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In questa pagina sono disponibili un fac simile Word e un modello PDF di cessione di un contratto di locazione abitativa. Il documento riguarda il caso in cui il conduttore uscente trasferisce il contratto a un nuovo conduttore con l’accettazione del proprietario. Può essere utilizzato anche quando il contratto originario è assoggettato a cedolare secca, ma non è il modello RLI ufficiale dell’Agenzia delle Entrate e non serve a esercitare l’opzione per la cedolare.
Fac simile Subentro Contratto di Locazione con Cedolare Secca Word
Il modello Word può essere scaricato e personalizzato inserendo i riferimenti del contratto originario, i dati dell’immobile, del cedente e del cessionario, la data dalla quale decorre la cessione e le firme.
Fac simile Subentro Contratto di Locazione con Cedolare Secca PDF
Il PDF contiene una scrittura privata intitolata “Cessione di Contratto di Locazione Abitativa”. Può essere scaricato, consultato e stampato per la compilazione e prevede anche l’accettazione del proprietario e la liberazione del precedente conduttore.
Cessione e subentro nel contratto di locazione non sono la stessa cosa
Nel linguaggio comune si utilizza spesso il termine “subentro” anche quando un inquilino viene sostituito volontariamente da un altro. Ai fini contrattuali e fiscali è però utile distinguere le due situazioni.
Il modello scaricabile riguarda una cessione volontaria del contratto: il conduttore attuale, definito cedente, trasferisce il rapporto al nuovo conduttore, definito cessionario. L’articolo 1594 del Codice civile stabilisce che il conduttore non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. Il fac simile tiene conto di questo aspetto prevedendo in fondo la firma della proprietà “per accettazione e liberazione del Cedente”.
Il subentro in senso proprio può invece derivare da un evento che determina per legge il cambiamento di una delle parti, senza una normale cessione volontaria. Nelle istruzioni del modello RLI l’Agenzia delle Entrate distingue infatti la cessione, identificata come adempimento successivo con codice 3, dal subentro, identificato con codice 6.
Questa distinzione è importante perché cambiano sia la compilazione del modello RLI sia il trattamento fiscale dell’operazione.
Come compilare il fac simile di cessione della locazione
Il documento scaricabile segue una struttura precisa e parte dal contratto già esistente. Non crea una nuova locazione, ma disciplina la sostituzione del conduttore nel rapporto originario.
- Contratto originario. Nella premessa devono essere indicati la data della scrittura privata, il luogo o ufficio di registrazione, la data e il numero della registrazione.
- Immobile. Il modello richiede Comune, indirizzo, piano e dati catastali, cioè foglio, particella e subalterno.
- Durata della locazione. Va riportata la durata prevista dal contratto originario.
- Proprietario. Nella premessa deve essere indicato il nominativo del proprietario dell’immobile.
- Cedente. Sono richiesti nome e cognome del conduttore uscente, luogo e data di nascita, residenza, indirizzo e codice fiscale.
- Cessionario. Devono essere inseriti gli stessi dati relativi al nuovo conduttore.
- Decorrenza della cessione. L’articolo 2 contiene la data dalla quale il cessionario assume gli obblighi derivanti dal contratto di locazione.
- Deposito cauzionale. L’articolo 3 prevede che il cedente abbia ricevuto la restituzione del deposito e che questo sia stato nuovamente costituito dal cessionario.
- Spese. Nel modello le spese di registrazione della cessione sono poste a carico del cessionario.
- Firme. Oltre alle firme di cedente e cessionario, il documento prevede quella della proprietà per accettare la cessione e liberare il conduttore uscente.
Subentro con cedolare secca: cosa cambia
La cedolare secca è un regime fiscale scelto dal locatore. Il nuovo conduttore non deve quindi “aderire” alla cedolare secca e la scrittura privata di cessione non contiene correttamente alcuna opzione fiscale a suo carico.
La presenza della cedolare secca non rende però gratuita la cessione volontaria del contratto. La guida dell’Agenzia delle Entrate alla registrazione dei contratti di locazione precisa espressamente che l’imposta relativa alla cessione è dovuta anche quando il contratto è assoggettato a cedolare secca.
Se la cessione avviene senza corrispettivo, l’imposta di registro è pari a 67 euro. Se invece per la cessione viene pattuito un corrispettivo, l’imposta è pari al 2% di tale corrispettivo, con un minimo di 67 euro.
