Contratto di Locazione con Clausola Garante - Fac Simile Word e PDF e Guida alla Compilazione

Indice

In questa guida spieghiamo come funziona il contratto di locazione con garante e proponiamo un fac simile contratto di locazione con clausola garante Word e PDF da utilizzare come esempio.

Contratto di Locazione con Garante

Il contratto di locazione con clausola garante rappresenta una soluzione apprezzata da molti proprietari, i quali desiderano assicurarsi il regolare pagamento dei canoni e la copertura di eventuali danni all’immobile. La figura del garante, in questo contesto, diventa un terzo soggetto che si aggiunge alle parti tradizionali del contratto di locazione, ovvero al locatore (di norma proprietario dell’immobile) e al locatario (o inquilino). L’essenza del suo ruolo sta nella possibilità di intervenire economicamente qualora l’inquilino si renda inadempiente, senza tuttavia sostituirsi immediatamente a lui: il garante rimane in secondo piano finché non emerge un’inadempienza vera e propria. Questa figura è spesso un soggetto legato all’inquilino e dotato di reddito stabile e di capacità patrimoniali tali da rassicurare il proprietario sulla regolarità dei pagamenti futuri.

Sul piano giuridico, la posizione di garanzia si concretizza nell’assunzione di un obbligo fideiussorio, disciplinato dagli articoli 1936 e seguenti del Codice Civile. In base a queste norme, il fideiussore si obbliga personalmente nei confronti del creditore, in questo caso il locatore, per garantire l’adempimento di un’obbligazione altrui, che è quella dell’inquilino. L’articolo 1936 stabilisce che la fideiussione non può eccedere quanto dovuto dal debitore principale e non può essere prestata a condizioni più gravose rispetto a quelle gravanti sull’inquilino. È però possibile prevedere che la garanzia operi soltanto per una parte dell’obbligazione o ponga condizioni meno onerose, per esempio concordando che il garante intervenga solo per una certa somma massima, oppure limitatamente ai primi mesi di locazione o entro un certo arco temporale.

Nel contesto specifico della locazione immobiliare, è frequente che il garante assicuri il buon esito dei pagamenti dei canoni mensili e, a seconda di quanto pattuito, la copertura di eventuali danni all’immobile. Questo impegno può essere formalizzato con una clausola all’interno del contratto di locazione. In tale clausola, si specifica che il garante entra in gioco nel caso in cui l’inquilino risulti moroso nel pagamento dei canoni o arrechi danni all’immobile locato e si stabiliscono i confini della sua responsabilità. È possibile, per esempio, decidere che la responsabilità del garante si limiti esclusivamente a un certo numero di mensilità non pagate o che si estenda anche all’intero ammontare dei canoni dovuti nei successivi quattro anni. In alcuni casi, ci si accorda sul fatto che la garanzia resti valida soltanto per la durata iniziale del contratto, escludendo eventuali proroghe o rinnovi; in altri, la copertura si estende a tutta la possibile durata del rapporto locativo.

Per essere effettivamente vincolante e valida, la clausola di garanzia deve contenere una chiara dichiarazione di impegno del terzo a intervenire economicamente nel caso in cui l’inquilino non adempia agli obblighi previsti dal contratto. Non basta quindi un riferimento generico: è fondamentale che il garante firmi il contratto di locazione e acconsenta formalmente a farsi carico del debito altrui in caso di inadempimento. Solo in questo modo il proprietario potrà legittimamente rivolgersi al garante, esigendo la corresponsione delle somme o il ristoro dei danni, qualora l’inquilino si riveli insolvente.

Dal punto di vista fiscale e amministrativo, la presenza di un garante nel contratto di locazione produce alcune conseguenze specifiche. Innanzitutto, qualsiasi contratto di locazione di durata superiore a 30 giorni deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Quando si compila il modulo RLI per la registrazione, occorre indicare tutti i soggetti coinvolti, compreso il garante, e specificare l’importo della garanzia prestata. L’inserimento del garante non è solo un fatto formale: determina anche un onere fiscale aggiuntivo, poiché, ai fini dell’imposta di registro, viene applicato un importo pari allo 0,5% del canone annuo di locazione, con un minimo fisso di 200 euro. Questa quota supplementare si deve versare quando non si sia optato per il regime della cedolare secca e quando l’impegno del garante configuri una fideiussione vera e propria. Va sottolineato che, qualora il garante versi un deposito cauzionale al posto dell’inquilino, si produce, anche in questo caso, l’obbligo di corrispondere l’imposta di registro.

