,00, pari a euro centosettantamila/00, mediante somme derivanti dal mutuo ipotecario concesso al Proponente Acquirente.
- Contratto definitivo. Il contratto definitivo di compravendita sarà stipulato entro il 30 giugno 2026 presso lo studio della Dott.ssa Sofia Prova, NOTAIO – NOMINATIVO DI FANTASIA, in Roma.
- Possesso. Il possesso attivo e passivo dell’immobile decorrerà dalla data del rogito, con gli effetti previsti dal contratto definitivo.
- Spese. Le spese notarili e gli oneri fiscali relativi al trasferimento posti dal contratto a carico del Proponente Acquirente saranno sostenuti da Marco Esempio.
- Irrevocabilità della proposta. La presente proposta resta irrevocabile fino al 20 gennaio 2026. Decorso tale termine senza accettazione del Venditore, la proposta decade secondo quanto previsto dal modello e la somma di euro 10.000,00 consegnata ai sensi del punto 4-a dovrà essere restituita entro otto giorni, senza interessi.
- Conclusione del preliminare. Con l’accettazione della presente proposta si conclude il contratto preliminare di compravendita secondo le condizioni qui riportate.9a) Condizione sospensiva per la concessione del mutuo. L’efficacia della proposta è subordinata all’esito positivo della richiesta di mutuo presentata dal Proponente Acquirente presso un istituto di credito di propria scelta e ritenuta congrua per l’acquisto dell’immobile. L’esito positivo dovrà essere ricevuto dal Proponente Acquirente e reso noto al Venditore entro le ore 24 del 30 aprile 2026. In mancanza, la proposta perderà efficacia secondo quanto previsto dalla presente clausola e nulla sarà dovuto al Venditore.
- Inadempimento del Proponente Acquirente. In caso di inadempimento agli obblighi assunti nei confronti del Venditore, si applica la penale prevista dal modello, quantificata in euro 10.000,00, corrispondente alla somma indicata al punto 4-a.
- Inadempimento del Venditore. In caso di inadempimento agli obblighi assunti nei confronti del Proponente Acquirente, si applica la penale prevista dal modello, quantificata in euro 10.000,00, corrispondente alla somma indicata al punto 4-a.
- Documentazione relativa all’immobile. Il Venditore si impegna a mettere a disposizione, nei termini previsti dal modello e per quanto pertinente all’immobile, il titolo edilizio e il relativo progetto con eventuali atti d’obbligo, la documentazione relativa a eventuali sanatorie, condoni o interventi edilizi, la documentazione catastale aggiornata e storica, le visure, la documentazione relativa all’agibilità, la certificazione energetica e la documentazione relativa all’allaccio fognario quando richiesta dalla situazione indicata nel modello.
Note: nessuna nota ulteriore.
Roma, 10 gennaio 2026
Il Proponente Acquirente
Marco Esempio
Il Proponente Acquirente dichiara di approvare specificamente, ai sensi degli articoli 1341 e 1342 del Codice civile, le clausole richiamate nel fac simile relative al versamento previsto al punto 4-a, al contratto definitivo di cui al punto 5, alla validità, irrevocabilità e decadenza della proposta di cui al punto 8 e alle penali previste ai punti 10 e 11.
Roma, 10 gennaio 2026
Il Proponente Acquirente
Marco Esempio
Accettazione e conclusione del contratto
La sottoscritta Laura Dimostrativa, in qualità di Venditore, dichiara di accettare integralmente la presente proposta e si impegna a sottoscrivere l’eventuale scrittura privata integrativa e il successivo contratto definitivo secondo le condizioni sopra riportate. Dichiara inoltre di approvare le condizioni e le modalità contenute nella proposta secondo la sezione di accettazione prevista dal fac simile.
Roma, 11 gennaio 2026
Il Proponente Venditore
Laura Dimostrativa
