Indice
In questa guida spieghiamo come scrivere una proposta di acquisto tra privati e proponiamo un fac simile proposta di acquisto tra privati Word da utilizzare come esempio.
Proposta di Acquisto tra Privati
Quando si decide di acquistare un immobile è necessario svolgere una serie di attività preliminari, prima tra tutte la manifestazione d’interesse con relativa proposta d’acquisto, che può essere sia informale che formale. I tempi per giungere all’atto definitivo non sono prestabiliti: può trattarsi di qualche giorno o di mesi, soprattutto se si attende l’approvazione ed erogazione del mutuo o vi sono verifiche sulla proprietà da approfondire.
La proposta d’acquisto immobiliare è un accordo con il quale il soggetto interessato all’acquisto dell’immobile manifesta il proprio interesse a comprarlo. Non si tratta di una dimostrazione generica ma della volontà concreta, messa per iscritto, di comprare il bene. A tal fine è importante fare la distinzione tra proposta d’acquisto e preliminare di vendita: con il primo l’acquirente non solo manifesta interesse ma versa anche una caparra per impegnare l’immobile, evitando così che il proprietario venda a terzi interessati l’unità immobiliare.
Facciamo un esempio: Tizio, interessato all’acquisto di un appartamento, sottoscrive una proposta d’acquisto versando una caparra. La caparra, però, vincola solo il promittente acquirente e non il proprietario, questo significa che se quest’ultimo trovasse prima del rogito una persona disposta a versare una somma maggiore, potrebbe restituire la caparra a Tizio e stipulare l’atto con il secondo acquirente, senza commettere alcun illecito o venire meno ai patti iniziali.
Diverso è il caso del preliminare o del compromesso, che impegna entrambe le parti coinvolte e le obbliga a giungere al rogito, senza poter cambiare idea.
Rispetto al preliminare, la proposta d’acquisto è anche più semplice da compilare perché sono sufficienti i dati basici dei contraenti come il codice fiscale, la carta d’identità, la contabile del bonifico o l’assegno versato e concordato con l’agenzia immobiliare come forma di garanzia.
Generalmente, l’agenzia predispone un modello prestampato diviso in sezioni, ciascuna dedicata a uno dei contraenti: proprietario, acquirente e anche l’agenzia. Seguono i dati dell’immobile come tipologia catastale, grandezza in metri quadri, luogo in cui è ubicato e infine, il lasso di tempo in cui la proposta è considerata valida e l’irrevocabilità della proposta. Nella stessa proposta di acquisto di immobile deve essere indicata con precisione anche la percentuale spettante all’agenzia per il lavoro di mediazione svolto.
Abbiamo già detto che la proposta di acquisto può essere formale o informale: nel primo caso si tratta di una vera e propria proposta concreta, reale e utile anche ai fini dell’accettazione di un mutuo da parte di una banca. Quella informale, invece, deve essere manifestazione dell’interesse da parte dell’acquirente nei confronti del venditore senza la presenza di un documento firmato. Basti pensare, in via esemplificativa, al caso in cui il compratore esprime il suo interesse con una lettera specifica di intenti o a mezzo mail.
Nel mondo del business immobiliare può succedere anche che la trattativa si svolga tra privati e cioè senza intermediazione dell’agenzia. Si tratta di una prassi frequente sia quando il proprietario vende a uno dei membri della famiglia, sia quando è lo stesso costruttore a cedere dopo aver realizzato la struttura. In genere, questa tipologia di vendite immobiliari avviene in modo semplificato e rapido e la presenza di un terzo non farebbe che rallentare la procedura.
Non dimentichiamo che l’agenzia svolge il suo lavoro dietro compenso che prende sia dal proprietario che dall’acquirente, e quando possibile, le parti cercano sempre di ridurre i costi. Ovviamente, dare mandato all’agenzia significa anche certezza della documentazione dal momento che vengono coinvolti professionisti qualificati che tutelano entrambi i contraenti, assumendosi anche la responsabilità fino al giorno dell’atto notarile.
