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In questa guida spieghiamo come scrivere una lettera per danni da infiltrazione e proponiamo un fac simile lettera per danni da infiltrazione Word da utilizzare come esempio.
Lettera per Danni da Infiltrazioni
Uno dei problemi più diffusi che possono interessare un immobile è rappresentato dalla manifestazione di fenomeni infiltrativi di diversa natura e entità: distacchi di intonaco, efflorescenze, macchie di umidità o veri e propri percolamenti che possono avere ad oggetti parti comuni o private, esterne o interne all’edificio. Trattasi di problemi che possono essere ricondotti a cause distinte, ivi compresi difetti costruttivi, accumuli di condensa, perdite e guasti nonchè infiltrazioni di acque meteoriche da lastrici solari e terrazzi.
Alla luce della sconfinata casistica, prima di procedere con qualsivoglia contestazione è buona regola accertare la genesi del fenomeno. In alcuni casi stabilire la provenienza dell’infiltrazione è abbastanza semplice, potendosi apprezzare ad occhio il problema (si pensi alla mancanza di tegole del tetto o all’allagamento dell’unità sovrastante per la rottura di un tubo o il guasto di un elettrodomestico), ma in genere si tratta di una indagine lunga e laboriosa, che richiese complessi accertamenti ispettivi. Per tale motivo è sempre consigliato ricorrere alla consulenza di un tecnico specializzato, munito delle competenze e degli strumenti adatti. Può essere infatti necessario misurare l’umidità all’interno dei muri, effettuare piccoli interventi demolitivi o utilizzare traccianti e coloranti. Sovente inoltre, per chiarire la situazione, è necessario ottenere l’autorizzazione ad accedere a proprietà di terzi o ad aree interdette.
Individuata l’origine del problema è necessario fare un ulteriore passo, ovvero identificare il soggetto responsabile. Tubi e condotte possono infatti essere di competenza condominiale o del singolo condomino, così come terrazzi, balconi e giardini. Anche in questo caso è buona regola farsi coadiuvare da un tecnico che, anche alla luce della documentazione progettuale, si esprima sulla tipologia, la natura e la titolarità del bene che ha dato origine al danno. Trattasi di una verifica estremamente delicata, che condiziona tutte le successive fasi della procedura.
Qualora le infiltrazioni siano correlate ad un problema strutturale legato cioè alle qualità intrinseche del bene (difetti di progettazione, di orientamento, di isolamento, di pendenza ecc.) le strade da percorrere saranno essenzialmente tre
-Se si tratta di un immobile acquistato di recente, entro un anno, e il fenomeno infiltrativo sia tale da rendere il bene inidoneo all’uso o a diminuirne in modo apprezzabile il valore, si potrà applicare la disciplina dettata in materia di vizi e difetti della cosa venduta ex art. 1490 c.c.. In questo caso, il problema deve essere denunciato formalmente al venditore tramite raccomandata nel brevissimo termine di 8 giorni dalla scoperta, specificando date di consegna e di manifestazione il vizio, natura e probabile genesi dello stesso nonchè indicazione – ove possibile – delle opere e dei costi necessari al ripristino (mediante l’allegazione di fotografie dello stato dei luoghi e di eventuali preventivi). In base alla gravità e/o all’estensione del fenomeno, l’acquirente potrà richiedere alternativamente la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, salvo in ogni caso il diritto al risarcimento del danno.
-Fuori dai casi di infiltrazioni apparse entro l’anno dall’acquisto, il committente e i suoi aventi causa possono invocare la responsabilità del costruttore ex art. 1667 c.c. per i vizi e difetti dell’opera. Tale garanzia opera a patto che non siano trascorsi due anni dalla consegna e purchè venga trasmessa – nel termine di 60 giorni dalla scoperta – formale denuncia scritta e circostanziata, con i requisiti già descritti al punto precedente. Con tale atto possono essere alternativamente chieste l’eliminazione delle difformità, la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto e il ristoro del nocumento subito.
-Solo nel caso in cui si tratti di vizi e difetti gravi, in grado di compromettere stabilità del bene, la garanzia a carico dell’appaltatore per i danni da infiltrazione subiti dal proprietario si estenderà – ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1669 c.c. – per dieci anni. In questo caso tuttavia, fermo il contenuto già descritto ai punti precedenti, la denuncia dovrà essere inoltrata a mezzo raccomandata o pec nel termine perentorio di un anno dalla scoperta del vizio.
