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In questa pagina sono disponibili un fac simile Word in formato DOC e un modello PDF per chiedere alla banca l’estinzione anticipata di un mutuo. Il documento serve a comunicare la volontà di chiudere anticipatamente il finanziamento, richiedere il conteggio delle somme ancora dovute e, in caso di estinzione totale, completare gli adempimenti relativi all’ipoteca. Si tratta di un fac simile privato: se la banca mette a disposizione un proprio modulo o una procedura online, è preferibile seguire le istruzioni dell’istituto.
Fac simile Richiesta Estinzione Anticipata del Mutuo Word
Il modello Word può essere scaricato e personalizzato inserendo il numero e la data del mutuo, il riferimento alla clausola contrattuale sull’estinzione anticipata e i dati dell’immobile ipotecato.
Fac simile Richiesta Estinzione Anticipata del Mutuo PDF
Il PDF riproduce la richiesta con gli spazi per identificare il mutuo e l’immobile sul quale è iscritta l’ipoteca. Può essere scaricato, consultato o stampato.
A cosa serve la richiesta di estinzione anticipata del mutuo
L’estinzione anticipata permette di restituire prima della scadenza contrattuale tutto o parte del capitale ancora dovuto. La guida della Banca d’Italia sul mutuo ipotecario include l’estinzione anticipata tra le possibilità a disposizione del cliente.
La richiesta contenuta nel fac simile disponibile in questa pagina è strutturata soprattutto per l’estinzione totale. Dopo aver comunicato la volontà di estinguere il mutuo, il cliente chiede infatti alla banca di quantificare il capitale residuo e le altre somme dovute e formula anche una richiesta relativa alla cancellazione dell’ipoteca.
Per una semplice estinzione parziale il testo deve essere adattato, perché l’ipoteca normalmente continua a garantire il debito residuo e non deve essere cancellata per il solo fatto che una parte del capitale viene rimborsata anticipatamente.
Differenza tra estinzione totale e parziale
Con l’estinzione totale viene rimborsato tutto quanto occorre per chiudere il finanziamento alla data concordata con la banca. Il conteggio comprende il capitale residuo e le altre somme eventualmente dovute in base al contratto e alla disciplina applicabile, comprese normalmente le competenze maturate fino alla data effettiva di estinzione.
Con l’estinzione parziale viene invece versata soltanto una parte del capitale residuo. Da quel momento gli interessi futuri vengono calcolati sul capitale rimasto da rimborsare.
Non è corretto affermare che il cliente possa sempre scegliere liberamente tra riduzione della rata e riduzione della durata. Gli effetti dell’estinzione parziale sul piano di ammortamento dipendono dalle condizioni contrattuali e dalle modalità applicate dalla banca. Prima di effettuare il versamento è quindi opportuno chiedere come verrà ricalcolato il piano.
Quando non è dovuta la penale per estinzione anticipata
La precedente versione della guida affermava in modo troppo generale che tutti i mutui stipulati dopo febbraio 2007 potessero essere estinti senza penali. La disciplina è più precisa.
L’articolo 120-ter del Testo Unico Bancario rende nullo il patto che impone al mutuatario un compenso, una penale o un’altra prestazione a favore del finanziatore per l’estinzione anticipata, totale o parziale, dei mutui rientranti nell’ambito della norma, cioè quelli stipulati o accollati a seguito di frazionamento per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione oppure allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.
La disciplina transitoria prevede l’applicazione del divieto, per i mutui destinati all’acquisto della prima casa, a quelli stipulati dal 2 febbraio 2007 e, per le ulteriori fattispecie previste dall’articolo 120-ter, ai mutui stipulati o accollati a decorrere dal 3 aprile 2007.
Per determinati mutui più vecchi rientranti nella disciplina transitoria possono invece trovare applicazione le soglie massime della penale stabilite dall’accordo sottoscritto il 2 maggio 2007 tra ABI e associazioni dei consumatori. Non è quindi corretto presumere che qualsiasi mutuo anteriore al 2007 comporti automaticamente la penale originariamente indicata nel contratto.
