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In questa pagina sono disponibili un fac simile Word in formato DOC e un modello PDF per formalizzare la cessione di un contratto di locazione a uso non abitativo dal conduttore uscente, detto cedente, al nuovo conduttore, detto cessionario. Il documento mantiene le condizioni del contratto originario e prevede anche la firma della proprietà per l’accettazione della cessione e la liberazione del cedente. Si tratta di un fac simile privato, non del modello ufficiale RLI dell’Agenzia delle Entrate, che resta necessario per gli adempimenti fiscali relativi alla cessione.
Fac simile subentro contratto di locazione commerciale Word
Il modello Word è disponibile in formato DOC e può essere scaricato e personalizzato inserendo i dati del cedente e del cessionario, gli estremi del contratto originario, l’identificazione dell’immobile e le informazioni relative alla registrazione.
Fac simile subentro contratto di locazione commerciale PDF
Il PDF riproduce su una pagina la scrittura privata di cessione del contratto di locazione. Può essere scaricato, consultato e stampato per la compilazione.
Che cosa prevede il fac simile scaricabile
Nel linguaggio comune si parla spesso di “subentro”, ma il documento disponibile in questa pagina è tecnicamente una scrittura privata di cessione del contratto di locazione. Un conduttore esce dal rapporto e un altro prende il suo posto, assumendo le condizioni del contratto originario.
Il modello identifica innanzitutto cedente e cessionario, con dati anagrafici, codice fiscale, residenza ed estremi del documento di riconoscimento. Nelle premesse vengono poi riportati il contratto originario, la data di stipula e di registrazione, il proprietario dell’immobile, l’indirizzo e i dati catastali.
Le clausole stabiliscono che la cessione è definitiva e irrevocabile, che il nuovo conduttore accetta le condizioni del contratto già esistente, che cedente e cessionario hanno regolato i loro rapporti relativi al deposito cauzionale e che le spese di registrazione, secondo quanto previsto dal fac simile, restano a carico del cessionario.
Alla fine sono previste tre sottoscrizioni: quella del cedente, quella del cessionario e quella della proprietà “per accettazione e liberazione del Cedente”. Questa ultima formula è particolarmente rilevante e distingue il modello da una semplice comunicazione al proprietario.
Quando serve il consenso del locatore
Per la normale cessione volontaria del contratto si applica la regola generale dell’articolo 1406 del Codice civile: la sostituzione di una parte con un terzo richiede il consenso dell’altra parte contrattuale. Nel caso della locazione, anche l’articolo 1594 del Codice civile stabilisce, in via generale, che il conduttore non può cedere il contratto senza il consenso del locatore.
Il fac simile scaricabile è coerente con questa situazione perché prevede espressamente la firma della proprietà. Il proprietario non si limita a essere informato, ma accetta la cessione e libera il precedente conduttore.
Una disciplina particolare vale invece quando insieme alla locazione viene ceduta o affittata anche l’azienda esercitata nell’immobile. L’articolo 36 della legge n. 392/1978 sulla cessione della locazione insieme all’azienda consente al conduttore di cedere il contratto, oppure sublocare l’immobile, anche senza il consenso del locatore, purché venga contestualmente ceduta o locata l’azienda.
In questa ipotesi la legge richiede che il locatore riceva comunicazione mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il proprietario può opporsi per gravi motivi entro 30 giorni dal ricevimento. Il termine di 30 giorni riguarda quindi l’eventuale opposizione del locatore e non deve essere confuso con un generico termine entro il quale il conduttore può effettuare la cessione.
Il modello di questa pagina non contiene alcun riferimento alla cessione o all’affitto dell’azienda. Se si intende utilizzare proprio la procedura prevista dall’articolo 36, il testo deve pertanto essere adattato alla concreta operazione. La firma del proprietario può comunque essere richiesta per ottenere anche la liberazione espressa del cedente, che è un effetto diverso dalla semplice possibilità di procedere senza il suo preventivo consenso.
Il cedente resta responsabile dopo il subentro?
Questo aspetto deve essere verificato con particolare attenzione. Nel fac simile il proprietario firma espressamente anche per la liberazione del cedente. Se tale dichiarazione viene effettivamente sottoscritta, il documento manifesta la volontà di liberare il precedente conduttore nei termini concordati.
Non bisogna invece presumere che il cedente sia sempre automaticamente liberato. Nella specifica ipotesi dell’articolo 36 della legge n. 392/1978, la norma stabilisce che, se il locatore non ha liberato il cedente, può agire contro di lui quando il cessionario non adempie le obbligazioni assunte.
Per questo non è opportuno eliminare o modificare distrattamente la firma finale della proprietà. Se il proprietario intende accettare la sostituzione del conduttore ma non liberare il cedente, il contenuto della scrittura deve essere riformulato in modo coerente prima della sottoscrizione.
