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In questa guida spieghiamo come scrivere una dichiarazione di conformità urbanistica e proponiamo un fac simile Word da utilizzare come esempio.
Come Scrivere Dichiarazione di Conformità Urbanistica
Come vedremo meglio successivamente, la dichiarazione di conformità urbanistica e catastale sono due diversi adempimenti a cui è tenuto il proprietario dell’immobile. Esse vengono in rilievo soprattutto in fase di stipula dell’atto notarile, dal momento che l’assenza anche di un solo elemento della dichiarazione di conformità catastale potrebbe inficiare l’atto con gravi conseguenze sulle parti. In via esemplificativa possiamo dire che la conformità catastale e urbanistica è necessaria per ogni immobile e la loro mancanza rende il bene intrasferibile, almeno fino a quando non vengano prodotte.
Dichiarazione di conformità catastale
La dichiarazione di conformità catastale è un atto che attesta la coincidenza tra i dati indicati sulla planimetria catastale e quelli di cui è effettivamente dotato l’immobile.
Il proprietario dell’immobile, consegnando la planimetria, certifica che sta vendendo il bene che è effettivamente descritto sulla planimetria. Facciamo un esempio: Tizio è proprietario di un immobile e decide di venderlo a Caio, che è convinto di acquistare una casa di 100 mq dotata di cantina e autorimessa. I due stabiliscono il prezzo al mq e addivengono a un accordo. Caio chiede la documentazione a Tizio comprensiva di planimetria catastale e si accorge, in sede di atto notarile, che l’immobile non è 100 mq bensì 96 mq.
Questa situazione causa due conseguenze: Caio si potrebbe rifiutare di acquistare l’immobile perché ciò che gli è stato venduto non corrisponde alle indicazioni della planimetria, ricordando che queste ultime fanno fede al lavoro di un tecnico che ha precedentemente proceduto alle dovute misurazioni; oppure, Caio chiederà una riduzione del costo totale del bene immobile in relazione ai mq concretamente misurati. Ciononostante, il notaio deve interrompere la seduta di stipula, fissando una nuova data in attesa che le parti si accordino.
Si comprende bene che la dichiarazione di conformità catastale è di fondamentale importanza e, come vedremo, rappresenta una garanzia di regolarità per l’acquirente contro errori e truffe dei proprietari. Per ragioni di velocità e di semplificazione delle transazioni immobiliari il legislatore permette di sostituire la dichiarazione di conformità con l’attestazione di conformità che deve essere rilasciata non dal venditore ma da un tecnico abilitato, regolarmente iscritto all’albo di appartenenza che ne attesti la totale regolarità. È per questa ragione che l’atto di trasferimento del bene redatto dal notaio deve contenere i dati catastali, la dichiarazione di conformità catastale e le relative planimetrie.
Dichiarazione di conformità urbanistica
Mentre la conformità catastale è di competenza dell’ufficio catastale in qualità di ente fiscale e non urbanistico, la conformità urbanistica deve attestare la regolarità di ogni titolo edilizio abitativo dell’immobile, verificando che non vi sia alcun abuso edilizio.
La differenza tra le due dichiarazioni si evidenzia soprattutto in caso di difformità: se un edificio è accatastato in modo conforme alla planimetria ma presenta un abuso edilizio, viene comunque considerato regolare e occorrerà, anche successivamente, eseguire una sanatoria edilizia. Ovviamente, la sanatoria edilizia non è sempre possibile a causa delle normative regionali che talvolta lo impediscono, ma se il promittente acquirente decide di procedere all’acquisto nonostante la difformità, il notaio ne prende atto e procede al rogito.
Facciamo un esempio: Tizio propone in vendita un immobile a Caio precisando che una pertinenza della casa è stata costruita abusivamente e che su di essa grava un’ordinanza di demolizione emanata dal Comune. Se Caio accetta di acquistarlo perché ha sempre desiderato una casa in quella zona o perché si è innamorato del resto della struttura che è abitabile, nonostante la pertinenza, la compravendita si può fare e non presenterà vizi. In questa ipotesi Caio si assumerà l’onere della demolizione con i relativi costi, senza rendere partecipe in alcun modo il proprietario originario.
