Subentro Contratto di Locazione Commerciale

Indice

In questa guida spieghiamo come scrivere una scrittura privata per subentro contratto di locazione commerciale e proponiamo un modulo Word e PDF editabile da scaricare.

Per meglio capire il meccanismo del subentro all’interno del contratto di locazione commerciale e relativa comunicazione, risulta opportuno fare alcune breve premesse sulla disciplina specifica della locazione, oltre che di quella inerente ai contratti aventi uso diverso rispetto a quello abitativo.
Vediamo dunque insieme tutto ciò che è necessario sapere in proposito, specialmente e soprattutto al fine di evitare spiacevoli problematiche.

Come già accennato, prima di passare al subentro, e quindi alla cessione del contratto di locazione commerciale, è bene precisare che la locazione di beni di tipo immobile, che abbiano un uso differente rispetto a quello abitativo, presuppongono la concessione in godimento, al soggetto conduttore, di determinati beni che abbiano finalità economiche. Dette finalità possono essere inerenti sia al lavoro di genere autonomo che al lavoro imprenditoriale.
La disciplina della locazione commerciale è racchiusa all’interno degli articoli da 7 a 11 e dagli articoli da 27 a 42 della legge numero 392 dell’anno 1978 (più comunemente nota come legge “sull’equo” canone). Da tali locazioni sono da reputare escluse le grandi locazioni, ovverosia tutte le locazioni che superino, annualmente, un canone pari ad euro 250.000.
Dunque, ricapitolando ed entrando maggiormente nello specifico, il bene che viene dato in locazione deve necessariamente essere destinato a attività di genere industriale, artigiane e commerciale (ma non di tipo agricolo); attività turistiche; attività il cui esercizio sia professiate ed abituale di lavoro definito autonomo (ne sono un esempio gli avvocati e professionisti simili).
La normativa sopracitata si applica altresì al cosiddette pertinenze (ne sono un esempio le cantine, il garage e via dicendo) ma solo che possiedono uno stretto collegamento con l’attività primaria.
In sostanza, il contratto di locazione commerciale non è altro che un vero e proprio atto a prestazioni definite corrispettive, giacché è previsto il versamento di un canone a fronte della cessione del diritto di godere del bene locato. Non soltanto: trattasi infatti di un contratto di genere consensuale, il quale ha come effetto la produzione di effetti di natura obbligatoria. Esso, invero, si perfeziona tramite il consenso di ambedue le parti e genera obbligazioni di tipo civile nei confronti di locatore e conduttore. Per fare un esempio concreto: vi è l’obbligo di versare periodicamente il canone di locazione e di mantenere l’immobile in uno stato che sia buono.
Trattasi, inoltre, di un contratto cosiddetto di durata, che quindi dura per un tempo determinato, nel minimo dalla legge. Ciò comunque non significa che non possa essere rinnovato.
Ricapitolando: in questo genere di contratti (sia essi ad uno prettamente commerciale, artigianale, industriale e professionale) il soggetto locatore ha la facoltà di cedere al soggetto chiamato conduttore il diritto di godere di un particolare bene immobile adibito all’espletamento di un’attività che sia di natura economica. Il tutto dietro il pagamento di un canone.
All’interno del contratto dovranno essere indicate le generalità delle parti coinvolte, il tipo di attività espletata dal soggetto conduttore e la descrizione dettagliata dell’immobile concesso in locazione. Oltre, ovviamente, alla durata del contratto medesimo, al canone e ad altri dettagli importanti per la validità dello stesso.
Sul punto occorre comunque precisare che i contratti di locazione commerciale non devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate. Ne consegue che le spese per la procedura verranno versate e divise a metà tra conduttore e locatore.
Naturalmente, per concedere un immobile in locazione, specie se ad uso commerciale, dovranno essere posti in essere una serie di fondamentali adempimenti. Lo stesso vale per quanto riguarda il subentro in detto contratto.