Come compilare il modello di subentro nella locazione commerciale
Il fac simile segue un ordine preciso. Prima di compilarlo è utile avere a disposizione il contratto originario e la ricevuta della sua registrazione.
- Cedente: inserire nome e cognome del conduttore uscente, luogo e data di nascita, codice fiscale, residenza ed estremi del documento di identità.
- Cessionario: riportare gli stessi dati per il soggetto che diventerà il nuovo conduttore.
- Contratto originario: indicare la data di stipula, la data di registrazione, l’Ufficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate e il numero di registrazione.
- Proprietario: inserire il nome e il codice fiscale del locatore indicato nel contratto originario.
- Immobile: specificare Comune, indirizzo, numero civico, piano, foglio catastale, particella e subalterno.
- Cessione: verificare che il nome del cedente e quello del cessionario riportati nella seconda clausola coincidano con quelli indicati all’inizio del documento.
- Contratto originario: il cessionario dichiara di conoscerlo e accettarne le condizioni. Prima della firma dovrebbe quindi disporre di una copia completa del contratto e delle eventuali successive modifiche.
- Deposito cauzionale: il fac simile presuppone che il cedente abbia ottenuto la restituzione della cauzione e che questa sia stata nuovamente costituita dal cessionario. Se nella situazione concreta il deposito viene gestito diversamente, la clausola deve essere modificata anziché sottoscrivere una dichiarazione non corrispondente ai fatti.
- Spese di registrazione: il modello le pone a carico del cessionario. Si tratta della ripartizione prevista dalla scrittura e non di un’affermazione secondo cui la normativa fiscale attribuisce in ogni caso ogni costo esclusivamente al nuovo conduttore.
- Firme: devono sottoscrivere cedente e cessionario. Il modello prevede inoltre la firma della proprietà per accettare la cessione e liberare il cedente.
Il fac simile è predisposto per persone fisiche. Quando una o entrambe le parti sono società o imprese, l’intestazione deve essere adattata indicando denominazione o ragione sociale, sede, codice fiscale e partita IVA, oltre ai dati del soggetto che sottoscrive in qualità di legale rappresentante.
Registrazione del contratto e comunicazione della cessione
Nel contenuto precedente della pagina era presente un’indicazione errata: i contratti di locazione commerciale non sono esonerati in generale dalla registrazione. L’Agenzia delle Entrate precisa nel servizio RLI Web per la registrazione e gli adempimenti successivi che i contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere registrati quando superano complessivamente 30 giorni nell’anno. La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla stipula oppure dalla decorrenza, se anteriore.
Anche la cessione volontaria costituisce un adempimento successivo da comunicare all’Agenzia delle Entrate. L’adempimento deve essere effettuato entro 30 giorni dalla cessione mediante modello RLI oppure attraverso i servizi telematici disponibili.
Per la cessione senza corrispettivo è prevista, in via ordinaria, un’imposta di registro fissa di 67 euro. Quando la cessione viene effettuata dietro corrispettivo, l’imposta è pari al 2% del corrispettivo pattuito, con un minimo di 67 euro. Le regole operative sono riepilogate nella guida dell’Agenzia delle Entrate sulla registrazione delle locazioni e sulle cessioni.
Quando il versamento avviene mediante F24 Elide, il codice tributo utilizzato per l’imposta relativa alla cessione del contratto di locazione è 1502. RLI Web consente invece di gestire l’adempimento e, nei casi previsti, l’addebito delle imposte.
Ai fini fiscali è utile anche distinguere la cessione volontaria dal cosiddetto subentro ex lege. Quest’ultimo deriva da eventi che modificano una parte del contratto indipendentemente da un accordo volontario di cessione e segue una diversa classificazione nel modello RLI. Il documento scaricabile in questa pagina riguarda una cessione volontaria tra conduttore uscente e nuovo conduttore.
Esempio compilato di subentro contratto di locazione commerciale
I dati utilizzati nell’esempio sono inventati e servono soltanto a mostrare come può essere compilato il fac simile. Il contenuto deve essere adattato al caso concreto.
CESSIONE DI CONTRATTO DI LOCAZIONE
Con la presente scrittura privata, redatta in triplice copia, le parti formalizzano la cessione del contratto di locazione di seguito indicato.
Tra le Parti
Sig. Andrea Esempio, nato a Esempia il 14 febbraio 1980, C.F. CODICE FISCALE NON VALIDO – SOLO ESEMPIO, residente a Esempia in Via delle Dimostrazioni n. 12, identificato mediante carta di identità n. DOCUMENTO N. ESEMPIO-001, rilasciata in data 10 gennaio 2024 dal Comune di Esempia, di seguito denominato “cedente”,
e
Sig. Marco Dimostri, nato a Città Demo il 22 settembre 1985, C.F. CODICE FISCALE NON VALIDO – SOLO ESEMPIO, residente a Città Demo in Via Commerciale n. 8, identificato mediante carta di identità n. DOCUMENTO N. ESEMPIO-002, rilasciata in data 18 marzo 2025 dal Comune di Città Demo, di seguito denominato “cessionario”.
