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In questa guida spieghiamo come funziona la dichiarazione stato legittimo immobile e proponiamo un fac simile dichiarazione stato legittimo immobile Word e PDF da utilizzare come esempio.
Dichiarazione Stato Legittimo Immobile
Lo stato legittimo di un immobile rappresenta un requisito fondamentale in ambito edilizio e immobiliare ed è strettamente connesso alle procedure autorizzative che ne hanno permesso la costruzione e le successive modifiche nel tempo. Questo concetto, definito dal Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) e integrato da diverse norme, è essenziale soprattutto nelle compravendite immobiliari, visto che garantisce che non esistano situazioni di irregolarità o abusi edilizi capaci di mettere a rischio l’acquirente o di generare problematiche future. A partire dalle prime disposizioni in materia, il legislatore ha costantemente chiarito e aggiornato i criteri di verifica dello stato legittimo, stabilendo modalità di accertamento che vanno dal controllo della documentazione edilizia al confronto tra lo stato di fatto e i titoli che hanno regolato l’intervento di costruzione o ristrutturazione.
Il decreto salva casa ha contribuito a puntualizzare come debba essere interpretato lo stato legittimo, ribadendo l’esigenza di riferirsi in modo organico a tutti i titoli abilitativi che hanno interessato l’immobile, siano essi permessi di costruire, SCIA, CILA o altre procedure previste dalla normativa vigente. In quest’ottica è fondamentale identificare con precisione l’atto autorizzativo che ha disciplinato la costruzione originaria e poi verificare se, in seguito, siano stati rilasciati ulteriori titoli che consentissero interventi parziali di ampliamento, modifica o ristrutturazione. L’accertamento diviene così un’operazione delicata e articolata, poiché presuppone la consultazione di diversi archivi, come quello comunale e catastale, e l’analisi comparativa tra lo stato attuale e quello desumibile dalla documentazione ufficiale.
Il quadro normativo è ulteriormente puntualizzato dall’art. 9 bis del D.P.R. 380/2001, che descrive lo stato legittimo come l’insieme di tutti i titoli edilizi che hanno legittimato le opere realizzate. Il D.L. 76/2020, con l’art. 10 comma 1 lett. d), ha chiarito che non ci si deve limitare all’originaria edificazione, ma occorre considerare ogni modifica successiva. In ambito di ristrutturazione edilizia e di accesso ai bonus fiscali diventa obbligatorio dimostrare l’assenza di abusi: non è infatti possibile intervenire su un immobile che presenti irregolarità non sanate, e non si possono applicare incentivi fiscali se la conformità urbanistica non è adeguatamente attestata. Una decisione della Cassazione penale (sentenza n. 30168/2017) specifica che gli interventi su costruzioni abusivamente realizzate e mai condonate non sono consentiti, mentre il D.M. 41/1998 preclude l’accesso alle agevolazioni dove non sia garantita la legittimità edilizia. Anche la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 529/1995, ha stabilito che su un immobile non in regola sono possibili soltanto opere di manutenzione ordinaria, facendo emergere l’importanza di regolarizzare la posizione urbanistica prima di qualunque intervento di rilievo.
La situazione si complica ulteriormente quando ci si trova davanti a un immobile edificato in un’epoca in cui il rilascio del titolo abilitativo non era obbligatorio. In questo caso, la conformità edilizia va comunque dimostrata, ma occorre ricostruire la storia dell’edificio servendosi di tutti i documenti disponibili, come le prime mappe catastali, le foto d’archivio, gli estratti cartografici e le eventuali testimonianze scritte. L’art. 9 bis del D.P.R. 380/2001, nello specifico, indica che lo stato legittimo è comunque attestabile tramite la documentazione che comprovi l’effettiva esistenza dell’edificio e i successivi interventi che lo hanno modificato. L’onere di reperire e organizzare queste prove ricade normalmente sul tecnico incaricato di redigere l’asseverazione di conformità, figura professionale (ingegnere, architetto, geometra o perito) che si assume la responsabilità della veridicità di quanto dichiarato.
