Indice
In questa guida spieghiamo come funziona il contratto preliminare di permuta immobile e proponiamo un fac simile contratto preliminare di permuta immobile Word e PDF da utilizzare come esempio.
Contratto Preliminare di Permuta Immobile da Costruire
Il contratto preliminare di permuta riguardante un immobile da costruire costituisce uno strumento essenziale per regolare lo scambio tra il proprietario di un terreno e l’impresa costruttrice che realizzerà l’edificio su tale suolo. L’elemento chiave consiste nel fatto che il proprietario conferisce il proprio terreno e, in contropartita, riceve una parte del futuro complesso edilizio. Questa forma di accordo consente a entrambe le parti di raggiungere scopi specifici: il proprietario monetizza indirettamente il valore del terreno, ottenendo in cambio uno o più locali all’interno dell’edificio finito, mentre il costruttore accede a un lotto edificabile senza dover liquidare immediatamente una somma in denaro.
La permuta, ai sensi dell’articolo 1552 del Codice Civile, è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento di proprietà o di altri diritti da un contraente all’altro. In base all’articolo 1555, che richiama quasi interamente la disciplina sulla vendita, si ritiene applicabile anche alla permuta l’articolo 1472 in tema di cose future. Da ciò deriva che può configurarsi una lecita permuta di cosa presente con cosa futura, poiché l’ordinamento italiano consente di contrattare prestazioni relative a beni non ancora esistenti. L’articolo 1348, nello specifico, stabilisce che le prestazioni di cose future possano validamente costituire oggetto di un contratto, legittimando così la figura del negozio in esame.
Quando si parla di permuta di cosa presente con cosa futura, l’accordo ha natura consensuale e produce un effetto obbligatorio fino al momento in cui il bene futuro non viene ad esistenza. Pertanto, si distingue chiaramente l’effetto immediato del trasferimento per il bene già esistente rispetto a quello differito o “obbligatorio” riguardante il bene futuro. È frequente che, in un contesto pratico, si rediga un verbale di consegna relativo al bene esistente, evidenziando come la struttura della permuta si articoli in due momenti: da un lato, l’immediato passaggio di proprietà del bene presente; dall’altro, la nascita di un’obbligazione in capo al soggetto che deve realizzare e successivamente trasferire il bene futuro. La dottrina e la giurisprudenza hanno ormai da tempo superato le obiezioni iniziali circa l’assenza di contestualità tra le due prestazioni e hanno riconosciuto la validità di un simile contratto, a condizione che la cosa futura sia effettivamente realizzabile e non meramente ipotetica. Se la venuta ad esistenza del bene risultasse solo eventuale o addirittura improbabile, ci si troverebbe di fronte a un contratto atipico di carattere aleatorio, che non potrebbe qualificarsi come vera e propria permuta.
Uno dei casi applicativi più comuni è rappresentato dalla cessione di un terreno a un costruttore, il quale si impegna a edificare uno stabile e a trasferire in permuta, a lavori ultimati, una o più unità immobiliari all’interno del complesso edificato. In questa ipotesi, il proprietario del suolo trasferisce fin da subito il bene esistente (il terreno stesso), mentre ottiene in cambio un bene futuro consistente nella porzione dell’immobile da realizzare. La disciplina degli immobili da costruire contenuta nel D.Lgs. 122/05 trova applicazione anche a questa tipologia di operazioni, allo scopo di garantire una maggiore tutela all’acquirente – o, in questo caso, al permutante – soprattutto in caso di fallimento del costruttore. Sono previste, infatti, specifiche garanzie come la fideiussione bancaria o assicurativa, l’assicurazione contro il crollo dell’edificio, la suddivisione delle ipoteche e altri meccanismi che mirano a proteggere la parte debole dello scambio.
Occorre prestare attenzione a distinguere la struttura della permuta di cosa presente con cosa futura da un contratto misto di vendita e appalto. Nel primo caso, il cuore del negozio consiste nello scambio reciproco di due proprietà, di cui una da edificare, mentre l’obbligo di costruire risulta sostanzialmente strumentale al trasferimento del bene futuro. Se, invece, la costruzione del fabbricato rappresenta l’elemento centrale e primario voluto dalle parti, e il trasferimento dell’area o di parte di essa costituisce soltanto uno strumento per ottenere la realizzazione dell’opera, si ricadrebbe in uno schema riconducibile a una vendita mista ad appalto o, in talune ipotesi, a un contratto innominato “do ut facias”. In base a tale criterio discretivo, è importante analizzare la volontà delle parti e verificare in quale misura l’esecuzione dell’opera di costruzione sia centrale rispetto allo scambio di proprietà.
Può accadere che i valori economici dei due beni, quello presente e quello futuro, non risultino equivalenti: in questi casi, si fa luogo a una permuta con conguaglio, ossia una somma di denaro che va a bilanciare la differenza di valore tra i due oggetti scambiati. Se il conguaglio supera il valore del bene oggetto di permuta, tuttavia, la fattispecie si converte in realtà in una vendita vera e propria, con tutte le conseguenze fiscali e giuridiche del caso.