Un aspetto fondamentale da chiarire riguarda il momento in cui scatta la responsabilità del garante. A differenza di quanto si possa credere, il garante non viene automaticamente chiamato a rispondere non appena l’inquilino salta un pagamento. Il locatore deve infatti inviare una richiesta formale al garante, di solito attraverso raccomandata o posta elettronica certificata (PEC), intimando il saldo di quanto dovuto. Nel fare ciò, deve dimostrare che il debitore principale è effettivamente inadempiente, ossia che non ha versato i canoni nei tempi e nelle modalità pattuite o non ha risarcito i danni. Se il garante, dopo essere stato formalmente sollecitato, decide di adempiere al posto dell’inquilino, acquista automaticamente un diritto di regresso nei confronti dell’obbligato principale, potendo così recuperare le somme pagate. In pratica, il garante diventa creditore dell’inquilino per quanto corrisposto al locatore. Analoga è la dinamica nel caso di danni all’immobile. In presenza di un obbligo contrattuale che impone al garante di intervenire non soltanto sui canoni non pagati, ma anche a copertura di spese per riparazioni o sistemazioni necessarie a ripristinare lo stato originario, il locatore può rivolgersi a lui se l’inquilino non provvede. Anche in questo frangente, sorge per il garante un diritto di rivalsa nei confronti del conduttore. Però, a differenza dei canoni di locazione, il quantum dei danni potrebbe non essere di immediata evidenza. È spesso necessario un accertamento peritale o giudiziale, soprattutto se le parti non trovano un accordo privato sull’entità del risarcimento dovuto. In tali casi, il garante si troverà a valutare se aderire a una quantificazione del danno concordata fra il locatore e l’inquilino oppure se attendere un eventuale pronunciamento giudiziario.

Nel testo della clausola garante possono essere inserite ulteriori sfumature. Alcuni contratti prevedono l’applicazione del beneficium excussionis, ossia la possibilità per il garante di esigere che il creditore (il locatore) prima si rivolga all’inquilino e aggredisca i suoi beni, e soltanto in un secondo momento, se il debitore principale si rivela incapiente, il creditore possa chiamare in causa il garante. In assenza di questa previsione, la solidarietà tipica del rapporto fideiussorio permette al locatore di agire direttamente nei confronti del garante, senza dover necessariamente procedere per primo contro l’inquilino. La scelta tra queste due forme di garanzia dipende in gran parte dalle preferenze del locatore, ma anche dalla forza contrattuale dell’inquilino e del garante stesso, che potrebbero non accettare un impegno di carattere solidale senza una clausola che preveda il beneficium excussionis. In Italia, è comunque più diffusa la fideiussione solidale, in quanto garantisce un’immediata protezione al creditore.

Occorre anche mettere in evidenza la differenza tra la clausola di garanzia all’interno di un contratto di locazione e altre forme di tutela del locatore. Alcuni proprietari, infatti, preferiscono richiedere una fideiussione bancaria. In quel caso, non si ha un semplice terzo garante che interviene con il proprio patrimonio personale, ma una banca o un’agenzia assicurativa che si impegna a coprire gli eventuali inadempimenti dell’inquilino in cambio di un deposito vincolato. Anche se la finalità appare simile, queste soluzioni divergono sul piano delle formalità e dei costi, nonché sulla semplicità di escussione. La clausola di garanzia prestata da una persona fisica si dimostra spesso più immediata e meno costosa, ma talvolta risulta meno solida di una fideiussione bancaria, specialmente se il garante non possiede grandi risorse economiche. È quindi un equilibrio tra praticità, costi e affidabilità che porta a scegliere l’una o l’altra opzione.

Fac Simile Contratto di Locazione con Garante Word

Di seguito si trova un fac simile contratto di locazione con clausola garante Word che è possibile utilizzare come bozza. Il documento di esempio è in formato DOC, può di conseguenza essere aperto e compilato con Word, convertito in PDF o stampato.