De iure condito, la regolarità urbanistica dell’immobile è rimessa esclusivamente alle dichiarazioni del venditore, che vengono recepite nel rogito dal notaio senza alcuna verifica da parte di quest’ultimo circa la loro veridicità.
Qualora l’acquirente intenda verificare il rispetto dei requisiti sostanziali e formali delle normative urbanistiche del Comune dove ha sede il bene immobile, occorrerà nominare un tecnico che verifichi la corrispondenza tra i progetti approvati e depositati al Comune e la relativa corrispondenza con lo stato attuale dei luoghi.
Obbligatorietà della dichiarazione di conformità catastale
Quanto detto fin qui rende chiara l’obbligatorietà della dichiarazione di conformità catastale ai fini della compravendita del bene. Nonostante l’obbligo imposto dal legislatore a livello nazionale, le regioni possono prevedere delle deroghe che permettono loro di non recepire la normativa.
Ricordiamo, infatti, che le regioni hanno ampia autonomia in materia di edilizia e dunque è possibile trovare alcune zone nelle quali l’assenza della dichiarazione di conformità consente comunque di stipulare l’atto. In tali regioni, ad esempio, si usa procedere con l’inserimento nell’atto notarile di una dichiarazione sostitutiva, nella quale il venditore dichiara che planimetrie e dati catastali sono perfettamente conformi allo stato dei fatti, assumendosi totalmente la responsabilità delle sue dichiarazioni.
L’acquirente in questo caso non può fare altro che prendere atto della documentazione, affidandosi anche all’esperienza del notaio che redige l’atto. È bene ricordare che tale dichiarazione sostitutiva va sempre inserita nel rogito, a pena di nullità, diventandone parte integrante.
Cosa succede in caso di difformità catastali
Chi ha esperienza di atti notarili e compravendite sa bene che le cose non vanno sempre nel modo giusto e spesso si è costretti a rimandare l’atto in attesa di nuovi documenti.
Uno dei fattori di maggiore problematicità è la verifica della conformità dell’immobile con i dati catastali inseriti nella planimetria e nella visura. Può succedere, infatti, che l’immobile oggetto della compravendita sia stato modificato strutturalmente senza che a tali lavori siano seguite le dovute rettifiche e l’aggiornamento della planimetria. Questa omissione causa gravi difformità catastali rispetto a quanto indicato sulla carta.
Contrariamente a quello che si pensa, il procedimento di aggiornamento non è caro ed è anche veloce rispetto al processo di rettifica di una difformità urbanistica, per questo si consiglia di verificare sempre, prima di proporre la vendita di un bene, che la documentazione catastale sia in ordine.
Procedimento di correzione difformità catastali
In molte regioni d’Italia la storia degli immobili è molto tortuosa, costellata da abusi, sanatorie e continue modifiche catastali che rendono talvolta difficile tracciare tutte le rettifiche poste in essere.
In svariati casi un bene arriva all’attuale proprietario in virtù di una donazione o di un’eredità e chi decide di vendere non sa nemmeno che vi sono delle difformità catastali da rettificare rispetto al passato. Per questo è bene verificare sempre la situazione urbanistica e catastale del proprio patrimonio, affidandosi ai professionisti del settore che vivono nella zona dove sono ubicati gli immobili. In questo modo si avrà la possibilità di sistemare eventuali abusi o discrepanze, evitando di incorrere in dichiarazioni mendaci o addirittura vedersi annullare l’atto notarile.
