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In questa pagina sono disponibili un fac simile Word in formato DOC e un modello PDF di dichiarazione di conformità urbanistica, edilizia e catastale. Il documento esaminato è predisposto per essere sottoscritto da un tecnico abilitato incaricato di verificare un immobile sotto il profilo catastale e urbanistico-edilizio. Non è un modulo ufficiale nazionale e non è una semplice dichiarazione che il proprietario può compilare autonomamente senza le verifiche tecniche indicate nel testo.
Fac simile Dichiarazione di Conformità Urbanistica Word
Il file Word è in formato DOC e può essere scaricato e personalizzato dal professionista incaricato in base all’immobile, ai titoli edilizi reperiti e alla disciplina applicabile.
Fac simile Dichiarazione di Conformità Urbanistica PDF
Il modello PDF riproduce la dichiarazione e può essere scaricato, consultato o stampato. Prima della sottoscrizione devono essere verificati e completati tutti i dati relativi al tecnico, alla proprietà, all’immobile e ai precedenti edilizi.
A cosa serve il modello disponibile
Il fac simile riunisce nello stesso documento due verifiche che devono essere tenute distinte. La prima riguarda la conformità catastale, cioè la coerenza dei dati identificativi e della planimetria catastale con lo stato di fatto secondo le regole catastali. La seconda riguarda la situazione urbanistico-edilizia, che richiede di ricostruire i titoli che hanno legittimato la costruzione e le successive trasformazioni e di confrontarli con lo stato attuale dell’immobile.
Il modello contiene infatti i dati del professionista e della proprietà, gli identificativi catastali, l’attestazione prevista dall’articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985, gli estremi dei titoli edilizi, delle eventuali varianti, della fine lavori e del documento relativo all’agibilità, oltre alla dichiarazione finale di conformità.
Per la parte catastale, l’articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 prevede negli atti interessati l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. La dichiarazione resa dagli intestatari può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Le indicazioni applicative sono illustrate anche nella circolare n. 3/2010 dell’Agenzia del Territorio.
Conformità urbanistica e conformità catastale non sono la stessa cosa
Una planimetria catastale corrispondente allo stato dei luoghi non dimostra, da sola, che le opere siano state autorizzate sotto il profilo edilizio. Allo stesso modo, la presenza di un titolo edilizio non consente di presumere automaticamente che la planimetria catastale sia aggiornata. Le due verifiche utilizzano documentazione diversa e rispondono a regole differenti.
Per la verifica urbanistico-edilizia occorre ricostruire lo stato legittimo dell’immobile sulla base dell’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001, considerando i titoli che hanno previsto o legittimato la costruzione, gli interventi successivi e, nei casi contemplati dalla norma, gli ulteriori documenti idonei a dimostrare lo stato legittimo. La disciplina è stata modificata nel 2024 dal cosiddetto decreto Salva Casa e dalla relativa legge di conversione; il testo coordinato pubblicato in Gazzetta Ufficiale consente di verificare le modifiche introdotte.
Per questa ragione non è corretto limitarsi a confrontare l’immobile con una vecchia planimetria o con il solo progetto originario. Il professionista deve verificare la storia edilizia disponibile e valutare anche eventuali tolleranze, difformità e procedimenti di regolarizzazione applicabili al caso concreto.
La dichiarazione tecnica è obbligatoria per vendere un immobile?
Occorre distinguere le dichiarazioni che la legge richiede nell’atto notarile da una relazione tecnica autonoma come quella a cui si avvicina il fac simile disponibile in questa pagina. Non esiste, a livello nazionale, un obbligo generale di predisporre per ogni compravendita una relazione tecnica integrata separata firmata da un professionista.
In diversi territori sono però stati adottati protocolli tra notai e ordini professionali che prevedono o promuovono relazioni tecniche di conformità prima del rogito. Le prassi possono quindi cambiare in base alla zona e allo studio notarile coinvolto. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha ribadito anche in un protocollo aggiornato sulla Relazione Tecnica Integrata che questo documento, nell’esperienza territoriale descritta, è facoltativo e viene utilizzato per consentire alle parti di conoscere preventivamente lo stato dell’immobile.
Restano invece applicabili le prescrizioni nazionali relative alle dichiarazioni catastali e alle menzioni urbanistiche che devono risultare negli atti per i quali la legge le richiede.
