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In questa guida spieghiamo come scrivere una perizia per danni da infiltrazioni d’acqua e proponiamo un fac simile perizia per danni da infiltrazioni d’acqua Word da utilizzare come esempio.
Cos’è la Perizia per Danni da Infiltrazioni d’Acqua
La perizia è un documento contenente l’analisi svolta da un tecnico abilitato e specializzato in determinati settori, al fine di ottenere informazioni specifiche necessarie al raggiungimento di un risultato.
Tale elaborato può avere ad oggetto lo stato di un immobile, di una società o di un terreno, ma nella quotidianià, soprattutto quella condominiale, la perizia può essere richiesta anche per verificare i danni subiti da un immobile a causa delle infiltrazioni.
Quando si abita in un condominio non è difficile scontrarsi con un problema molto comune, che è quello delle infiltrazioni causate da perdite di acqua, più o meno importanti. Le infiltrazioni possono essere originate da cause diverse e la scoperta della causa è il motivo principale per il quale viene richiesta una perizia, oltre alla determinazione del danno subito e ai lavori di ripristino.
Tutto questo lavoro è generalmente finalizzato alla quantificazione dei danni e alla conseguente richiesta di risarcimento. In particolare, la perizia per infiltrazioni deve essere realizzata da un soggetto dotato delle competenze professionali specifiche per individuare la perdita, capire cosa le abbia dato origine e quantificare i danni. Possiamo dire che la competenza tecnica è necessaria perché
Attraverso lo studio delle mura perimetrali dell’appartamento che ha causato la perdita e di quello che le subisce è possibile risalire alle cause e all’origine delle infiltrazioni;
-Una volta individuata l’origine e il fattore scatenante della perdita, i tecnici devono essere anche in grado di indicare quali saranno le opere di riparazione e ripristino per eliminare la causa dell’infiltrazione e riportare l’immobile allo stato di fatto precedente;
-Grazie alla perizia per infiltrazioni sarà possibile redigere un preventivo di spesa dettagliato per le opere da eseguire, rendendo edotte le parti coinvolte del quantum che occorrerà;
-Infine, la perizia rappresenta una prova della necessità di eseguire i lavori nel caso in cui il proprietario che le ha causate dovesse rifiutarsi di riconoscere il diritto della controparte. Questo significa che l’elaborato semplificherà anche il lavoro del giudice sia per la dimostrazione dell’esistenza del danno che per la sua determinazione qualora le parti ricorressero al tribunale per dare inizio a una causa.
Si comprende bene da quanto scritto sin che la perizia per infiltrazioni assume un’enorme importanza in tutti i casi in cui sia necessario dimostrare che si sta subendo concretamente un danno da perdita d’acqua e che tale danno potrebbe causare un pregiudizio anche grave per il proprio immobile e i beni personali, diventando la base per qualsiasi tipo di contestazione.
Non solo, tale perizia si rivela utile non solo per chi subisce il danno ma anche per chi lo sta causando, dal momento che quest’ultimo potrebbe trovarsi di fronte a contestazioni molto più gravi rispetto a quelle effettivamente prodotte, con il rischio di dover risarcire un danno maggiore di quello causato.
Le finalità della perizia per infiltrazioni possono essere diverse e così semplificate
-Un documento di questo tipo serve a determinare le cause dell’infiltrazione: si tratta del primo step per risolvere concretamente il problema partendo dalla perdita dal soffitto che deriva dal piano superiore cercando di comprendere se riguarda la rottura di tubature, la mancanza di manutenzione o la scarsa qualità del materiale di costruzione.
-Il secondo passo avrà ad oggetto il collegamento, detto anche nesso di causalità, tra le infiltrazioni del piano superiore e i danni subito dall’inquilino sottostante. Se questi ultimi sono conseguenti alle infiltrazioni di acqua e non provengono da fattori esterni, vi sarà solo bisogno di qualche lavoro di ripristino da parte del proprietario dell’appartamento di sopra per rimettere in ordine la situazione.