Il pagamento e l’adempimento devono essere effettuati entro 30 giorni dall’evento. Per il versamento può essere utilizzato il modello F24 Elide con codice tributo 1502 oppure la procedura telematica prevista dall’Agenzia delle Entrate.
Non è quindi corretta la precedente indicazione secondo cui per il subentro sarebbero sempre dovuti 67 euro e tre marche da bollo da 2 euro. Importo e procedura dipendono dalla natura effettiva dell’operazione.
Come comunicare la cessione con il modello RLI
La scrittura privata disponibile in questa pagina documenta l’accordo tra cedente, cessionario e proprietario, ma non sostituisce l’adempimento presso l’Agenzia delle Entrate.
Nel modello RLI dell’Agenzia delle Entrate la cessione volontaria deve essere indicata tra gli adempimenti successivi utilizzando il codice 3. Devono essere riportati gli estremi del contratto e, nel quadro dedicato ai soggetti, il cedente e il cessionario. Quando esiste un corrispettivo per la cessione deve essere indicato anche il relativo importo.
Il codice 6, denominato “subentro”, è invece destinato alle ipotesi di subentro riconducibili a eventi diversi dalla normale volontà di cedere il contratto. Le istruzioni RLI distinguono, tra l’altro, subentro per decesso, trasferimento di diritti reali e altre specifiche fattispecie.
Quando il subentro avviene per legge
Quando il cambiamento di una delle parti deriva da un evento estraneo a una normale cessione volontaria, la disciplina fiscale può essere diversa. L’Agenzia delle Entrate qualifica queste situazioni come subentro ex lege e non applica l’imposta di registro prevista per la cessione volontaria.
Può accadere, per esempio, che cambi il locatore a seguito del trasferimento dell’immobile o di altri eventi che producono la successione nel rapporto. In caso di subentro di un nuovo locatore, le istruzioni RLI prevedono anche la possibilità per quest’ultimo di esercitare, quando ne ricorrono i requisiti, l’opzione per la cedolare secca entro 30 giorni dal subentro.
Il fac simile disponibile in questa pagina non è costruito per questa situazione: identifica espressamente un conduttore cedente e un nuovo conduttore cessionario e richiede l’accettazione del proprietario.
Il consenso del proprietario
La sostituzione volontaria del conduttore non può essere considerata una soluzione che l’inquilino uscente può imporre unilateralmente al proprietario per evitare il preavviso o i canoni ancora dovuti.
Il modello risolve espressamente questo aspetto attraverso la firma finale della proprietà. Il locatore accetta il nuovo conduttore e dichiara la liberazione del cedente. Prima di firmare è quindi opportuno che il proprietario abbia verificato l’identità del cessionario e le condizioni alle quali intende accettarne l’ingresso nel contratto.
Le altre condizioni della locazione rimangono invece invariate, come stabilisce l’articolo 4 del fac simile. Se si vogliono modificare anche canone, durata, garanzie o altre clausole, non è sufficiente lasciare inalterato il testo del modello.
Deposito cauzionale nel subentro
Il fac simile non prevede il semplice trasferimento informale della cauzione dal vecchio al nuovo inquilino. L’articolo 3 stabilisce che cedente e cessionario abbiano regolato i loro rapporti, che il deposito sia stato restituito al cedente e che venga nuovamente costituito dal cessionario.
È opportuno documentare anche questi movimenti di denaro. Quando il precedente conduttore riceve indietro la cauzione può essere utilizzata una ricevuta per la restituzione del deposito cauzionale. Per il nuovo versamento è invece disponibile il fac simile di ricevuta per deposito cauzionale.
Prima della restituzione è comunque necessario verificare la situazione effettiva del vecchio conduttore, compresi eventuali canoni, spese o altre obbligazioni ancora da regolare.
Consegna e restituzione delle chiavi
La scrittura privata di cessione non contiene una sezione dedicata al numero delle chiavi né allo stato dell’immobile. Se l’uscita del cedente e l’ingresso del cessionario avvengono contestualmente, può essere utile documentare separatamente anche questo passaggio.
Per il conduttore uscente può essere utilizzato un verbale di riconsegna delle chiavi, adattandolo al fatto che la locazione non termina ma prosegue con un nuovo conduttore.
