Fac Simile Lettera per Danni da Infiltrazioni

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In questa pagina è disponibile un fac simile Word in formato DOC per segnalare danni causati da infiltrazioni d’acqua, chiedere l’eliminazione della causa e avanzare una richiesta di risarcimento. Il modello può essere utilizzato come base nei rapporti con un vicino, il condominio o un altro soggetto ritenuto responsabile. Si tratta di un fac simile privato, da adattare alla provenienza effettiva dell’infiltrazione e alle circostanze documentate.

Fac simile Lettera per Danni da Infiltrazioni Word

Il modello Word può essere scaricato e personalizzato in base all’immobile interessato, alla provenienza dell’acqua, ai danni riscontrati e al soggetto al quale viene indirizzata la richiesta.

Quando utilizzare la lettera per danni da infiltrazioni

Macchie di umidità, distacchi di intonaco, muffa e percolamenti possono dipendere da cause molto diverse: una tubazione privata, una colonna condominiale, un tetto, un lastrico solare, un terrazzo, un impianto guasto oppure un difetto di impermeabilizzazione o costruzione.

Prima di attribuire formalmente la responsabilità a qualcuno è quindi opportuno individuare, per quanto possibile, l’origine del fenomeno. Nei casi dubbi può essere necessario un sopralluogo tecnico. Sul sito è disponibile anche un fac simile di perizia per danni da infiltrazioni d’acqua, utile come riferimento quando occorre documentare causa, estensione del danno e interventi necessari.

Non è però necessario attendere una perizia definitiva quando l’infiltrazione è ancora in corso. Una segnalazione tempestiva può servire a informare i soggetti potenzialmente interessati, chiedere un sopralluogo e sollecitare gli interventi necessari per impedire l’aggravamento dei danni.

A chi inviare la richiesta

Il destinatario dipende dalla provenienza dell’acqua e dal soggetto che ha la custodia o la responsabilità del bene dal quale deriva il danno.

Se la perdita proviene da una parte comune dell’edificio, la comunicazione può essere indirizzata al condominio tramite l’amministratore. Se deriva invece da un impianto o da una parte di proprietà esclusiva, possono essere coinvolti il proprietario dell’unità interessata e, a seconda del caso, chi ne ha l’effettiva custodia.

Quando la causa dipende da lavori eseguiti male, la posizione dell’impresa deve essere valutata alla luce del contratto e della disciplina dell’appalto. Per gli interventi edilizi può essere utile verificare anche le clausole contenute nel contratto di appalto per lavori edili privati.

Se al momento della segnalazione non è ancora chiaro se la perdita provenga da una parte privata o condominiale, è possibile informare i soggetti concretamente interessati senza attribuire responsabilità non ancora accertate, chiedendo che vengano effettuate le verifiche tecniche necessarie.

Responsabilità per infiltrazioni da cose in custodia

Una delle norme più frequentemente applicate è l’articolo 2051 del Codice Civile, secondo cui ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Per applicare correttamente questa disposizione occorre individuare il bene dal quale proviene l’infiltrazione e il soggetto che esercita su di esso un effettivo potere di controllo. Non è quindi corretto affermare che la responsabilità ricada automaticamente sempre sul proprietario dell’appartamento sovrastante o sempre sul condominio.

Anche nel caso di terrazzi e lastrici solari la ripartizione delle responsabilità può dipendere dal titolo, dall’uso esclusivo o comune, dalla causa concreta della perdita e dagli obblighi di manutenzione. La semplice posizione fisica del terrazzo sopra l’appartamento danneggiato non è sufficiente, da sola, a individuare definitivamente chi debba risarcire.

Infiltrazioni dovute a vizi dell’immobile acquistato

Se il problema era già presente nell’immobile al momento della vendita e integra un vizio rilevante ai sensi dell’articolo 1490 del Codice Civile, può trovare applicazione la garanzia del venditore. Non è però corretto affermare semplicemente che questa tutela vale per qualsiasi infiltrazione comparsa “entro un anno dall’acquisto”.