-La terza finalità della perizia è quella di indicare con precisione i lavori necessari per eliminare la perdita. Infatti, la quantificazione dei lavori è necessaria, ma da sola non è in grado di soddisfare chi subisce il danno che ha diritto all’estinzione delle cause della perdita di acqua.
-Infine, la perizia serve a riparare il danno mediante lavori di ripristino specificamente indicati che avranno ad oggetto l’eliminazione del guasto e il ripristino della situazione ex ante.
Abbiamo già detto che la perizia per infiltrazioni deve essere elaborata da un tecnico specializzato nel settore edile e con una certa esperienza affinché sia in grado di capire subito qual è il problema, individuando anche le opere da eseguire.
In via generale potrebbe andare bene anche un geometra molto competente e con una lunga esperienza per una perizia per infiltrazioni: in questo caso i costi sarebbero abbattuti e il problema verrebbe risolto in tempi ristretti. Ovviamente, qualora si dovesse andare in giudizio la stessa diventerebbe prova tra le parti, per questo è necessario elaborare un documento preciso e dettagliato, dando spiegazione dello stato di fatto, delle cause e dei lavori da eseguire, del costo delle opere e di un eventuale risarcimento dei danni qualora le richieste di ripristino dell’inquilino trovassero resistenza da parte del proprietario del piano superiore.
Per queste ragioni, possiamo dire che una buona perizia può essere elaborata da geometri o ingegneri edili, ma anche da un architetto con esperienza di cantiere, imprese edili coadiuvate da aziende idrauliche, e infine, tecnici che hanno ricevuto mandato dalla compagnia assicurativa.
Giunti a questo punto, ci chiediamo quali siano i documenti da produrre al perito per elaborare una buona analisi tecnica. Fortunatamente la perizia per infiltrazioni non richiede abbondante documentazione, se non la planimetria degli immobili interessati e qualche foto che abbia ad oggetto il peggioramento della situazione con il passare delle settimane e dei mesi.
Schede tecniche dei materiali impiegati, rilievi fotografici e un progetto riepilogativo potrebbero servire solo per la fase successiva di elaborazione del preventivo lavori.
Ciò che conta per un buon lavoro è l’analisi dello stato di fatto in cui si trova l’immobile, l’entità della perdita di acqua e il collegamento tra il guasto del piano di sopra e le perdite dell’appartamento che si trova al piano di sotto. La precisa individuazione delle cause che hanno determinato le perdite serviranno ad attribuire la giusta responsabilità al proprietario, al costruttore o alla mancata manutenzione negli anni.
Solo dopo l’individuazione delle cause e dell’entità si potrà parlare dei lavori da eseguire e del materiale migliore da utilizzare attraverso un preventivo lavori specifico e dettagliato. L’iter di individuazione delle cause, i lavori da eseguire e la reazione del proprietario dell’immobile che ha causato l’infiltrazione daranno spazio o meno a una domanda giudiziale per la richiesta di risarcimento al giudice competente.
Infatti, qualora il proprietario si mostrasse indifferente alle richieste dell’inquilino del piano inferiore, lasciando peggiorare la situazione, l’inquilino potrebbe chiedere anche un risarcimento del danno per il deterioramento dell’intonaco, di mobili, oggetti personali e in alcuni casi anche per il danneggiamento dei muri interessati all’infiltrazione.
Per quanto riguarda il contenuto della perizia per infiltrazioni, esso resta di esclusiva pertinenza del tecnico. Ciononostante, il professionista dovrà in primo luogo indicare i dati catastali dell’immobile che analizza, specificare che si tratta di perizia per infiltrazioni di acqua e specificare l’origine, le cause e i danni provocati dandone chiara e puntuale indicazione. La perizia andrà infine sottoscritta e validata con un documento d’identità e l’indicazione della qualifica professionale del perito.
Il tempo che occorre per elaborare una perizia per infiltrazioni varia in base a diversi fattori, sia esterni che interni. I fattori esterni sono legati alla scelta di un tecnico condiviso da entrambi i soggetti coinvolti, cioè responsabile e danneggiato, oltre alla volontà del proprietario di collaborare. Non bisogna dimenticare che deve essere coinvolto anche l’amministratore di condominio che dovrà mostrare la polizza per i danni da infiltrazione.