Esempio compilato di Cessione di Contratto di Locazione Abitativa
I dati utilizzati nell’esempio sono inventati e servono soltanto a mostrare come può essere compilato il fac simile. Il contenuto deve essere adattato al caso concreto.
CESSIONE DI CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVA
Premesso che
il Sig. Andrea Rossi in data 1 febbraio 2025, con scrittura privata registrata a Ufficio Territoriale di Comune Esempio – SOLO ESEMPIO, il 10 febbraio 2025, n. REGISTRAZIONE ESEMPIO-001 – NON VALIDA, assumeva la conduzione in locazione dell’immobile a destinazione abitativa sito in Comune Esempio, Via della Dimostrazione n. 18, piano secondo, distinto in Catasto Fabbricati al foglio ESEMPIO-10, part. ESEMPIO-245, Sub ESEMPIO-7, per la durata di anni 4;
l’immobile è di proprietà del Sig. Marco Bianchi.
Tra
1. Cedente
Andrea Rossi, nato a Città Esempio il 12 marzo 1987, residente in Comune Esempio, Via della Prova n. 20, codice fiscale CODICE FISCALE NON VALIDO – SOLO ESEMPIO;
e
2. Cessionario
Laura Verdi, nata a Città Dimostrativa il 20 luglio 1991, residente in Comune Dimostrativo, Via dell’Esempio n. 11, codice fiscale CODICE FISCALE NON VALIDO – SOLO ESEMPIO.
CONVENGONO E PATTUISCONO
Articolo 1. Premessa Pattizia
La premessa costituisce parte integrante e sostanziale del presente contratto.
Articolo 2. Cessione del Contratto di Locazione ad Uso Abitativo
Il contratto di locazione ad uso abitativo indicato in premessa viene ceduto in via definitiva e irrevocabile dal Cedente Andrea Rossi al Cessionario Laura Verdi.
Il Cessionario assume tutte le obbligazioni derivanti dal contratto di locazione a decorrere dal 1 settembre 2026.
Articolo 3. Regolazione dei Rapporti
Il Cedente e il Cessionario dichiarano di avere regolato tra loro ogni rapporto relativo alla presente cessione.
Il Cedente dichiara di avere ottenuto in restituzione il deposito cauzionale relativo al contratto di locazione, il quale è stato nuovamente costituito dal Cessionario.
Articolo 4. Spese di Registrazione
Le spese relative alla registrazione della presente cessione sono a carico del Cessionario. Restano ferme tutte le altre condizioni previste dal contratto di locazione originario.
Letto, approvato e sottoscritto in triplice copia originale.
Comune Esempio, 26 agosto 2026
Il Cedente
Andrea Rossi – FIRMA DI ESEMPIO NON VALIDA
Il Cessionario
Laura Verdi – FIRMA DI ESEMPIO NON VALIDA
La Proprietà, per accettazione e liberazione del Cedente
Marco Bianchi – FIRMA DI ESEMPIO NON VALIDA
Errori da evitare nel subentro con cedolare secca
- Confondere cessione e subentro ex lege. Nel modello RLI sono due adempimenti distinti, rispettivamente identificati dai codici 3 e 6.
- Utilizzare questo fac simile per un cambio del locatore. Il documento scaricabile è costruito per la sostituzione volontaria del conduttore.
- Procedere senza il consenso del proprietario. Nella cessione volontaria del contratto abitativo il consenso del locatore è necessario e il modello ne prevede espressamente la firma.
- Ritenere che la cedolare secca elimini l’imposta sulla cessione. La cessione senza corrispettivo sconta l’imposta fissa di 67 euro anche quando il contratto è assoggettato a cedolare secca.
- Pagare sempre 67 euro senza verificare se esiste un corrispettivo. In presenza di un corrispettivo per la cessione si applica il 2%, con un minimo di 67 euro.
- Utilizzare il codice RLI del subentro. Per la cessione volontaria rappresentata dal fac simile l’adempimento successivo è la cessione, codice 3.
- Dimenticare il termine di 30 giorni. La cessione deve essere comunicata e l’imposta dovuta deve essere versata entro il termine previsto dall’Agenzia delle Entrate.
- Trascurare il deposito cauzionale. Il modello prevede espressamente la restituzione al cedente e la nuova costituzione da parte del cessionario.
- Firmare soltanto tra vecchio e nuovo inquilino. Il documento contiene anche la firma della proprietà per l’accettazione della cessione e la liberazione del cedente.
