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In questa guida spieghiamo cosa sono gli accordi tra confinanti e mettiamo a disposizione un fac simile accordo tra confinanti Word e PDF editabile da scaricare e compilare.
Accordo tra i Confinanti
Regolare i rapporti tra vicini confinanti è essenziale per prevenire conflitti e garantire un convivere armonioso, soprattutto quando si tratta di interventi edilizi. Prima di intraprendere un intervento di costruzione o, in caso di contestazione, è possibile valutare la stipula di un accordo denominato convenzione. Questo tipo di accordo può essere formalizzato tramite un atto pubblico e trascritto nei registri immobiliari, in modo che l’accordo stesso sia opponibile a terzi e valido verso gli aventi causa.
La convenzione viene stipulata per regolare il rapporto civilistico tra due soggetti privati, ma può presentare dei limiti di efficacia rispetto alla normativa sull’assetto del territorio. In altre parole, un accordo convenzionale tra le parti confinanti potrebbe non avere alcun effetto in presenza di norme prescrittive e regolamentazioni urbanistiche. Per esempio, un accordo tra vicini per sanare una violazione della distanza minima di 10 metri tra costruzioni, dove un vicino ha edificato a 9 metri, non avrà effetto legale se contrasta con le disposizioni urbanistiche locali.
È importante interrogarsi sul valore di una tale convenzione, anche se stipulata tramite atto notarile pubblico, in relazione all’efficacia dei titoli edilizi rilasciati per i manufatti interessati. Le distanze minime previste dai regolamenti locali, in particolare quelli edilizi comunali, non sono derogabili tramite accordi tra privati. Questo principio è stato confermato dalla giurisprudenza, che ha stabilito che le distanze legali imposte dai regolamenti edilizi non possono essere modificate da pattuizioni tra confinanti. I regolamenti edilizi comunali possono prevedere distanze legali che sono derogabili solo previo accordo esplicito tra le parti per alcune distanze minime dai confini, ma non per quelle relative alle distanze tra costruzioni. La motivazione dell’inderogabilità di tali norme risiede nella prevalenza dell’interesse pubblico sull’interesse privato, in funzione di un ordinato assetto del territorio disciplinato dagli strumenti urbanistici e di governo del territorio, nonché dal regolamento edilizio. Inoltre, la legislazione regionale o locale può influenzare ulteriormente queste disposizioni, rendendo la normativa in materia ancora più specifica e vincolante.
La giurisprudenza consolidata ha chiarito i confini dell’inderogabilità di certe prescrizioni riguardanti le distanze legali. Le norme contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi, dettate per tutelare l’interesse generale e un modello urbanistico prefigurato, non sono derogabili dai privati. Di conseguenza, le convenzioni stipulate tra proprietari confinanti che contraddicono le norme urbanistiche in materia di distanze risultano invalide. Però, è permesso ai proprietari confinanti accordarsi sulla ripartizione delle distanze da osservare, sempre che ciò non contrasti con le normative urbanistiche.
Il Codice Civile, all’articolo 872, tutela esplicitamente il diritto di chi subisce un danno per la violazione delle distanze legali previste, sia dal codice stesso che dalle normative locali richiamate dall’articolo successivo. In tali casi, è possibile agire per chiedere il risarcimento del danno o la riduzione in pristino. Queste due azioni coesistono sia per violazioni di natura civilistica sia per violazioni dei regolamenti locali, indipendentemente dall’entità della violazione. Anche il minimo mancato rispetto delle distanze previste dai regolamenti locali consente l’avvio di queste azioni. L’azione risarcitoria può essere avviata in presenza di un danno, la cui entità e sussistenza devono essere accertate in sede giudiziaria. Il diritto alla rimessa in pristino, che può comportare la demolizione dell’opera illecita, si applica automaticamente al rilevamento della violazione, indipendentemente dall’esistenza o dall’entità del danno e dalla possibilità o meno per l’amministrazione pubblica di ordinare la demolizione. La giurisprudenza ha stabilito che l’evidenza del mancato rispetto delle distanze regolamentari è sufficiente per attivare la riduzione in pristino, anche senza una contestuale richiesta di risarcimento. Qualora venga disposta la demolizione dell’opera illecita, il risarcimento del danno deve essere quantificato anche in relazione alla temporanea presenza dell’opera stessa, che lesiona il bene protetto dalle norme violate. Questo implica che, oltre alla demolizione, l’ammontare del risarcimento deve considerare l’impatto temporaneo dell’opera illecita sul bene tutelato.
Bisogna sottolineare che molte delle distanze disciplinate da normative nazionali, regionali e di settore sono spesso recepite all’interno dei regolamenti edilizi comunali. Pertanto, il rispetto di tali normative è essenziale per garantire la conformità legale degli interventi edilizi e per evitare sanzioni e contenziosi.
In definitiva, anche se le convenzioni tra confinanti possono servire a regolare rapporti civilistici e a gestire alcune questioni relative alla proprietà condivisa, esse non possono derogare alle norme urbanistiche che disciplinano l’assetto del territorio. La prevalenza dell’interesse pubblico e l’importanza di un ordinato sviluppo urbano impongono limiti stringenti alla validità di tali accordi privati. È fondamentale che i proprietari confinanti rispettino le normative edilizie locali e riconoscano i limiti legali delle convenzioni, per evitare controversie e garantire un convivere armonioso e conforme alle leggi vigenti.
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