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In questa guida spieghiamo come scrivere un subentro contratto di locazione con cedolare secca e proponiamo un fac simile subentro contratto di locazione con cedolare secca da utilizzare come esempio.
Come Scrivere un Subentro Contratto di Locazione con Cedolare Secca
In materia locatizia sorgono spesso dubbi e incertezze, soprattutto in ambito contrattuale. Quando poi si tratta di subentro non è facile capire se e come questo può avvenire. Vi sono infatti determinati adempimenti che la normativa vigente impone sul tema. Vediamo quindi insieme tutto ciò che occorre sapere sul subentro nel contratto di locazione e come farlo con cedolare secca.
Non è raro che si senta vociferare circa la facoltà di subentrare concretamente all’interno di un contratto di locazione che sia stato sottoscritto da soggetti terzi. Mia come avviene questo in concreto? E cosa dice la legge a riguardo? Trattasi infatti di aspetti da non sottovalutare e che sorgono quando, ad esempio, un soggetto ha bisogno di trasferirsi per ragioni lavorative e dunque deve abbandonare velocemente il proprio appartamento. Nella suddetta eventualità, infatti, per aggirare il problema è dunque importante capire come fare per non versare il resto delle mensilità così come pattuite nel contratto, e una buona soluzione potrebbe essere trovare una persona che abbia interesse a subentrare all’interno dell’appartamento a stretto giro.
Posto quanto sopra è tuttavia opportuno precisare che il subentro nel contratto di locazione può essere effettivamente effettuato non solo dalla parte del conduttore, ma anche del soggetto locatore.
In ogni caso vi sono specifici adempimenti fiscali che meglio andremo ad analizzare nel corso dell’articolo.
Prima però di passare al lato concreto e vedere come subentrare in un contratto di locazione con cedolare secca, è opportuno fare chiarezza su determinati aspetti della materia, che meglio permetteranno di comprendere la questione e tutto ciò che occorre sapere a riguardo, specie per evitare di incappare in brutte sorprese.
Vediamo quindi, innanzitutto, che cos’è la tipologia di contratto in esame, ovverosia quello di locazione.
L’articolo 1571 del vigente codice civile fornisce una precisa definizione del sopracitato contratto. Sulla base di tale norma, infatti, trattasi di un contratto tramite cui un soggetto si impegna a far sì che un altro goda di un appartamento o di una cosa di tipo mobile, per un determinato periodo di tempo, al fine di ricevere una somma di denaro precedentemente pattuita. Il che significa che il contratto di locazione deve necessariamente stabilire un canone, o più comunemente nota col termine di rata d’affitto, che fungerà da compenso per il godimento dell’immobile. Devono, pertanto, trovare esclusione quei contratti a titolo gratuito, quale potrebbe essere il comodato definito d’uso.
La decisione di locare un immobile viene adottata di comune accordo da locatore e conduttore: le due parti potranno, di conseguenza, dettare delle condizioni, che saranno poi il presupposto per la firma del contratto medesimo.
Giunte alla sottoscrizione dell’atto, i soggetti coinvolti diverranno titolari a tutti gli effetti non solo di diritti, ma anche di obblighi a cui saranno tenuti ad adempiere.
Entrando più nello specifico, tra i doveri di chi concede in locazione un appartamento vi è: il consegnare lo stabile all’inquilino e che la manutenzione dello stesso risulti considerevolmente buona; il garantire che il conduttore possa godere liberamente del bene immobile per tutto il periodo di durata della locazione.
Al contrario, il conduttore dovrà: entrare in possesso della cosa e usarla per le finalità pattuite con diligenza; versare le rate così come pattuito all’interno del contratto di locazione; rendere l’appartamento al proprietario nello stato esatto in cui gli è stato data.
Per ciò che invece concerne la durata del contratto di locazione, questo non può superare i trenta anni.
Riguardo invece agli elementi che vengono reputati essenziali di tale tipologia di contratto, possiamo trovare: la data in cui viene stipulato, ovverosia quella che corrispondere alla sottoscrizione dello stesso (da allora comincia a decorrere il termine del contratto di locazione, per questo è così importante, nonché fondamentale, che venga indicata); le generalità sia del soggetto locatore, sia del soggetto conduttore (quindi nome, cognome, indirizzo, data di nascita e via dicendo); la descrizione esatta e precisa dell’immobile che viene concesso in locazione dal suo proprietario (indirizzo preciso, dati di natura catastale, le stanze da cui è composto l’appartamento, i servizi, le pertinenze e così via); la destinazione dello stabile (se è concesso in locazione ad uso abitativo oppure per finalità commerciali); l’importo del canone e come questo dovrà essere versato dal conduttore (tramite assegno, bonifico bancario, ecc.); quanto durerà l’intera locazione.