Premesso che
il Sig. Andrea Esempio ha assunto in locazione, in forza del contratto stipulato in data 1 luglio 2022 e registrato in data 12 luglio 2022 presso l’Ufficio Territoriale di Esempia al n. ESEMPIO-REG-001 – NUMERO NON VALIDO, il fabbricato a uso non abitativo di proprietà della Sig.ra Elena Modello, C.F. CODICE FISCALE NON VALIDO – SOLO ESEMPIO;
l’immobile è sito nel Comune di Esempia, in Via del Commercio n. 25, piano terra, distinto al Catasto Fabbricati al Foglio ESEMPIO-10, Particella ESEMPIO-250, Subalterno ESEMPIO-3.
Si conviene e si pattuisce quanto segue:
- Le premesse costituiscono parte integrante della presente scrittura privata.
- Il contratto di locazione sopra identificato viene ceduto in via definitiva dal cedente Andrea Esempio al cessionario Marco Dimostri.
- La cessione avviene mantenendo le condizioni e i patti previsti dal contratto originario, che il cessionario dichiara di avere letto e di accettare.
- Cedente e cessionario dichiarano di avere già regolato i rapporti tra loro e, in particolare, che il deposito cauzionale è stato restituito al cedente ed è stato nuovamente costituito dal cessionario.
- Le spese di registrazione della cessione sono poste a carico del cessionario.
Letto, approvato e sottoscritto in triplice copia originale.
Esempia, lì 27 agosto 2026
Il Cedente
Andrea Esempio
Il Cessionario
Marco Dimostri
La Proprietà, per accettazione e liberazione del Cedente
Elena Modello
Deposito cauzionale nel passaggio tra vecchio e nuovo conduttore
La clausola del fac simile relativa al deposito cauzionale merita una verifica concreta prima della firma. Il documento presuppone una restituzione della cauzione al conduttore uscente e una nuova costituzione da parte del subentrante. Non è corretto mantenere questa dichiarazione se, nella realtà, la somma rimane materialmente presso il proprietario e viene regolata direttamente tra cedente e cessionario con modalità differenti.
Quando viene effettuata una nuova consegna del deposito al locatore e occorre documentarla separatamente, può essere utile una ricevuta per deposito cauzionale. L’importo e le modalità di passaggio della garanzia devono comunque essere coerenti con il contratto di locazione originario.
Quando questo modello non è adatto
Il fac simile non è predisposto per un subentro che avviene automaticamente per legge, né per la semplice modifica del locatore conseguente, per esempio, alla successione o al trasferimento della proprietà dell’immobile.
Non va inoltre utilizzato senza adattamenti quando la cessione della locazione avviene insieme alla cessione o all’affitto dell’azienda e si intende applicare la procedura specifica dell’articolo 36 della legge n. 392/1978. In quel caso devono emergere chiaramente il collegamento con l’azienda trasferita e la comunicazione al locatore prevista dalla norma.
Il documento non è neppure predisposto per modificare contestualmente canone, durata, destinazione dell’immobile o altre condizioni del contratto. La sua terza clausola stabilisce infatti che il cessionario subentra alle condizioni già esistenti. Se locatore e nuovo conduttore vogliono modificare il rapporto, tali variazioni devono essere formalizzate in modo coerente.
Per una locazione abitativa soggetta alla relativa disciplina è disponibile una pagina separata dedicata al subentro nel contratto di locazione con cedolare secca. Quel modello non deve però essere confuso con la cessione di una locazione commerciale.
Errori da evitare nel subentro della locazione commerciale
- Utilizzare il termine “subentro” senza chiarire se si tratta di cessione volontaria, subentro ex lege oppure cessione collegata al trasferimento dell’azienda.
- Affermare che un contratto di locazione commerciale non deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
- Cedere volontariamente il solo contratto senza verificare se sia necessario il consenso del locatore.
- Applicare automaticamente l’articolo 36 della legge n. 392/1978 anche quando non viene ceduta o affittata l’azienda insieme alla locazione.
- Confondere i 30 giorni concessi al locatore per opporsi per gravi motivi, nel caso previsto dall’articolo 36, con il termine fiscale di 30 giorni per comunicare la cessione all’Agenzia delle Entrate.
- Firmare la clausola sul deposito cauzionale quando la somma non è stata realmente restituita e ricostituita nel modo indicato.
- Ritenere che il precedente conduttore sia sempre liberato anche senza una dichiarazione coerente del proprietario.
- Omettere la comunicazione della cessione tramite RLI entro il termine previsto per gli adempimenti successivi.
- Indicare dati catastali o estremi di registrazione differenti da quelli risultanti dal contratto originario.