La presenza o meno di un terzo intermediario comporta anche un’altra differenza: il deposito cauzionale, quando non vi è l’agenzia, non può esserle affidato e la caparra versata dall’acquirente entra immediatamente nella disponibilità del proprietario.
In quest’ultimo caso è possibile ricorrere a un modello prestampato che ha ad oggetto la proposta di acquisto di un immobile tra privati, sottoscrivendo un atto privato che non contempli il versamento della caparra. Ma se si intende prevedere anche un anticipo, è necessario valutare attentamente il quantum sia della caparra sia della cifra che si è disposti a versare per l’acquisto dell’immobile. Ricordiamo che la proposta è un atto importante che deve contenere alcuni elementi tassativamente previsti dalla legge, come il prezzo offerto per l’acquisto, i termini per il versamento e le modalità di pagamento.
Per quanto riguarda, invece, le forme di pagamento consentite dalla legge per l’acquisto di immobili, possiamo dire che oggi sono molto varie. Se si chiede un mutuo, ad esempio, il promittente acquirente verserà l’intera cifra al proprietario, pagando successivamente l’istituto di credito concedente. In alcuni casi, invece, dopo il versamento della caparra la restante parte viene liquidata con bonifici a cadenza fissa, con un ultimo versamento a saldo da presentare il giorno del rogito.
Qualsiasi sia la modalità di pagamento, è necessario stabilirla prima di firmare la proposta per essere pronti a sostenere i costi e a mantenere l’impegno assunto, mentre la caparra viene versata sempre con un assegno bancario o postale non trasferibile e rilasciato dall’acquirente interessato presso l’agenzia immobiliare come deposito fiduciario.
La sottoscrizione di una proposta d’acquisto richiede il controllo di una serie di documenti che attestano la regolarità dell’immobile sia dal punto catastale che legale, anche al fine di scongiurare la presenza di eventuali abusi edilizi, di un mancato accatastamento, errore di un sub, della presenza di ipoteche o dell’assenza di dichiarazioni di conformità. Ricordiamo che questa documentazione deve essere richiesta prima di arrivare innanzi al notaio per il rogito, affinché tutto proceda in modo spedito.
Il primo requisito che deve essere controllato è la visura catastale che indica la cronologia dei passaggi di proprietà di quel bene e il relativo accatastamento. La visura rivelerà anche il valore dell’immobile attraverso la rendita catastale e l’effettiva volumetria, cioè l’ampiezza in metri quadri.
L’agibilità è il secondo documento da controllare: si tratta dell’attestato rilasciato dal Comune dove è ubicato il bene e che attesta l’idoneità dell’immobile a essere utilizzato per un determinato scopo.
Se si tratta di un box, ad esempio, l’agibilità attesta che il costruttore ha richiesto tutte le autorizzazioni necessarie per parcheggiare le auto senza rischi e nel rispetto della normativa italiana. Insieme all’agibilità, occorre verificare la planimetria, che dà una rappresentazione completa dell’immobile, dei muri portanti, della divisione degli ambienti e della corrispondenza degli spazi rispetto allo stato di fatto del bene.
Infine, se si tratta di un’unità immobiliare abitativa o a scopo commerciale, essa deve essere dotata di un APE, l’Attestato di Prestazione Energetica che certifica il consumo energetico a cui è soggetto l’immobile, che varia dalla categoria A alla G.
La proposta d’acquisto di un immobile, che sia di natura abitativa, commerciale o un semplice terreno, è vincolante nella misura in cui il promittente acquirente si obbliga ad acquistare un immobile versando l’assegno come forma di deposito fiduciario. In questo modo si garantisce il buon fine della trattativa chiudendo il prezzo secondo gli accordi, senza rischio di cambiamenti in corso d’opera.
Intanto, il proprietario ha la possibilità di gestire diverse proposte nello stesso tempo scegliendo quella economicamente più vantaggiosa per lui. Come anticipato, il proprietario che decide di accettare una seconda o terza offerta dopo che il primo ha versato la caparra, deve solo rescindere dalla proposta di acquisto immobiliare restituendo, per il tramite dell’agenzia che ne è depositaria, la somma ricevuta a titolo di deposito cauzionale.