Venendo adesso all’argomento che più ci interessa, è bene sapere che il subentro all’interno di un contratto di locazione commerciale concerne un accordo di natura contrattuale in cui le parti non sono il locatore e il conduttore di cui abbiamo in precedenza accennato.
In linea generale è possibile innanzitutto affermare che la cessione del contratto di locazione è un procedimento con il quale si comunica (anche all’Agenzia delle Entrate) che all’interno di detto contratto vi è un ulteriore soggetto. Ad esempio, questo avviene se nell’atto subentra un soggetto terzo diverso dal conduttore, il quale diventerà il titolare effettivo del bene immobile concesso in godimento dal soggetto locatore. In altre parole, subentrerà nell’intero contratto.
La cessione in oggetto è disciplinata dall’articolo 1406 del vigente codice civile, il quale stabilisce che ogni parte ha la facoltà di sostituire a se stessa un soggetto terzo in tutti quei rapporti che nascono da atti a prestazioni di tipo corrispettivo, a patto che l’altra parte sia consenziente.
Il terzo che acquista la posizione di natura contrattuale del soggetto cedente viene definito cessionario, ed i rapporti tra quest’ultimo e il cedente sono trattati dall’articolo 1410 del vigente codice civile.
Questo per ciò che concerne la normativa generale. Per quella più specifica e dettagliata in ambito di cessione e subentro nel contratto di locazione in parola, si fa riferimento all’articolo numero 36 della legge numero 392 dell’anno 1978, la quale appone una deroga ai dettami della normativa generale. Essa, infatti, prevede che per il contratto disciplinato dall’articolo 1594 del codice civile, il locatore sia tenuto ad acconsentire alla cessione dell’atto tra il soggetto definito conduttore cedente e il soggetto cessionario.
Sempre il citato articolo 36 della legge del 1978, parla altresì di sublocazione commerciale o di tipo non abitativo. Il conduttore, invero, ha la facoltà di locare il bene immobile oppure di cedere il contratto anche in assenza dell’espressione consenso del soggetto locatore. Ciò a patto che l’azienda venga o locata o cedrata con il contratto medesimo, dandone relativo avviso al locatore a mezzo di raccomandata. Starà poi al locatore, qualora dovessero sorgere gravi motivi, opporsi nel termine di trenta giorni dalla data in cui ha ricevuto la raccomandata.
Ne consegue, quindi, nella cessione del contratto di locazione commerciale è previsto il subentro all’interno del contratto medesimo di una parte ulteriore e terza rispetto all’atto originario, ovverosia il nuovo conduttore.
Sempre l’articolo 36 della citata legge sancisce che, nelle ipotesi di cessione, qualora il soggetto locatore non abbia provveduto a liberare il cedente, potrà rivalersi nei suoi confronti nei casi in cui il cessionario risulti inadempiente.
Tutta la disciplina così come sopra descritta è stata più volte riconosciuta sia dalla giurisprudenza di merito che di legittimità, in particolare dalla Suprema Corte di Cassazione.

Uno degli adempimenti di fondamentale importanza, quando si parla di cessione del contratto di locazione commerciale, è quello inerente alla comunicazione. In altre parole, è necessario dar notizia al proprietario dell’immobile il termine del contratto che il precedenza è stato con lo stesso pattuito (ovverosia del contratto nel quale non è previsto il subentro di un terzo soggetto). Starà, quindi, al conduttore che intende cedere il contratto antecedentemente stipulato con il locatore a dover porre in essere detta comunicazione.
In via generale il conduttore adempie all’obbligo di comunicazione tramite una semplice raccomandata. Sul punto è bene però precisare che la disciplina attualmente vigente prevedere una libertà delle forme, il che significa che, ad esempio, la comunicazione potrebbe avvenire via pec o tramite altri mezzi. Tra quelli più affidabili, comunque, vi è la raccomandata.
Come già accennato, è possibile che il locatore si opponga alla volontà del conduttore di cedere il contratto commerciale ad un altro soggetto. Questo però non può avvenire sempre e indistintamente ma devono sussistere dei motivi che la leggere reputa gravi e che quindi rappresentano un ostacolo alla procedura. Il tutto, comunque, deve avvenire nel termine categorico di trenta giorni, oltre i quali il locatore non avrà più la facoltà di opporsi.
In sostanza e ricapitolando, vi è tutta una serie di accorgimenti che è bene tenere a mente, onde evitare errori e sgradevoli sorprese.