Una figura decisiva in questo procedimento è il tecnico asseveratore, incaricato della stesura del certificato di stato legittimo, che viene redatto sulla base dell’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001. Questo certificato, definibile anche come una vera e propria dichiarazione asseverata di conformità urbanistica, indica se l’immobile rispetta i parametri del titolo originario e delle eventuali varianti approvate nel corso degli anni. L’obiettivo è verificare l’eventuale presenza di difformità che possano eccedere le tolleranze costruttive previste dalla legge e, di conseguenza, accertare che la situazione attuale sia in perfetta linea con ciò che la normativa consente. Quando l’immobile si colloca all’interno di un contesto tutelato ai sensi del D.Lgs. 42/2004, la verifica di legittimità diventa ancor più stringente, poiché occorre tenere conto dei vincoli storici, artistici o paesaggistici che incidono sulle possibilità di trasformazione dell’edificio.
Nell’asseverazione predisposta dal tecnico, oltre a indicare i propri riferimenti professionali, viene descritta l’ubicazione dell’immobile e riportata la cronistoria degli interventi edilizi autorizzati. Bisogna specificare se l’immobile è stato edificato prima dell’entrata in vigore dell’obbligo di titolo abilitativo e, se del caso, documentare tutte le successive fasi di adeguamento mediante i titoli che ne hanno sancito la legittimità. Ogni dettaglio urbanistico e di tutela storico ambientale, qualora sussista, va esplicitato nel testo del certificato, così come devono essere elencati gli elaborati grafici e gli atti d’archivio che confermano la coerenza tra quanto realizzato e quanto era stato autorizzato. La conformità urbanistica viene infine dichiarata in riferimento alle soglie di tolleranza delineate dall’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, verificando se l’immobile rientra nei limiti stabiliti in materia di piccole difformità, che comprendono differenze di lieve entità non tali da costituire violazioni edilizie di particolare rilievo.
La responsabilità assunta dal tecnico che rilascia l’attestazione di stato legittimo non può essere sottovalutata, poiché una dichiarazione inesatta o incompleta comporterebbe conseguenze sia amministrative sia penali. È per questo motivo che la fase di ricerca, analisi e comparazione dei documenti risulta così delicata: prima di attestare la regolarità dell’immobile, occorre avere un quadro completo della sua evoluzione urbanistica e delle eventuali preesistenze storiche. Solo una volta verificato che non esistono difformità gravi o comunque che tali difformità siano sanabili, il tecnico può procedere con la certificazione di conformità, che si rivela fondamentale non soltanto in fase di compravendita, ma anche nell’ottica di interventi di miglioramento energetico e strutturale beneficiari di agevolazioni fiscali.
La dichiarazione dello stato legittimo diviene dunque un tassello essenziale in ogni operazione che implichi la cessione di un immobile o l’accesso a bonus e contributi pubblici. Chi acquista una casa desidera la garanzia che non siano presenti irregolarità, e chi vende ha interesse a dimostrare la regolarità urbanistica per evitare future contestazioni che potrebbero far emergere responsabilità di ordine civile o penale. Peraltro, la tendenza del legislatore è di rafforzare costantemente la necessità di questa certificazione, richiedendola in maniera più stringente ogni volta che si intraprendono lavori di ristrutturazione o si stipulano atti di trasferimento. Ottenere uno stato legittimo chiaro e verificabile è dunque uno strumento essenziale per mantenere ordine nell’ambito edilizio e per tutelare tutti i soggetti coinvolti nelle transazioni.
Fac Simile Dichiarazione Stato Legittimo Immobile Word
Di seguito si trova un fac simile dichiarazione stato legittimo immobile Word che è possibile utilizzare come bozza. Il documento di esempio è in formato DOC, può di conseguenza essere aperto e compilato con Word, convertito in PDF o stampato.
Modulo Dichiarazione Stato Legittimo Immobile PDF Editabile
Il fac simile dichiarazione stato legittimo immobile PDF editabile può essere scaricato e compilato con i dati mancanti.