Nel termine di trenta giorni dal momento in cui il contratto di locazione è stato congiuntamente sottoscritto dalle parti, queste devono adempiere al preciso obbligo della sua registrazione. Tutto ciò comporterà l’inevitabile pagamento di determinate imposte, a prescindere dalle caratteristiche del contratto.
Parlando adesso brevemente e in maniera più dettagliata del canone che il conduttore sarà tenuto a pagare mensilmente, questo trova la sua disciplina all’interno dell’articolo 1571 del codice civile. Detta norma, infatti, scandisce espressamente che il corrispettivo percepito dal proprietario dell’immobile è ciò che corrisponde alla controprestazione dell’atto stipulato tra le parti, che spetta appunto al soggetto locatore in cambio della cessione dell’appartamento in locazione. Da qui è facile dedurre il perché la rata rappresenti un elemento puramente essenziale ai fini della piena regolarità del suddetto contratto.
Se, infatti, l’importo corrispondente al canone di locazione non dovesse essere precisato nel contratto, questo potrebbe sancire la nullità di detto atto.
In ogni caso e posto quanto appena enunciato, la normativa vigente stabilisce che la determinazione della rata a titolo di locazione è considerata libera. Il che significa che locatore e inquilino potrebbero, eventualmente, raggiungere un accordo preciso e determinare di comune accordo l’ammontare del canone.
Risulta comunque pacifico che non ottemperare alle previsioni contrattuali, ovverosia omettere di pagare la rata di affitto farà sorgere, in capo al conduttore, un vero e proprio inadempimento. Ne consegue che il proprietario potrà agire in giudizio non solo per ottenere un decreto ingiuntivo che gli consentirà di esigere quanto a lui dovuto, ma di far sì che il conduttore venga sfrattato dall’immobile, con aggravio di costi per l’inquilino medesimo.
Un altro elemento su cui è importante, in questa sede, soffermare l’attenzione, è la durata stabilita per il contratto di locazione.
Abbiamo già visto che è disciplinata una durata massima, ossia trenta anni, ma non una minima. Il che significa che questa è lasciata alla piena discrezionalità di ambedue le parti.
In genere però detta durata viene stabilita dalle leggi di natura speciale che disciplinano l’argomento in esame. Esse, infatti, stabiliscono di solito il termine di quattro anni per gli affitti aventi finalità abitativa, sei per quelli aventi differente uso e nove per quelli che hanno fini alberghieri.
Avendo adesso analizzato gli aspetti più importanti legati al contratto di locazione, è possibile parlare del suo subentro. Come abbiamo già anticipato, vi sono adempimenti a cui le parti che hanno stipulato il contratto non possono sottrarsi, necessari per risultare in regola da un punto di vista fiscale e non solo.
Torniamo dunque alla domanda: cosa fare qualora l’inquilino necessiti di lasciare l’immobile in un momento antecedente alla data di scadenza pattuita contrattualmente? Benché vi sia l’opzione della disdetta del contratto, ciò che consente al conduttore di avere un qualche vantaggio rispetto ad essa, è proprio l’ipotesi del subentro.
Non solo: anche il locatore ha la possibilità del subentro, come meglio vedremmo in seguito, nel caso ad esempio in cui doni l’appartamento ad un soggetto terzo o, ancora, se egli decede e subentrano i suoi eredi in qualità di nuovi proprietari dell’immobile locato.
Il contratto di locazione ha una durata minima stabilita dalla legge che dipende, essenzialmente, dalla natura della locazione (abitativa, commerciale, turistica). Nel corso di svolgimento del rapporto locatizio, le condizioni personali delle parti possono subire delle modifiche. Può accadere, ad esempio, che il conduttore decida di cambiare città e voglia cessare il contratto di affitto.
In linea generale, comunque, la normativa vigente consente al conduttore il recesso immediato unicamente qualora sussistano motivi reputati gravi, e quindi fatti che possano essere agevolmente reputati sopravvenuti, nonché frutto di imprevisti di natura del tutto eccezionali e tali da rendere difficoltosa la prosecuzione del rapporto. Negli altri casi, per recedere da un contratto di locazione servirà necessariamente un preavviso di mesi sei.
Ma se, appunto, l’inquilino non vuole sottostare a questi termini e desidera trovare una soluzione che gli permetta di non dover pagare i canoni fino alla fine della scadenza contrattuale, può avvalersi dell’istituto del subentro. In altre parole, un soggetto terzo subentrerà nel contratto dell’inquilino e di questo ne prenderà semplicemente il posto (sempre, appunto, parlando dell’ipotesi di subentro dal punto di vista del conduttore e non del soggetto locatore).
In ogni caso, è sempre opportuno accertarsi che il contratto di locazione non escluda a prescindere una simile ipotesi. In caso contrario, infatti, l’inquilino potrebbe incappare in problematiche alquanto sgradite.