Se però ci si accorge dell’esistenza di tali difformità e le si vuole correggere, occorrerà
-presentare specifica istanza di Correzione Visura Catastale per correggere gli errori che riguardano la toponomastica, i dati degli intestatari o quelli dell’immobile
-successivamente, l’istante chiederà una variazione catastale per correggere anche eventuali errori della planimetria, mettendo così in ordine l’intera posizione.
Ovviamente il procedimento non può essere attivato da tutti ma solo da tecnici esperti del settore che siano abilitati all’utilizzo del DOCFA-Documenti Catasto Fabbricati. Si tratta di un software dedicato con il quale trasmettono digitalmente al catasto sia le istanze di modifica di planimetria che le visure catastali agli Uffici territoriali di competenza e all’Agenzia delle Entrate.
Dichiarazione di conformità catastale falsa – Cosa succede
Un altro problema che potrebbe verificarsi riguarda il caso in cui il venditore volontariamente renda una falsa dichiarazione di conformità catastale e cioè quando il proprietario, ben consapevole della non corrispondenza tra i dati presenti nella visura catastale e lo stato di fatto dell’immobile, decide di firmare ugualmente la dichiarazione di conformità nonostante la sua mendacità.
In questo caso la falsa dichiarazione danneggia non solo il venditore in qualità di proprietario, che in questo modo si sottopone anche a responsabilità penale per false dichiarazioni ed eventualmente truffa, ma anche l’acquirente, che potrebbe incorrere in problemi futuri.
È importante ricordare che la fase preliminare alla vendita è di grande rilevanza perché dà la possibilità al promittente acquirente di reperire tutta la documentazione occorrente per verificare la bontà del suo acquisto. Per questo, generalmente, l’acquirente si fa assistere da un agente immobiliare o da un notaio che deve verificare attentamente ogni documento, diventando garante del proprio cliente.
In questa direzione, qualora il proprietario non producesse la conformità ma rendesse solo la dichiarazione, il promittente acquirente potrebbe rifiutarsi di sottoscriverla, decidendo di procedere all’atto solo dopo la rettifica dei documenti catastali ed eventualmente dopo una modifica degli accordi presi precedentemente. Ma nell’ipotesi in cui il promittente acquirente decidesse di firmare la dichiarazione ben conoscendo le difformità, questi dovrà farsi carico dei costi e dei tempi per procedere alla sanatorie e alle more in caso di controlli da parte delle autorità.
Dichiarazione di conformità urbanistica e catastale – Profili giuridici
La dichiarazione di conformità urbanistica e catastale è un tema di grande importanza che rientra nel più ampio genus delle garanzie a cui è tenuto il venditore quando trasferisce a qualsiasi titolo il suo immobile.
Sappiamo che la legge pone l’acquirente in una posizione di privilegio, introducendo una serie di prescrizioni a carico del proprietario che deve rispettare affinché possa procedere al suo acquisto in modo sicuro sia dal punto urbanistico che catastale. Quando si giunge alla fase del rogito notarile, infatti, è necessario verificare l’esistenza di due diversi requisiti affinché l’atto sia valido: un elemento formale e un elemento sostanziale.
Il requisito dell’elemento formale
Per il requisito formale è necessario rispettare una serie di prescrizioni che la legge prevede a pena di nullità e che mutano in base all’elemento cronologico dell’anno di costruzione.
Il notaio, infatti, deve indicare nell’atto gli estremi della licenza edilizia per gli immobili realizzati prima del 30 gennaio 1977 quando è stata emanata la legge 10/1977 ricordata come Legge Bucalossi. Quest’ultima, infatti, ha previsto la concessione edilizia come atto sostitutivo della licenza edilizia, della concessione per le costruzioni realizzate successivamente al 30 gennaio 1977 e anteriormente al 30 giugno 2003, quando è stato introdotto il Testo Unico in materia edilizia disciplinato dal DPR 380/20021.
Basti ricordare che con il DPR 380/2001 il legislatore intese semplificare l’intero sistema delle concessioni edilizie sostituendole con il permesso di costruire, con la denuncia di inizio lavori per le opere previste dall’articolo 22 3° comma dello stesso T.U. in materia edilizia realizzati dal 30 giugno 2003.