Risolti i fattori esterni, si passa a quelli interni che riguardano i tempi vivi che impiegherà il professionista a elaborare la perizia, in base alla difficoltà del caso, ma anche il tempo di cui questi necessita in relazione al lavoro pregresso che deve svolgere. Se si tratta di un bravo tecnico, infatti, avrà altre perizie da completare e il vostro lavoro si metterà in coda, in attesa di una celere definizione.
Infine, bisogna mettere in conto anche l’eventualità di richiedere un Accertamento Tecnico Preventivo, meglio conosciuto come ATP: si tratta di uno strumento atto a precostituire mezzi di prove attraverso un’Istanza di Procedimento Di Istruzione Preventiva finalizzata ad anticipare l’avvio delle indagini. Queste ultime, infatti, solitamente vengono svolte dopo la domanda giudiziale, in particolar modo quando si ha timore di perdere la prova del danno subito.
Facciamo un esempio: Tizio è proprietario dell’appartamento al piano superiore che causa danni da infiltrazioni d’acqua all’inquilino sottostante, di nome Caio, a causa della rottura di una tubatura che ha provocato una lenta ma importante perdita d’acquq in alcune stanze della casa di Caio. Dopo numerosi avvisi da parte dell’inquilino e inviti a effettuare delle verifiche e provvedere alla riparazione del guasto, Caio teme che le infiltrazioni possano pregiudicare la sicurezza della casa e decide di citare in giudizio Tizio. Questi, venuto a sapere della decisione dell’inquilino del piano sottostante al suo appartamento, chiama frettolosamente un’impresa edile per eseguire la riparazione del tubo guasto ed eliminare il grosso del danno subito da Caio. Sebbene questi abbia provveduto, il lavoro è stato eseguito in modo frettoloso e i lavori di ripristino non sono stati eseguiti a regola d’arte.
Per questa ragione Caio, ravvisando la malafede di Tizio e temendo di soccombere nel giudizio instaurato o di non ottenere il giusto risarcimento, richiede un ATP prima dell’intervento dell’impresa edile. In tal modo avrà nelle sue mani la prova del danno subito e reiterato, indipendentemente dall’intervento di Tizio volto solo a scagionarsi.
La richiesta di Accertamento Tecnico Preventivo avviene mediante istanza presentata da un legale presso la cancelleria del giudice competente che, dopo aver effettuato i rilievi e i controlli necessari, accoglierà la domanda. Generalmente quando c’è una richiesta di questo tipo i tempi si dilatano, in attesa che il giudice si pronunci sull’istanza e nomini un tecnico competente.
Quando ci si accorge che il proprio appartamento è interessato da infiltrazioni provenienti dal piano superiore, il primo passo da fare è quello di avvisare il proprietario con una lettera per danni da infiltrazioni. La richiesta di risoluzione in via bonaria è sempre opportuna perché spesso evita contenziosi, ricorso ai legali e spese aggiuntive.
Nonostante questo, quando si comprende che non c’è volontà di risolvere il problema e senza far passare troppe settimane è bene richiedere una perizia per infiltrazioni. Come ripetuto più volte, infatti, questo documento diventerà una garanzia, oltre che una prova certa per chi ha subito il danno, che è in corso un deterioramento del proprio immobile e che è necessario un intervento.
La perizia, inoltre, specifica le cause dell’infiltrazione, quantifica il danno, descrive i lavori edili e idraulici da eseguire per ripristinare lo stato dei luoghi e infine, determina tutte le spese che bisognerà affrontare, comprensive del risarcimento del danno subito in caso di danneggiamento di mobili, oggetti di uso personale sottoposti alla perdita di acqua.
Fac Simile Perizia per Danni da Infiltrazioni d’Acqua
Di seguito si trova un fac simile perizia per danni da infiltrazioni d’acqua che è possibile utilizzare come bozza. Il documento di esempio è in formato DOC, può di conseguenza essere aperto e compilato con Word, convertito in PDF o stampato.