Chi deve compilare e firmare questo fac simile
Il modello scaricabile è chiaramente strutturato per un professionista tecnico. Nella prima parte richiede infatti generalità, studio professionale, recapiti, iscrizione all’albo e numero di iscrizione del soggetto che rilascia l’attestazione. Per la parte catastale deve trattarsi di un tecnico abilitato alle attività richieste dalla normativa catastale.
Il proprietario compare nel documento come soggetto che conferisce l’incarico e come titolare o contitolare dell’immobile, ma non sostituisce il tecnico nella dichiarazione finale prevista dal fac simile.
Il modello non dovrebbe quindi essere utilizzato limitandosi a riempire gli spazi vuoti con informazioni fornite dal proprietario. Le attestazioni sulla conformità presuppongono controlli documentali e tecnici effettivi. Quando serve una relazione più articolata per descrivere verifiche, opere e precedenti amministrativi, può essere utile anche il fac simile di relazione tecnica edilizia.
Come compilare la Dichiarazione di Conformità Urbanistica
La prima parte deve riportare i dati completi del tecnico, compresi albo professionale e numero di iscrizione. Seguono le generalità del proprietario o comproprietario che ha affidato l’incarico e l’individuazione dell’immobile mediante località, Comune, Provincia, indirizzo, foglio, particella e subalterno.
La sezione catastale del fac simile richiede di attestare la correttezza dei dati identificativi e l’assenza di difformità rilevanti ai fini catastali, oltre alla coerenza tra stato di fatto e planimetrie presenti nella banca dati del Catasto Fabbricati. Questa parte deve essere compilata soltanto dopo avere eseguito le verifiche necessarie.
Nel modello compare anche un riferimento alla concordanza tra Catasto Fabbricati e Libro Fondiario della Provincia Autonoma di Bolzano. Si tratta di una formulazione territoriale che non è pertinente a tutti gli immobili italiani. Se l’immobile non ricade in un territorio soggetto al sistema tavolare, il documento deve essere adattato dal professionista e non va utilizzato in modo automatico mantenendo una dichiarazione estranea al caso concreto.
La parte urbanistico-edilizia presuppone l’accesso agli atti presso il Comune competente. Devono essere indicati esclusivamente i titoli realmente riferibili all’immobile, scegliendo tra le tipologie previste nel modello, insieme agli estremi di eventuali varianti, alla data di fine lavori e alle informazioni sull’agibilità risultanti dalla documentazione disponibile.
Anche la denominazione del documento relativo all’agibilità può variare in funzione dell’epoca e della disciplina applicabile. Negli archivi possono trovarsi certificati di abitabilità o agibilità, mentre l’attuale disciplina nazionale dell’articolo 24 del D.P.R. 380/2001 utilizza la segnalazione certificata di agibilità. Nel fac simile deve essere riportato il documento effettivamente riferibile all’immobile, senza attribuirgli una denominazione diversa da quella reale.
Esempio compilato di Dichiarazione di Conformità Urbanistica
I dati utilizzati nell’esempio sono inventati e servono soltanto a mostrare come può essere compilato il fac simile. Il contenuto deve essere adattato al caso concreto.
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ URBANISTICA, EDILIZIA E CATASTALE
Con la presente il sottoscritto Ing. Andrea Neri, nato a Trento il 12 febbraio 1980, codice fiscale CODICE FISCALE NON VALIDO – SOLO ESEMPIO, con studio in Bolzano, Via Esempio 12, tel. NUMERO NON VALIDO – SOLO ESEMPIO, posta elettronica andrea.neri@example.invalid, posta elettronica certificata studio.neri@pec.example.invalid, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Bolzano con il numero ESEMPIO-123 – NON VALIDO, su incarico ricevuto dalla sig.ra Laura Bianchi, nata a Verona il 20 giugno 1975, codice fiscale CODICE FISCALE NON VALIDO – SOLO ESEMPIO, residente in Bolzano, Via Dimostrazione 8, proprietaria dell’immobile sito in località Bolzano, Comune di Bolzano, Provincia di Bolzano, Via Prova 24, civico 24, censito al Catasto dei Fabbricati di Bolzano, Comune catastale Bolzano, foglio ESEMPIO-12, particella ESEMPIO-345, subalterno ESEMPIO-7.