Per i contratti di credito immobiliare ai consumatori trova inoltre applicazione l’articolo 120-quaterdecies.1 del Testo Unico Bancario, che riconosce al consumatore il diritto di rimborsare anticipatamente in qualsiasi momento, in tutto o in parte, l’importo dovuto e di ottenere la riduzione del costo totale del credito per gli interessi e i costi dovuti per la vita residua del contratto.
Come chiedere il conteggio estintivo
Prima di effettuare il pagamento occorre conoscere l’importo esatto necessario per chiudere il mutuo a una determinata data. Per questo il fac simile chiede espressamente alla banca di comunicare l’ammontare del capitale residuo e delle restanti somme dovute secondo le condizioni contrattuali.
Questo calcolo viene comunemente indicato come conteggio estintivo. Non coincide necessariamente con il solo capitale residuo visibile nell’ultimo piano di ammortamento, perché deve essere riferito alla concreta data prevista per il pagamento.
Non esiste una modalità unica di richiesta valida per tutte le banche. Alcuni istituti prevedono una funzione nell’area riservata, altri un modulo specifico, una richiesta in filiale, tramite PEC o attraverso ulteriori canali indicati nel contratto. Non è quindi possibile affermare in termini generali che sia sempre obbligatoria una raccomandata con avviso di ricevimento.
Anche i documenti da produrre possono variare. La precedente versione della pagina indicava come sempre obbligatorie la copia della carta d’identità, del codice fiscale e, per i vecchi mutui, una dichiarazione sostitutiva. Questi allegati devono invece essere verificati nelle istruzioni della banca e non possono essere considerati necessari per qualsiasi pratica.
Come compilare il fac simile
Il modello scaricabile è una lettera molto breve. Nell’oggetto devono essere riportati il numero del mutuo e la data di stipula.
Nel corpo della comunicazione è previsto uno spazio per indicare il numero della clausola contrattuale che disciplina l’estinzione anticipata. È quindi opportuno consultare il contratto originale e riportare il riferimento corretto. Se il contratto non contiene una clausola numerata corrispondente, il testo deve essere adattato invece di inserire un numero arbitrario.
La parte centrale contiene la richiesta alla banca di comunicare il capitale residuo e tutte le altre somme dovute. Successivamente deve essere identificato l’immobile sul quale è iscritta l’ipoteca.
Il documento termina con la formula “Con riserva di ogni diritto”, i saluti e la firma del mutuatario.
Cancellazione dell’ipoteca dopo l’estinzione totale
La richiesta presente nel modello invita la banca a rilasciare una dichiarazione di assenso alla cancellazione dell’ipoteca. Occorre però considerare la procedura semplificata oggi prevista dall’articolo 40-bis del Testo Unico Bancario.
Per i mutui e finanziamenti rientranti nell’ambito di tale disposizione, l’ipoteca si estingue con l’estinzione dell’obbligazione garantita. Il creditore deve rilasciare al debitore la quietanza che attesta la data di estinzione e trasmettere al conservatore la relativa comunicazione entro trenta giorni, senza oneri per il debitore, salvo il particolare caso in cui venga comunicato un giustificato motivo ostativo secondo quanto previsto dalla norma.
Non è quindi normalmente necessario ottenere a proprie spese un autonomo atto notarile di assenso alla cancellazione quando trova applicazione questa procedura. La frase presente nel fac simile può essere intesa come richiesta alla banca di completare gli adempimenti necessari alla cancellazione, ma deve essere coordinata con la procedura effettivamente applicabile al mutuo.
La quietanza rilasciata dalla banca nell’ambito dell’estinzione del finanziamento non va confusa con una generica quietanza liberatoria tra privati, che ha funzione e contenuto differenti.
L’estinzione del mutuo non trasferisce la proprietà dell’immobile
Estinguere il mutuo significa eliminare il debito residuo nei confronti della banca. Non significa “ottenere la piena proprietà” dell’immobile, come indicava la precedente versione della pagina: il mutuatario che ha acquistato l’immobile ne è già proprietario, mentre l’ipoteca costituisce una garanzia reale a favore del creditore.
Con l’estinzione totale viene meno l’obbligazione garantita e si procede alla cancellazione dell’ipoteca secondo la disciplina applicabile.
