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In questa guida spieghiamo come scrivere un verbale consegna chiavi prima del rogito e proponiamo un fac simile consegna chiavi prima del rogito da utilizzare come esempio.
Come Scrivere un Verbale per Consegna Chiavi Prima del Rogito
Il contratto di compravendita viene disciplinato dall’articolo 1470 del Codice Civile e qualifica tale contratto come l’accordo tra le parti che ha ad oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa oppure il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo. Le parti che si obbligano devono adempiere a quanto disposto dall’accordo ma, più in generale, mentre il compratore deve corrispondere il prezzo pattuito nel termine e nel luogo prefissati. Tra le obbligazioni del venditore, invece, rientrano quelle di consegnare la cosa al compratore, nonché l’obbligo di far acquistare la proprietà della cosa stessa, oppure il diritto, al compratore qualora tale effetto non sia immediato dopo la vendita medesima. Infine, il venditore deve garantire il compratore dai vizi della cosa venduta e dall’evizione, tutelando, pertanto, l’acquisto del compratore dai diritti che i terzi possano eventualmente vantare sul bene o sul diritto medesimo.
Il momento della consegna del bene venduto
L’obbligo di consegnare la cosa venduta sorge al momento della vendita, quindi nel momento in cui il compratore ha effettuato il pagamento del prezzo, per una parte in acconto o per l’intero suo ammontare. Ciò vale sia per quanto riguarda i beni mobili che i beni immobili. La consegna del bene, in quanto rientrante tra le obbligazioni principali del venditore, è specificamente disciplinata dall’articolo 1477 del Codice Civile, secondo il quale la cosa deve essere consegnata nello stato in cui si trovava al momento della vendita. Per questo motivo tutto ciò che, allo stato della consegna, risulta differente da quanto voluto o pattuito, confluirà nella facoltà da parte del compratore di risolvere il contratto previamente stipulato per vendita di cosa assolutamente diversa da quella oggetto della pattuizione alla quale le parti sono giunte. Per esempio, è il caso della vendita di immobili privi di certificato di abitabilità il quale, in quanto requisito giuridico indispensabile ai fini del corretto godimento del bene, costituisce un inadempimento contrattuale tale da determinare la risoluzione del contratto nell’evenienza che lo stesso non venga prodotto anche successivamente.
La consegna anticipata del bene
Dal momento che diritto e facoltà specifica del compratore è quella di entrare materialmente nel pieno del possesso, a seguito del predetto acquisto, diventa indispensabile il relativo trasferimento del bene oppure la consegna delle chiavi nel caso, ad esempio, di un bene immobile. In tal caso, può accadere anche di entrare nel materiale possesso del bene immobile prima ancora che l’accordo venga definito in maniera ufficiale. Non si verifica, in questo modo, un’esecuzione anticipata del contratto stesso ma si realizza una fattispecie di accordo progressivo finalizzato alla stipula del contratto definitivo. Infatti, spesso, le parti sono solite stipulare un contratto preliminare di compravendita all’interno del quale vengono già individuate le facoltà e gli obblighi reciprocamente concessi dalle parti medesime. Il godimento anticipato del bene diventa semplicemente strumentale allo scopo finale di acquisto dello stesso ma il rapporto giuridico sotteso giunge a palesarsi come mera detenzione qualificata che, dunque, non consente al detentore di comportarsi ancora come effettivo proprietario ma solo come soggetto che è nella materiale disponibilità dell’immobile per ragioni che saranno attuative di un accordo futuro. Pertanto, il contratto preliminare che precede quello definitivo è posto a semplice garanzia di quest’ultimo, ben potendo la parte adempiente chiedere l’esecuzione in forma specifica, ai sensi dell’articolo 2932 del Codice Civile, oppure la risoluzione del contratto comprensiva del risarcimento del danno qualora l’altra parte risulti inadempiente rispetto agli obblighi assunti già nella sede preliminare.
Contratto preliminare di vendita ad effetti anticipati
Il contratto preliminare di compravendita prevede l’obbligatorietà di adempimento di quanto previsto nella pattuizione iniziale che diventerà poi definitiva attraverso il rogito notarile. La trascrizione del contratto non riguarda, tra le altre cose, soltanto quello definitivo ma anche il contratto preliminare che trasferisca la titolarità di beni immobili. Inoltra, l’articolo 1350 del Codice Civile stabilisce la nullità del contratto preliminare qualora quest’ultimo non rivesta la medesima forma di quello che sarà poi il definitivo. Nel caso di compravendita di un bene immobile, tale contratto preliminare dovrà necessariamente rivestire la forma scritta. Inoltre, qualora il soggetto acquirente intendesse ricevere il bene in consegna anticipatamente rispetto alla data prevista per la stipula del contratto definitivo, cioè del rogito notarile, allora sarebbe opportuno sottoscrivere anche un’apposita clausola, ovvero un ulteriore accordo in forma scritta per maggiore tutela di entrambe le parti, all’interno del quale riportare la volontà dei soggetti anzidetti. Questo ulteriore documento è necessario al fine di chiarire le motivazioni e le modalità secondo le quali il soggetto acquirente avrebbe la facoltà di avere a disposizione l’immobile prima della stipula del contratto definitivo. La giurisprudenza maggioritaria è concorde nel ritenere tale disponibilità quale detenzione qualificata, alla stregua di un conduttore qualsiasi in un contratto di locazione. Infatti, il futuro acquirente, allo stato attuale solo promissario acquirente, non può vantare alcun tipo di diritto sul bene immobile se non ciò che è concesso al detentore qualificato. Si parla, a tal proposito, delle azioni poste a tutela del proprio diritto di godimento, cioè delle azioni possessorie, che tutelano il possesso diversamente dalle azioni petitorie che tutelano il diritto di proprietà e non sono, dunque, esperibili dal detentore, sebbene qualificato.