L’articolo 1495 del Codice Civile prevede, salvo diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge, la denuncia del vizio entro otto giorni dalla scoperta e la prescrizione dell’azione in un anno dalla consegna. La denuncia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto il vizio o lo ha occultato.

Quando l’infiltrazione riguarda un immobile costruito dall’impresa venditrice possono inoltre assumere rilievo, in presenza dei relativi presupposti, le norme sulla responsabilità dell’appaltatore. La disciplina applicabile deve quindi essere individuata in base al rapporto concreto e non soltanto alla data in cui compare la macchia di umidità.

Infiltrazioni dovute a difetti dei lavori edili

Se il danneggiato è il committente dei lavori, l’articolo 1667 del Codice Civile disciplina la garanzia dell’appaltatore per difformità e vizi dell’opera. In linea generale il committente deve denunciarli entro sessanta giorni dalla scoperta, salvo riconoscimento o occultamento da parte dell’appaltatore, e l’azione si prescrive in due anni dalla consegna.

Per edifici e altre cose immobili destinate per natura a lunga durata può trovare applicazione anche l’articolo 1669 del Codice Civile. La responsabilità opera, quando ne ricorrono i presupposti, se entro dieci anni dal compimento l’opera rovina, presenta pericolo di rovina oppure manifesta gravi difetti per vizio del suolo o difetto della costruzione. La denuncia deve essere effettuata entro un anno dalla scoperta e il diritto si prescrive in un anno dalla denuncia.

I “gravi difetti” non coincidono necessariamente con problemi che compromettono la stabilità dell’edificio. Anche difetti costruttivi che incidono in modo serio sulla funzionalità e sul normale godimento dell’immobile possono assumere rilievo, ma la valutazione dipende dalla natura e dall’entità concreta del fenomeno.

Cosa indicare nella lettera

La comunicazione dovrebbe permettere al destinatario di individuare rapidamente l’immobile, il problema e le richieste formulate. È utile inserire:

dati e recapiti del mittente;
indirizzo e identificazione dell’unità immobiliare interessata;
data o periodo in cui l’infiltrazione è stata rilevata;
locali e parti dell’immobile danneggiati;
descrizione della provenienza dell’acqua, specificando quando si tratta soltanto di una causa presunta;
eventuali sopralluoghi o accertamenti tecnici già eseguiti;
richiesta di eliminare tempestivamente la causa dell’infiltrazione;
richiesta di risarcimento dei danni già riscontrati, eventualmente con riserva di successiva quantificazione;
disponibilità a consentire un sopralluogo nell’immobile;
eventuali fotografie, relazione tecnica, preventivi o fatture allegati.

Quando esiste una possibile copertura assicurativa è possibile chiedere al destinatario o all’amministratore di attivare la relativa procedura e comunicare le informazioni necessarie alla gestione del sinistro. La presenza di una polizza non modifica però automaticamente il soggetto giuridicamente responsabile del danno e non attribuisce, in via generale, un’azione diretta verso qualsiasi assicuratore.

Come descrivere la causa se non è ancora certa

Un errore frequente consiste nell’affermare come già accertata una responsabilità che il tecnico deve ancora verificare. Se la provenienza non è sicura, è preferibile utilizzare formule come “infiltrazione presumibilmente proveniente da” oppure “si richiede un sopralluogo per accertarne l’origine”.

La lettera può quindi essere utilizzata anche in una fase iniziale per mettere formalmente a conoscenza del problema il vicino o l’amministratore, senza anticipare conclusioni tecniche non ancora disponibili.

Quali danni possono essere richiesti

Il risarcimento non comprende automaticamente qualsiasi spesa indicata dal danneggiato. Devono essere dimostrati il danno, il collegamento causale con l’infiltrazione e, quando necessario, il relativo importo.

Possono assumere rilievo i costi necessari per ripristinare intonaci, pitture, pavimenti, impianti e beni mobili effettivamente danneggiati. Possono essere considerate anche ulteriori spese conseguenti all’evento, per esempio quelle sostenute perché l’immobile non era concretamente utilizzabile, purché necessarie e documentabili.

