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In questa pagina sono disponibili un fac simile Word in formato DOC e un modello PDF della lettera ai confinanti per la vendita di un terreno agricolo. Il documento serve al proprietario che deve comunicare a un soggetto potenzialmente titolare della prelazione agraria le condizioni concordate con il terzo acquirente. Non tutti i proprietari confinanti hanno automaticamente diritto di prelazione e il fac simile è un modello privato, non un modulo ufficiale.
La comunicazione assume particolare rilievo perché, quando ricorrono i presupposti della prelazione agraria, l’articolo 8 della legge n. 590/1965 richiede al proprietario di notificare la proposta di alienazione e di trasmettere il preliminare di compravendita. Il modello scaricabile costituisce quindi la lettera di accompagnamento alla denuntiatio, ma non sostituisce il preliminare che deve essere trasmesso quando la norma è applicabile.
Fac simile Lettera ai Confinanti per Vendita Terreno Word
Il modello Word è disponibile in formato DOC e può essere scaricato e personalizzato inserendo i dati del proprietario, del terreno, del terzo acquirente, il prezzo, le modalità di pagamento, la data prevista per il rogito e le altre condizioni contemplate dal fac simile.
Fac simile Lettera ai Confinanti per Vendita Terreno PDF
Il modello PDF riproduce la lettera da utilizzare come riferimento per la comunicazione al confinante. Può essere scaricato, consultato e stampato per la compilazione.
Quando deve essere inviata la lettera ai confinanti
La lettera riguarda la prelazione agraria e non costituisce un avviso da inviare necessariamente a qualunque proprietario di un terreno adiacente. Prima della vendita occorre verificare se esistano soggetti ai quali la legge riconosce effettivamente il diritto di essere preferiti al terzo acquirente alle stesse condizioni.
La disciplina di base è contenuta nell’articolo 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590. Il diritto riguarda anzitutto, in presenza dei requisiti previsti dalla norma, l’affittuario coltivatore diretto, il mezzadro, il colono o il compartecipante che coltiva il fondo posto in vendita.
La prelazione è stata estesa dall’articolo 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817 anche al coltivatore diretto proprietario di un terreno confinante. Dal 2016 vi rientra anche l’imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola che sia proprietario del fondo confinante.
Per il confinante esiste però una condizione rilevante: sul terreno offerto in vendita non devono essere insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti indicati dalla legge. Non è quindi corretto affermare semplicemente che, ogni volta che si vende un terreno agricolo, il vicino coltivatore debba necessariamente essere preferito.
Devono inoltre essere verificati gli ulteriori requisiti previsti dalla disciplina della prelazione agraria, compreso il requisito temporale della coltivazione ridotto a due anni dalla legge n. 817/1971. Se il fondo è concesso in affitto, prima di individuare i destinatari della comunicazione è utile ricostruire esattamente il rapporto esistente; a questo scopo può essere pertinente anche il contratto di affitto di terreno agricolo.
Quando la prelazione agraria non opera
La prelazione prevista dall’articolo 8 della legge n. 590/1965 non riguarda qualsiasi trasferimento di un terreno. La norma esclude espressamente, tra gli altri, i casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta ed espropriazione per pubblica utilità. Non opera inoltre per i terreni che, in base agli strumenti urbanistici considerati dalla norma, siano destinati a utilizzazione edilizia, industriale o turistica.
Anche la situazione materiale del fondo può assumere rilievo. La giurisprudenza ha chiarito che, ai fini della prelazione del confinante, il terreno deve conservare una concreta suscettibilità di sfruttamento agricolo. La sola classificazione catastale non consente quindi sempre di risolvere la questione.
Prima dell’invio della denuntiatio è opportuno verificare anche la reale confinanza tra i fondi e la qualifica del destinatario. La prelazione agraria costituisce infatti una limitazione legale alla libertà del proprietario e i relativi presupposti non possono essere estesi automaticamente a situazioni diverse da quelle previste dalla legge.
Cosa deve contenere la comunicazione di vendita
L’articolo 8 della legge n. 590/1965 non richiede una generica comunicazione con cui il proprietario dichiara di avere intenzione di vendere in futuro. Il proprietario deve notificare la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita stipulato con il terzo.
Nel preliminare devono risultare almeno il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre condizioni pattuite, compresa la clausola relativa all’eventuale esercizio della prelazione. Il destinatario deve infatti essere messo nella condizione di decidere se acquistare esattamente alle condizioni riconosciute al terzo.