La tutela del detentore e del proprietario nel contratto di compravendita con consegna anticipata del bene
Le tipologie negoziali legate ai contratti di compravendita sono molteplici. Si passa dal più semplice contratto di compravendita che trasferisce la proprietà di beni o di diritti ai contratti di vendita di cosa altrui o parzialmente altrui o alla vendita di cose future in cui il venditore può incorrere in responsabilità nei confronti dell’altro contraente se quest’ultimo non riceve quanto pattuito. Il venditore, infatti, ha l’obbligo di consegnare la cosa qualora la stessa venga in essere, nel caso di vendita futura, oppure qualora al momento della stipulazione del contratto questa non sia oggetto della titolarità da parte del venditore.
Il detentore qualificato, pertanto, può esperire le azioni disciplinate dagli articoli 1168 del Codice Civile e seguenti. Infatti, la detenzione esprime un potere di fatto sulla cosa stessa in grado di legittimare l’esigenza di tutela anche da parte di chi non ne è esattamente titolare rispetto al diritto di proprietà. Tale tutela si esercita contro chiunque agisca in violazione del diritto vantato dal soggetto predetto. Si può trattare di azioni violente od occulte tese a spogliare della cosa il soggetto che la detiene. Se, da un lato, il detentore qualificato è tutelato in questo senso dalla legge, dall’altro quest’ultimo non può vantare più diritti di quanti siano a lui concessi dalla stessa normativa. Infatti, cade in errore il detentore che ritiene di poter esercitare il diritto di usucapione, anche abbreviata, rispetto al bene che detiene. Sarebbe necessario, a tal fine, effettuare un precedente mutamento dalla detenzione in possesso, ai sensi dell’articolo 1141 del Codice Civile. Infatti, il possesso si presume in colui che eserciti un potere di fatto sulla cosa, un potere corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà. Tuttavia, chi ha cominciato con il detenere una cosa non può esercitarne il possesso finché non muta tale titolo da detenzione in possesso per l’esattezza. Suddetto mutamento può avvenire soltanto per una causa proveniente da un terzo oppure per l’opposizione effettuata contro il possessore medesimo. Nel primo caso si può parlare di un trasferimento di diritti da un soggetto ad un altro, nel secondo caso di parla di interversione nel possesso quando il soggetto detentore inizia ad esercitare non più la semplice detenzione ma propriamente il possesso sul bene medesimo. Soltanto una volta realizzata l’interversione del possesso, così come disciplinata dall’articolo 1164 del Codice Civile, sarà possibile per il detentore, divenuto possessore, conteggiare il periodo di tempo utile al fine di maturare il diritto di usucapione, disciplinato dall’articolo 1158 del Codice Civile e seguenti. Nel caso in cui, invece, un soggetto si trovi già a possedere un bene, ad esempio, all’interno di una comunione, ai fini dell’usucapione non è necessario che tale soggetto agisca o si comporti secondo le indicazioni previste dalla norma sull’interversione del possesso, essendo sufficiente che quest’ultimo ponga in essere comportamenti idonei ad escludere il possesso altrui, potendone dimostrare, a questo punto, il possesso esclusivo.
Consegnare le chiavi prima di effettuare il rogito – Precauzioni
Prima di effettuare la consegna delle chiavi di un immobile rispetto al quale è stato stipulato solamente il contratto preliminare di compravendita, è opportuno prendere accordi sulle modalità di consegna e sulle motivazioni per cui si anticipa la consegna prima della sottoscrizione dell’accordo definitivo tramite giusto rogito notarile. L’elemento più importante di tale accordo, oppure di apposita clausola inserita all’interno del contratto preliminare, risulta indubbiamente l’indicazione delle modalità di restituzione, e dunque della riconsegna delle chiavi, qualora la stipula del contratto definitivo non andasse a buon fine. Può essere aggiunta, inoltre, l’ulteriore clausola relativa alla responsabilità del promissario acquirente qualora venga resa evidente l’eventualità che lo stesso realizzi un danno ingiusto contro il promittente venditore. In tale caso è sufficiente scrivere poche righe in merito, oppure, sostituirle con la previsione di un’apposita clausola penale che ottemperi alla sua funzione, quella, cioè, di limitare a priori l’entità del danno risarcibile, quale scelta convenzionale tra le parti.
Modulo Consegna Chiavi Prima del Rogito
Di seguito si trova un fac simile consegna chiavi prima del rogito che è possibile utilizzare come bozza.