Quando non si tratta di difetti strutturali e intrinseci del bene ma piuttosto di difetti di manutenzione o eventi occasionali (rottura di tubature, guasti a elettrodomestici e impianti ecc.), il proprietario dovrà rivolgersi al diretto responsabile individuato ai sensi degli artt. 2051 e/o 2043 c.c.. La prima norma concerne la responsabilità da cose in custodia e addossa al custode/proprietario la responsabilità oggettiva – dunque a prescindere da qualsiasi profilo di dolo, colpa o intrinseca pericolosità – per il nocumento causato dal bene, con esclusione solo del caso fortuito (si pensi al caso di infiltrazione proveniente dalla sovrastante unità immobiliare o dal lastrico solare). La seconda, invece, è espressione del generale principio del neminem laedere che obbliga il danneggiante al risarcimento di ogni danno ingiusto cagionato a terzi dolosamente o colposamente (il caso di scuola è quello della rottura di una tubatura ad opera di un maldestro intervento dell’impresa di ristrutturazione). La differenza tra le due fattispecie non è di poco conto, soprattutto se si considera il profilo dell’onere probatorio, molto più gravoso nel campo della responsabilità aquiliana.
Come si è detto, la diffida deve essere indirizzata al soggetto responsabile del nocumento, ovvero il custode/proprietario della porzione da cui proviene la perdita (che può essere sia un privato sia un ente di gestione quale il condominio, nella persona del suo amministratore pro-tempore) o colui che ha materialmente causato la perdita (ad esempio l’idraulico che ha colposamente omesso di sigillare un tubo).
Una volta individuato il destinatario, si può procedere alla redazione della missiva. Si tratta di una procedura assai più semplice di quella descritta in merito a infiltrazioni da vizi e difetti, dal momento che non si applicano gli stessi stringenti termini di prescrizione e decadenza, bensì quelli ordinari.
La diffida, da inviarsi tramite raccomandata o pec, deve contenere:
-Dati e recapiti del mittente con indicazione del rapporto di quest’ultimo con l’immobile danneggiato, in qualità di proprietario, nudo proprietario, usufruttuario, conduttore e quant’altro)
-Data dell’evento o della sua scoperta
-Descrizione dei danni riportati corredata, ove possibile, da documentazione fotografica
-Descrizione della presumibile provenienza/causa dell’infiltrazione, con indicazione delle eventuali indagini peritali già svolte e degli accertamenti tecnici effettuati in loco
-Formale diffida a porre rimedio entro un congruo termine al guasto/difetto che ha prodotto o continua a produrre la perdita
-Invito a provvedere al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi
-Richiesta di trasmissione dei dati della copertura assicurativa operante, spesso necessari per stimolare direttamente la compagnia per una più celere definizione della procedura risarcitoria
-Dichiarazione di disponibilità a far visionare/periziare l’immobile, previo appuntamento telefonico
-Avviso che, in difetto di adempimento, ci si riserva di procedere giudizialmente per la tutela dei propri diritti.
Nonostante in questa prima fase non sia necessario (e spesso nemmeno possibile) quantificare puntualmente il nocumento sofferto, è bene avere a mente quali sono le poste astrattamente risarcibili:
-Danno emergente, che corrisponde ai costi di ripristino del bene, dimostrabili mediante la produzione di una fattura o, in difetto, di una perizia o un preventivo (costi per la tinteggiatura, per l’asciugatura mediante deumidificatori professionali, per la riparazione dell’impianto elettrico danneggiato, per la sostituzione del mobilio compromesso ecc). Fanno parte di questa categoria anche le spese alberghiere o di locazione sostenute dalla parte per il periodo in cui è stato impossibile soggiornare nell’immobile a causa delle infiltrazioni subite.
-Lucro cessante, corrispondente al minor guadagno causato dall’impossibilità di sfruttare il bene ( si pensi all’eventualità in cui l’inquilino abbia sospeso il pagamento del canone di locazione per via del fenomeno infiltrativo o il caso in cui sia stato reso inagibile un immobile adibito ad ufficio, studio professionale, negozio ecc).
Risulta essere buona regola, nel caso in cui ci sia ancora incertezza in merito alla causa dell’infiltrazione, inviare la diffida a tutti i soggetti astrattamente coinvolti (singoli condomini, condominio, committente, appaltatore ecc) e formulare una richiesta di risarcimento danni ampia e generica, al fine di non precludersi alcuna strada. Naturalmente, specie laddove si abiti in una realtà condominiale, per preservare rapporti di buon vicinato è buona regola avvertire sempre per le vie brevi i condomini interessati prima di procedere con l’inoltro della raccomandata.
Fac Simile Lettera per Danni da Infiltrazioni
Di seguito si trova un fac simile lettera per danni da infiltrazione che è possibile utilizzare come bozza. Il documento di esempio è in formato DOC, può di conseguenza essere aperto e compilato con Word, convertito in PDF o stampato.