Estinzione anticipata e piano di ammortamento alla francese
Molti mutui utilizzano il cosiddetto piano di ammortamento alla francese. Non è però esatto affermare che il cliente paghi “prima gli interessi e poi il capitale”. Ciascuna rata è normalmente composta sia da una quota capitale sia da una quota interessi; nelle prime rate la quota interessi è generalmente più elevata e quella capitale più bassa, mentre con il procedere del piano il rapporto tende a invertirsi.
Di conseguenza, estinguere il mutuo in una fase iniziale può consentire di evitare una parte maggiore degli interessi che sarebbero maturati in futuro. Ciò non significa che l’estinzione anticipata sia sempre economicamente conveniente né che sia sempre sconveniente negli ultimi anni del finanziamento.
La valutazione dipende dal capitale residuo, dal tasso applicato, dagli interessi e costi futuri evitabili, dalla liquidità disponibile e dalle alternative che il mutuatario ha per utilizzare quella somma. Il conteggio estintivo consente di partire da un dato concreto invece di basare la scelta esclusivamente sul numero di rate già pagate.
Estinzione del mutuo in caso di vendita dell’immobile
La vendita di un immobile ipotecato non richiede necessariamente che il mutuo venga estinto molti mesi prima del rogito. In una compravendita è possibile organizzare l’estinzione del debito e la cancellazione dell’ipoteca in coordinamento con banca e notaio, in funzione della situazione concreta.
In altri casi può essere valutato l’accollo del debito da parte dell’acquirente, con effetti che dipendono anche dal rapporto con la banca. Questa diversa operazione è illustrata nella pagina dedicata alla scrittura privata per accollo di mutuo.
Esempio compilato di Richiesta Estinzione Anticipata del Mutuo
I dati utilizzati nell’esempio sono inventati e servono soltanto a mostrare come può essere compilato il fac simile. Il contenuto deve essere adattato al caso concreto.
Oggetto: Estinzione anticipata del mutuo n. MUTUO ESEMPIO-001 – RIFERIMENTO NON VALIDO stipulato in data 15 marzo 2019
Con la presente Vi comunico che, ai sensi della clausola contrattuale n. 12 e del D.Lgs. 1.9.1993 n. 385, art. 40, intendo procedere all’estinzione anticipata del mutuo in oggetto.
Vi invito pertanto a comunicarmi sollecitamente l’ammontare del capitale residuo e le restanti somme dovuteVi in base alle condizioni contrattuali.
Vi chiedo altresì di rilasciare dichiarazione di assenso alla cancellazione dell’ipoteca da Voi iscritta a garanzia del mutuo, sull’immobile sito in Comune di Esempio, Via Modello n. 10.
Con riserva di ogni diritto.
Distinti saluti
Firma
Marco Verdi – FIRMA DI ESEMPIO
Errori da evitare nella richiesta di estinzione anticipata
- considerare il fac simile adatto senza modifiche anche all’estinzione parziale, nonostante contenga la richiesta di cancellazione dell’ipoteca;
- presumere che qualsiasi mutuo stipulato dopo febbraio 2007 sia esente da penali senza verificarne finalità, data e disciplina applicabile;
- applicare automaticamente la penale originaria a un vecchio mutuo senza controllare la disciplina transitoria e i limiti eventualmente applicabili;
- versare una somma basandosi soltanto sul capitale residuo senza richiedere il conteggio riferito alla data effettiva di estinzione;
- ritenere che nell’estinzione parziale il cliente possa sempre scegliere unilateralmente se ridurre la rata o la durata;
- considerare obbligatoria la raccomandata quando la banca prevede una diversa procedura per la richiesta;
- allegare documenti sulla base di una regola generica senza verificare ciò che richiede concretamente l’istituto;
- confondere l’estinzione del mutuo con l’acquisto della piena proprietà dell’immobile;
- ritenere che il piano alla francese comporti il pagamento di tutti gli interessi prima del capitale;
- richiedere una cancellazione notarile a proprie spese senza verificare se trova applicazione la procedura prevista dall’articolo 40-bis del Testo Unico Bancario;
- utilizzare il modello ignorando l’eventuale modulo, portale o procedura specificamente prevista dalla banca.