Un ulteriore profilo di interesse emerge quando il proprietario dell’area, una volta trasferita la proprietà del suolo al costruttore, diventa creditore di quest’ultimo per la futura consegna delle unità immobiliari. In tale prospettiva, potendo disporre del proprio credito, il proprietario può cederlo a terzi senza il consenso del costruttore, poiché quest’ultimo, avendo già ricevuto il terreno, ha realizzato la propria parte di vantaggio. Ciò si configura più come una cessione di credito che non come cessione del contratto, e, in base al Codice Civile, non richiede il consenso di colui che è obbligato a eseguire la prestazione futura.
Uno degli aspetti centrali nel contratto di permuta di cosa presente con cosa futura è la precisa individuazione del momento in cui il bene viene a esistenza. La giurisprudenza ha in più occasioni sottolineato che sia necessario almeno il completamento delle strutture murarie essenziali, e che la cosa risulti riconoscibile nella sua identità, sebbene non occorra l’ultimazione di tutte le finiture. Non è sufficiente il solo scheletro in cemento, ma occorre un livello di costruzione che renda la cosa sostanzialmente definita anche sul piano estetico-strutturale. Sarebbe dunque opportuno che le parti, nel contratto, individuassero con esattezza il momento specifico in cui il bene si ritiene “venuto a esistenza”, onde far scattare l’effetto traslativo e verificare l’applicabilità delle garanzie previste dal D.Lgs. 122/05.
Prima del completamento del bene futuro, il contratto di permuta conserva effetti obbligatori. È possibile, in questo intervallo, inserire una riserva di nomina a favore di un terzo, in base all’art. 1411 del Codice Civile, evitando in tal modo di stipulare un ulteriore atto di trasferimento. Questa impostazione snellisce la complessiva operazione giuridica perché consente di designare successivamente la persona che riceverà la proprietà del bene futuro, senza modificare i termini fondamentali del contratto originario.
In un’ottica più ampia, esistono altre soluzioni negoziali affini alla permuta di cosa presente con cosa futura, che possono rivelarsi strategiche in determinati contesti. Quando la costruzione è sviluppata in modo “orizzontale”, come nelle villette a schiera, si può adottare il meccanismo della vendita e dell’appalto, vendendo al costruttore solo quella porzione di terreno destinata alle villette a lui riservate e concordando in parallelo un contratto di appalto per la realizzazione delle villette sull’area rimasta al venditore originario. Vi è anche la possibilità di vendere il terreno con riserva del diritto di superficie su una parte limitata, in modo che il proprietario si conservi la proprietà o il diritto di edificare su di esso. In passato, queste soluzioni potevano incontrare ostacoli di natura fiscale, soprattutto perché l’Ufficio del Registro tendeva a considerarle come due negozi distinti, con conseguente doppia tassazione. Negli ultimi anni, però, si è registrata un’evoluzione più favorevole a interpretazioni che ne riducono i costi fiscali.
Un’altra strada consiste nel vendere integralmente il terreno e, contestualmente, stipulare un preliminare trascritto che preveda il trasferimento di parte del costruendo edificio a soggetti designati. Questa scelta non offre, tuttavia, garanzie particolarmente solide all’alienante, poiché il preliminare, pur trascritto, necessita comunque di un’eventuale sentenza costitutiva ex art. 2932 del Codice Civile per ottenere il trasferimento coattivo, se la controparte fosse inadempiente.
Una soluzione spesso preferita nella pratica è la vendita di quota indivisa del terreno al costruttore e la contestuale divisione della cosa futura. In tal caso, il proprietario cede una quota del suolo pari al valore dell’immobile che riceverà in seguito, mentre la costruzione prosegue in regime di comunione. Si stipula un contratto plurilaterale che include una divisione anticipata del futuro edificio, con assegnazioni pro quota delle unità immobiliari. Questa forma, da un lato, garantisce all’impresa la comproprietà dell’area su cui costruire e, dall’altro, tutela anche il proprietario, che rimane cointestatario del terreno e acquisisce ex accessione ogni nuova realizzazione.
È rilevante, infine, considerare i rimedi in caso di inadempimento. Se il costruttore non realizza il bene futuro, la parte che avrebbe dovuto riceverlo può agire per ottenere la risoluzione del contratto. La risoluzione fa ritornare il fondo al proprietario originario, in base al principio dell’accessione che, in linea di principio, gli trasferirebbe anche la proprietà delle eventuali opere già edificate. Tuttavia, ciò non sempre risulta un vantaggio concreto, poiché il bene potrebbe essere gravato da ipoteche o da altre formalità pregiudizievoli a favore di terzi che hanno trascritto prima della risoluzione. A tutela dell’alienante, quindi, intervengono le previsioni del D.Lgs. 122/05, laddove applicabili, imponendo al costruttore la prestazione di una fideiussione e di altre garanzie che proteggano il futuro acquirente (o permutante) da possibili conseguenze negative derivanti dall’inadempimento o dal fallimento dell’impresa costruttrice.
Fac Simile Contratto Preliminare di Permuta Immobile da Costruire Word
Di seguito si trova un fac simile contratto preliminare di permuta immobile Word che è possibile utilizzare come bozza. Il documento di esempio è in formato DOC, può di conseguenza essere aperto e compilato con Word, convertito in PDF o stampato.
Fac Simile Contratto Preliminare di Permuta Immobile da Costruire PDF Editabile
Il fac simile contratto preliminare di permuta immobile PDF editabile può essere scaricato e compilato con i dati mancanti.