Il fac simile scaricabile riprende questi elementi nella parte dedicata alle premesse. In particolare prevede:
- i dati del proprietario o comproprietario che invia la comunicazione;
- l’individuazione del terreno mediante Comune, foglio, particelle e superficie catastale;
- il nome del soggetto che ha formulato la proposta di acquisto;
- il prezzo complessivo;
- l’eventuale caparra;
- il saldo da corrispondere al rogito;
- le date previste per la scrittura privata e il rogito;
- il momento della consegna del terreno;
- la ripartizione delle spese di rogito;
- l’invito a esercitare la prelazione alle medesime condizioni entro 30 giorni.
Il modello non contiene invece una formula espressa con la quale viene dichiarato che il preliminare è allegato. Nell’utilizzo effettivo questo aspetto non deve essere trascurato: quando si applica l’articolo 8, la disposizione prevede espressamente la trasmissione del preliminare insieme alla proposta di alienazione. Il solo fac simile compilato non è quindi sufficiente a sostituire tale documento.
Come compilare la Lettera ai Confinanti per Vendita Terreno
- Indicare il terreno nell’oggetto. Vanno inseriti località o indirizzo, foglio e particelle catastali interessate dalla vendita.
- Compilare i dati del proprietario. Il modello richiede nome, luogo e data di nascita, residenza e indicazione della qualità di proprietario o comproprietario del fondo.
- Identificare il terzo acquirente. Deve essere riportato il nominativo del soggetto che ha formulato la proposta di acquisto richiamata nel fac simile.
- Descrivere esattamente il bene. Comune, Catasto Terreni, foglio, particelle e superficie devono essere coerenti con il preliminare trasmesso.
- Riportare le stesse condizioni economiche del preliminare. Prezzo, caparra, saldo, termini di pagamento, data del rogito e ogni altra condizione rilevante non devono essere modificati rispetto a quanto effettivamente pattuito con il terzo.
- Indicare la consegna. Il fac simile contempla la consegna al termine del raccolto e richiede di precisarne la data. Se questa condizione non è prevista nel preliminare, il testo deve essere adattato senza introdurre condizioni diverse.
- Verificare la qualifica del destinatario. Il modello fa riferimento espressamente al “coltivatore diretto confinante”. Se la comunicazione è destinata a un imprenditore agricolo professionale proprietario confinante iscritto nella previdenza agricola, la formulazione deve essere adeguata alla fattispecie concreta.
- Firmare e conservare la prova dell’invio. La legge indica la lettera raccomandata quale modalità di notificazione. È necessario poter dimostrare la data dalla quale decorre il termine di 30 giorni.
Termine di 30 giorni e pagamento del prezzo
Il titolare della prelazione dispone di 30 giorni per esercitare il diritto alle condizioni comunicate. Non si tratta di un termine liberamente fissato dal venditore e non va confuso con termini di 60 giorni previsti per altre forme di prelazione.
Un errore frequente nelle guide meno aggiornate riguarda invece il momento del pagamento. Il testo vigente dell’articolo 8 prevede che, una volta esercitata la prelazione, il prezzo di acquisto sia versato entro sei mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dall’avvenuta notificazione da parte del proprietario, salvo che le parti abbiano pattuito diversamente. Il precedente termine di tre mesi è stato modificato nel 2020.
Il silenzio oltre i 30 giorni consente normalmente al venditore di procedere con il terzo alle condizioni comunicate. Se il destinatario vuole invece formalizzare immediatamente la propria decisione di non acquistare, può essere predisposta una rinuncia al diritto di prelazione sul terreno agricolo, dopo avere verificato che il rinunciante sia stato correttamente informato delle condizioni effettive della vendita.
Cosa succede se la comunicazione non viene inviata
L’articolo 8 disciplina anche il diritto di riscatto, o retratto agrario. Se il proprietario non effettua la notificazione prevista oppure indica nella comunicazione un prezzo superiore a quello risultante dalla compravendita, il soggetto avente diritto può riscattare il fondo dall’acquirente e dagli eventuali successivi aventi causa.
Il termine previsto dalla legge per esercitare il riscatto è di un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita. Per questo motivo la corretta individuazione degli aventi diritto e la corrispondenza tra condizioni comunicate e condizioni effettive della vendita hanno un’importanza concreta anche per l’acquirente.