Il subentro nel contratto di locazione, dal punto di vista del proprietario dell’immobile, ovverosia del soggetto che in materia viene definito locatore, avviene meno frequentemente rispetto all’ipotesi del subentro dalla parte del conduttore. Trattasi, in particolare, di casistiche precise, tra cui la vendita dello stabile ad un’altra persona, che si assumerà l’obbligo di tenere in auge il contratto stipulato con l’inquilino, così come espressamente disciplinato dall’articolo 1599 del vigente codice civile. In una eventualità del genere, in particolare, il nuovo locatore subentrerà a decorrere dalla data in cui è stato acquistato l’immobile. Automaticamente, da quel momento, egli diverrà l’effettivo titolare di tutti quei diritti, ma anche obblighi, che derivano dal contratto di locazione che in origine era stato sottoscritto dal conduttore e dal precedente proprietario.
Sulla base dell’articolo 1602 del codice civile, infatti, il soggetto che acquista che sia impegnato a rispettare il contratto previamente vigente, subentra nei doveri e nei diritti sopracitati.
Quella appena citata, tuttavia, è soltanto una delle ipotesi. Come già anticipato, invero, il subentro dal punto di vista del locatore è possibile anche, ad esempio, nel caso di morte dello stesso: a tal proposito potranno subentrare gli eredi del de cuius, sempre che, naturalmente, non venga stabilito diversamente.
Meno rara è la circostanza in cui sia il conduttore ad effettuare il subentro. Oltre alle ipotesi già esaminate, è possibile che la cessione di tipo contrattuale, ad opera del conduttore, possa avvenire: qualora lo stesso deceda (e il subentro, in questo caso avverrà ad opera magari del coniuge, oppure del convivente o ancora degli eredi del conduttore); nei casi di divorzio o di separazione (se controparte vanta il diritto di vivere in quello stesso appartamento locato); nell’eventualità in cui il contratto venga ceduto ad un soggetto terzo.
Prima di prendere la decisione di avvalersi dell’istituto del subentro all’interno di un contratto di locazione è necessario svolgere determinati adempimenti, nonché avere specifiche accortezze onde evitare errori che potrebbero condurre a problematiche poco gradevoli.
Innanzitutto e come già anticipato, la prima cosa da fare è di controllare bene se nel contratto è prevista o meno una clausola che vieti espressamente l’ipotesi del subentro. Se vi fosse, infatti, non sarebbe possibile procedere in tal senso.
Posto quanto sopra, è bene altresì precisare che per subentrare in un contratto del genere serve il consenso del locatore, il quale dovrà acconsentire a ricevere la rata da un altro soggetto.
Riguardo invece alla documentazione necessaria, nell’ipotesi in cui il conduttore desideri andarsene, serviranno: il contratto in origine sottoscritto tra locatore e inquilino; un documento di identità, comprensivo anche del codice fiscale, del precedente conduttore e di colui che intende subentrare nel contratto di locazione; la scrittura di natura privata tra il precedente conduttore e il nuovo conduttore.
Per ciò che invece concerne le spese, occorreranno sessantasette euro e tre marche da due euro ciascuna, da ripartire tra nuovo e vecchio conduttore.
Servirà, altresì, la compilazione del modulo F24, che dovrà necessariamente essere caricato sul sito web dell’Agenzia delle “Entrate” oppure, alternativamente, in banca.
Ai fini della compilazione in sé, è possibile chiedere ad un professionista del settore, ad esempio un commercialista. Nel modello sopracitato, infatti, dovranno essere inseriti: i dati inerenti al nuovo conduttore e di quello che desidera andarsene; quelli di registrazione del contratto originariamente sottoscritto; il codice definito tributo numero 1502, che è proprio quello previsto per il subentro; il versamento dell’imposta di registro, equivalente all’importo di euro sessantasette (da effettuarsi nello termine di trenta giorni dal momento del subentro).
Una volta eseguito detto pagamento, il documento in esame dovrà subire una protocollazione ad opera dell’Agenzia delle “Entrate”, avendo altresì cura di allegare allo stesso quanto sopra indicato.
A questo punto ogni adempimento di natura burocratica può dirsi portato a termine.
Ciò però non è ancora pienamente sufficiente, giacché è opportuno assicurarsi della regolarità della scrittura di tipo privata previamente sottoscritta da entrambe le parti coinvolte, ovverosia nuovo e vecchio conduttore. Fatto ciò il precedente inquilino dell’immobile avrà la piena facoltà di andare a vivere altrove, mentre colui che subentra nel contratto di locazione potrà abitarci tranquillamente e senza temere di incorrere in problematiche non necessarie, nonché evitabili adottando le dovute ed opportune accortezze a riguardo.
Modello Subentro Contratto di Locazione con Cedolare Secca
Di seguito si trova un fac simile subentro contratto di locazione con cedolare secca che è possibile utilizzare come bozza.