Dottrina e giurisprudenza si sono a lungo dibattute sul valore legale della proposta di acquisto immobiliare. Con la sentenza della Cassazione numero 4628 del 6 marzo 2015 i giudici hanno stabilito che la proposta d’acquisto, sia che venga redatta tra privati che per il tramite di un’agenzia, ha sempre valore legale. Nel caso di specie sottoposto alla corte nel 2015, due comproprietari, dopo aver sottoscritto la proposta, chiesero in via giudiziale l’esecuzione della stessa. I due compratori, infatti, dopo aver firmato la proposta decisero di ritornare sui loro passi perché non più interessati, annullando l’affare, sostenendo di non dovere nulla agli acquirenti in quanto si trattava di un accordo privato senza valore legale.
Purtroppo la Cassazione non fu d’accordo con la loro tesi, ritenendo che la proposta sottoscritta doveva essere considerata alla stregua di un “preliminare nel preliminare” e cioè come un impegno assunto volontariamente, divenuto obbligatorio e poi confluito nel vero e proprio preliminare. Si trattò di una sentenza rivoluzionaria che introdusse la figura giuridica del “preliminare del preliminare”, ammesso dalla legge quando le parti manifestano la volontà comune di addivenire a un secondo accordo negozialmente diverso rispetto al primo.
Facciamo un esempio: Tizio ha intenzione di acquistare un box auto dalla società di Caio e non sapendo ancora come liquidare la società, se con mutuo o con risorse proprie, formalizza il contenuto dell’accordo in via preliminare per bloccare l’immobile, obbligandosi a definire in modo più preciso la trattativa in un secondo accordo, che specificherà le modalità di pagamento e i termini per la stipula dell’atto definitivo. Il primo accordo embrionale rappresenta il preliminare del preliminare e il secondo, vero cuore dell’accordo, costituisce il preliminare vero e proprio.
Nonostante questo, per completezza di trattazione dobbiamo parlare anche della proposta di acquisto irrevocabile che rappresenta una dichiarazione dell’acquirente che esprime la ferma volontà a comprare quell’immobile entro un termine preciso e al prezzo stabilito. In questa situazione, generalmente, il proprietario che vende non procede a incontri con altri soggetti interessati, procedendo celermente alla produzione dei documenti necessari per l’atto e alla stipula dello stesso.
Quando il venditore riceve la proposta di voler acquistare l’immobile, possono essere percorse due strade: la trattativa prosegue cercando modalità diverse di pagamento, quantum differente e tempistiche più brevi perché quelle proposte non sono soddisfacenti; oppure, la proposta di acquisto viene immediatamente accettata e si passa alla fase del rogito.
Nonostante questo, può succedere che la vendita non abbia luogo perché una delle parti semplicemente cambia idea: in questa ipotesi il proprietario sarà tenuto allo svincolo del deposito cauzionale e alla relativa restituzione. Un’eventualità poco piacevole che potrebbe bloccare la trattativa è, ad esempio, quella dell’acquirente che non rispetta gli impegni assunti nella proposta in risposta al comportamento poco corretto del proprietario, come quando ci sono gravami sull’immobile o problemi catastali da sanare.
La proposta di acquisto non è a tempo indeterminato ma è sottoposta a un termine che di solito corrisponde all’accettazione del mutuo ed è di circa due settimana. Il termine è prorogabile per altri 10 o 15 giorni, salvo il caso in cui l’acquirente ottenga conferma dal proprietario ad adempiere le altre formalità per procedere al rogito.
Anche se sottovalutata, la proposta di acquisto immobiliare tra privati costituisce un momento cruciale della compravendita perché chiarisce le intenzioni reali delle parti, stabilendo anche le condizioni per la compravendita.
Fac Simile Proposta di Acquisto tra Privati
Di seguito si trova un fac simile proposta di acquisto tra privati che è possibile utilizzare come bozza. Il documento di esempio è in formato DOC, può di conseguenza essere aperto e compilato con Word, convertito in PDF o stampato.