Anche un eventuale mancato guadagno, come la perdita di canoni o di ricavi collegata all’impossibilità di utilizzare l’immobile, deve essere provato e causalmente riconducibile all’infiltrazione. Non è sufficiente inserirlo genericamente nella lettera per ottenere il relativo risarcimento.

Fotografie, perizia e preventivi

Prima di effettuare interventi che modificano lo stato dei luoghi è opportuno, quando possibile e senza ritardare riparazioni urgenti, documentare il problema con fotografie e altri elementi utili. Se la causa o l’entità del danno sono contestate, una relazione tecnica può risultare particolarmente importante.

Preventivi e fatture aiutano invece a documentare il costo delle opere di ripristino. Un preventivo indica una stima e non dimostra da solo che la spesa sia stata sostenuta, mentre una fattura relativa a un lavoro effettivamente eseguito documenta un costo già sopportato.

Il danneggiato deve inoltre evitare, per quanto ragionevolmente possibile, che il pregiudizio si aggravi. La necessità di conservare le prove non giustifica quindi il rinvio di interventi urgenti destinati a fermare una perdita attiva o mettere in sicurezza l’immobile.

Come inviare la lettera

Per una normale richiesta risarcitoria non esiste una regola generale che imponga sempre l’uso della raccomandata. È comunque opportuno utilizzare una modalità che permetta di provare contenuto, invio e ricezione della comunicazione, soprattutto quando sono rilevanti termini di denuncia o prescrizione.

La PEC, quando utilizzabile verso il destinatario corretto, e la raccomandata con avviso di ricevimento sono strumenti normalmente adatti a questo scopo. È opportuno conservare la lettera, le ricevute, gli allegati trasmessi e le eventuali risposte.

Quando non utilizzare il modello senza modifiche

Il fac simile generico può non essere sufficiente quando l’infiltrazione deriva da un vizio dell’immobile venduto, da gravi difetti di costruzione, da un appalto ancora in corso oppure quando sono vicini termini di decadenza o prescrizione. In queste situazioni è necessario formulare la contestazione tenendo conto della specifica disciplina applicabile. Lo stesso vale quando il danno è elevato, sono coinvolti più proprietari o imprese, la responsabilità viene contestata oppure occorre interrompere un termine di prescrizione. In tali casi è opportuno valutare il testo con un professionista prima dell’invio.

Se, dopo il pagamento o gli interventi concordati, le parti intendono dichiarare formalmente chiusa una specifica posizione, può essere utile valutare separatamente una dichiarazione di nulla a pretendere, evitando però di sottoscriverla prima che siano stati chiariti tutti i danni oggetto dell’accordo.

Errori da evitare nella richiesta per danni da infiltrazioni

attribuire con certezza la responsabilità al vicino o al condominio quando la provenienza dell’acqua non è ancora stata accertata;
confondere il proprietario del bene con il soggetto che ne ha effettivamente la custodia senza verificare il caso concreto;
affermare che ogni infiltrazione scoperta entro un anno dall’acquisto segue automaticamente la garanzia per vizi della vendita;
applicare l’articolo 1667 a qualsiasi proprietario successivo come se fosse sempre parte del contratto di appalto;
ritenere che l’articolo 1669 riguardi soltanto difetti che compromettono la stabilità dell’edificio;
indicare un termine generico di prescrizione valido per qualsiasi infiltrazione senza individuare la responsabilità fatta valere;
quantificare danni e mancati guadagni senza documentazione o senza collegamento con l’evento;
riparare integralmente i locali prima di documentare il danno, quando sarebbe stato possibile raccogliere prove senza ritardare interventi urgenti;
ritenere che la presenza di un’assicurazione trasferisca automaticamente la responsabilità alla compagnia;
inviare una richiesta importante con modalità che non consentano di dimostrarne agevolmente contenuto e ricezione.