Inoltre, nell’ipotesi in cui la costruzione fosse stata realizzata senza alcun provvedimento autorizzativo o in difformità a quest’ultimo e fosse stata chiesta sanatoria straordinaria o sanatoria a regime, è necessario indicare gli estremi del titolo abilitativo nella sanatoria.
Per le opere edili eseguite precedentemente al 1 settembre 1967, invece, è sufficiente la presenza della dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà resa ex articoli 46 e seguenti del testo Unico in materia amministrativa in cui si attesta che l’inizio dei lavori è avvenuto prima del 1 settembre 1967. La legge non richiede altri obblighi di menzione di provvedimenti edilizi precedenti, come, ad esempio, il titolo abilitativo “in sanatoria” riferito ad abusi minori.
L’importanza del requisito formale
Per comprendere l’importanza del requisito formale basti pensare che la mancanza di tali indicazioni nell’atto ne determina la totale nullità, nonostante la presenza del requisito sostanziale, che è sì importante, ma non basta da solo a mantenere in piedi l’atto. Se, infatti, l’atto di compravendita di un bene immobile contenesse tutti i requisiti sostanziali ma fosse carente dell’indicazione che quel bene è stato costruito prima del 1 settembre 1967 o mancasse la menzione degli estremi del provvedimento che ne ha autorizzato la realizzazione, si incorrerebbe nella nullità testuale dell’atto.
Secondo una tesi minoritaria della dottrina esisterebbe anche una nullità virtuale, secondo la quale dovrebbe essere esclusa la nullità dell’atto quando pur mancando le prescrizioni sopra enunciate l’immobile sarebbe di per sé stesso comunque commerciabile.
È importante ricordare che la nullità formale può essere sanata quando le parti si impegnano a redigere un atto successivo di convalida, purché questo presenti medesima forma del primo e contenga la parte omessa in sede di stipula.
La verifica del requisito sostanziale
Nonostante l’importanza del requisito formale, l’atto può essere considerato pienamente valido quando presenta anche l’elemento sostanziale e cioè la concreta sussistenza del provvedimento e la concreta realizzazione dell’edificio in data anteriore al 1 settembre 1967.
Per comprendere la portata garantista della norma, basti pensare che gli articolo 17 e 40 della legge 47 del 1985 e l’articolo 46 del T.U. sono finalizzati a reprimere in modo specifico ogni forma di abuso edilizio. In altre parole, l’atto con cui viene trasferito il bene immobile è valido solo se ha ad oggetto immobili commerciabili e cioè edifici che presentino queo requisiti minimi di regolarità urbanistica e catastale in mancanza dei quali sarebbe non commerciabili perché, appunto, totalmente abusivi.
Ciononostante, è bene fare una differenza tra gli edifici realizzati anteriormente al 1 settembre 1967 e quelli costruiti in seguito. Nel primo caso gli immobili vengono definiti sempre commerciabili e non vi è necessità di verificare l’esistenza di licenza edilizia. Non viene in rilievo neanche la difformità della licenza edilizia o eventuali abusi precedenti che potrebbero incidere sulla commerciabilità.
In questo caso bisogna verificare esclusivamente l’epoca di costruzione effettiva dell’immobile che fa discendere il riconoscimento ex lege della regolarità urbanistica e quindi la relativa commerciabilità. Solo in presenza di tutti questi requisiti il notaio, come pubblico ufficiale e garante di entrambe le parti, può procedere alla stipula dell’atto di compravendita.
Modello di Dichiarazione di Conformità Urbanistica
Di seguito si trova un fac simile dichiarazione di conformità urbanistica che è possibile utilizzare come bozza. Il documento di esempio è in formato DOC, può di conseguenza essere aperto e compilato con Word, convertito in PDF o stampato.