Se dopo l’invio della denuntiatio le parti intendono modificare prezzo o altre condizioni essenziali a favore del terzo acquirente, non è prudente fare affidamento sulla precedente comunicazione senza verificare nuovamente gli effetti sulla prelazione.
Esempio compilato di Lettera ai Confinanti per Vendita Terreno
I dati utilizzati nell’esempio sono inventati e servono soltanto a mostrare come può essere compilato il fac simile. Il contenuto deve essere adattato al caso concreto.
OGGETTO: diritto di prelazione sui terreni di Comune Esempio, Via delle Vigne, foglio 12, particelle 101 e 102
Il sottoscritto Andrea Rinaldi, nato a Comune Dimostrativo il 18 maggio 1972 e residente a Comune Esempio, Via dei Campi n. 10, in qualità di proprietario del podere sito in Comune Esempio, località Le Vigne, premesso che
- in data 10 agosto 2026 il Sig. Paolo Verdi ha formulato una proposta d’acquisto con valore di preliminare, accettata dal sottoscritto, per l’acquisto dei terreni agricoli siti a Comune Esempio, identificati al Catasto Terreni di detto Comune con il foglio 12 e le particelle 101 e 102, per un totale di 18.500 mq catastali, condizionata all’esercizio del diritto di prelazione spettante ai coltivatori diretti confinanti;
- la menzionata proposta prevede il pagamento di un prezzo di acquisto complessivo pari a euro 65.000,00, da pagarsi, quanto alla caparra di euro 6.500,00, alla sottoscrizione di una eventuale successiva scrittura privata entro e non oltre il 15 settembre 2026, quanto al saldo di euro 58.500,00 al rogito di vendita da stipulare entro e non oltre il 30 novembre 2026;
- la consegna del terreno dovrà avvenire al termine del raccolto previsto per il 30 settembre 2026;
- le spese di rogito saranno a carico del promissario acquirente, escluse quelle che la legge stabilisce a carico del venditore.
TUTTO CIÒ PREMESSO
La invito ad esercitare, se di Suo interesse ed in presenza dei requisiti imposti dalla normativa vigente, il diritto di prelazione spettante al coltivatore diretto confinante per le particelle sopra menzionate ed alle medesime condizioni stabilite in premessa, entro e non oltre il termine di legge di 30 giorni dal ricevimento della presente, mediante comunicazione scritta da inoltrare al mio indirizzo di residenza.
Cordiali saluti.
Comune Esempio, 26 agosto 2026
Andrea Rinaldi
FIRMA DI ESEMPIO NON VALIDA
Errori da evitare nella lettera di prelazione agraria
- Inviare un semplice avviso dell’intenzione futura di vendere. La disciplina della denuntiatio richiede la comunicazione delle effettive condizioni pattuite con il terzo e la trasmissione del preliminare.
- Inviare la comunicazione a tutti i confinanti senza verificare i requisiti. Essere proprietario del terreno vicino, da solo, non attribuisce automaticamente il diritto di prelazione agraria.
- Dimenticare l’eventuale affittuario del terreno venduto. La posizione di chi conduce direttamente il fondo deve essere verificata prima di valutare la prelazione dei confinanti.
- Usare il fac simile senza allegare il preliminare. Il modello richiama la proposta ricevuta, ma non sostituisce la trasmissione del preliminare prevista dall’articolo 8 della legge n. 590/1965.
- Indicare condizioni diverse da quelle accordate al terzo. Prezzo, pagamento e altre condizioni devono corrispondere a quelle effettivamente pattuite.
- Applicare ancora il termine di tre mesi al pagamento. La disciplina vigente prevede sei mesi decorrenti dal trentesimo giorno dalla notificazione, salvo diversa pattuizione.
- Dimenticare l’imprenditore agricolo professionale confinante. Dal 2016 anche l’IAP proprietario confinante iscritto nella previdenza agricola può essere titolare della prelazione nei casi previsti dalla legge.
- Confondere la prelazione del confinante con qualsiasi prelazione volontaria. La lettera presente in questa pagina è collegata alla disciplina speciale della prelazione agraria e non a un generico patto di prelazione tra privati.
- Vendere a condizioni più favorevoli senza una nuova verifica. Una modifica sostanziale delle condizioni dopo la denuntiatio può esporre la compravendita a contestazioni e deve essere valutata prima del rogito.