DICHIARA E ATTESTA CHE
ai sensi dell’articolo 29, comma 1-bis, della Legge 52/1985, come modificato e integrato dal D.L. 31 maggio 2010 n. 78, la consistenza sopra descritta, sulla base delle vigenti normative in materia:
- è conforme nei dati di identificazione catastale;
- non contiene difformità rilevanti ai fini della determinazione della rendita catastale e pertanto lo stato di fatto rilevato è coerente con le planimetrie agli atti presso la banca dati del Catasto Fabbricati e la situazione della proprietà concorda tra il Catasto Fabbricati e il Libro Fondiario della Provincia Autonoma di Bolzano.
A seguito dell’accesso agli atti eseguito presso il Comune di Bolzano, ai sensi della vigente normativa edilizia ed urbanistica, attesta che la consistenza sopra riportata:
- è stata edificata in virtù della Licenza Edilizia del 15 marzo 1972, protocollo numero ESEMPIO-ED-1972/45, registro numero ESEMPIO-18, e relativa variante del 10 settembre 1984, protocollo numero ESEMPIO-VAR-84/22, registro numero ESEMPIO-7, con fine lavori presentata in data 20 febbraio 1985;
- ha ottenuto il Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità in data 10 aprile 1985 con protocollo numero ESEMPIO-AG-85/31.
La consistenza risulta ad essi conforme, non presentando irregolarità costruttive o trasformazioni tali da richiedere ulteriori provvedimenti abilitativi, né alcun provvedimento sanzionatorio che ne possa limitare la commerciabilità.
Data e luogo: Bolzano, 15 maggio 2026
Firma: Ing. Andrea Neri – FIRMA DI ESEMPIO
Irregolarità urbanistiche e validità della compravendita
La presenza di una difformità edilizia non deve essere confusa con la nullità automatica dell’atto di compravendita. La disciplina degli articoli 40 della legge 47/1985 e 46 del D.P.R. 380/2001 prevede specifiche menzioni urbanistiche negli atti interessati. La giurisprudenza della Cassazione a Sezioni Unite ha qualificato questa nullità come testuale: assume rilievo la presenza nell’atto degli estremi di un titolo realmente esistente e riferibile all’immobile, secondo le condizioni previste dalla legge.
Ciò non rende irrilevanti eventuali abusi. Una difformità può comportare conseguenze amministrative, incidere sui rapporti tra venditore e acquirente, richiedere una verifica sulla possibilità di regolarizzazione e influenzare la decisione delle parti di procedere all’operazione. Per questo la situazione deve essere chiarita prima possibile, preferibilmente già nella fase che precede una proposta di acquisto tra privati.
Neppure la costruzione anteriore al 1° settembre 1967 equivale automaticamente a regolarità urbanistica. Per determinati atti l’articolo 40 della legge 47/1985 consente di utilizzare la dichiarazione sostitutiva relativa all’epoca di inizio della costruzione in luogo degli estremi della licenza, ma questa regola sulla documentazione dell’atto non sana eventuali opere realizzate in violazione delle norme applicabili.
Errori da evitare nell’utilizzo del modello
- fare firmare il documento al proprietario al posto del tecnico quando il fac simile richiede un’attestazione professionale;
- considerare la corrispondenza catastale come prova automatica della regolarità urbanistico-edilizia;
- mantenere il riferimento al Libro Fondiario della Provincia Autonoma di Bolzano per immobili ai quali tale sistema non si applica;
- indicare titoli edilizi, varianti, fine lavori o agibilità senza averne verificato gli estremi nella documentazione disponibile;
- attestare l’assenza di irregolarità quando l’accesso agli atti o il confronto con lo stato dei luoghi non consentono di sostenerlo;
- ritenere che qualsiasi difformità possa essere sanata oppure che la costruzione anteriore al 1° settembre 1967 renda automaticamente legittimo l’immobile.
Se dalle verifiche emergono differenze tra stato di fatto, documentazione catastale e titoli edilizi, il tecnico deve prima qualificarle secondo la normativa vigente e valutare l’eventuale procedura applicabile. Il fac simile non sostituisce questa attività e non può essere usato per dichiarare conforme un immobile prima che le verifiche siano state completate.
