Indice
In questa guida spieghiamo come funziona il diritto di abitazione e proponiamo un fac simile scrittura privata per diritto di abitazione Word e PDF da utilizzare come esempio.
Scrittura Privata Diritto di Abitazione
Chi si accinge a redigere una scrittura privata per costituire un diritto di abitazione deve innanzitutto aver chiaro che si sta muovendo all’interno di un istituto codificato agli articoli 1022 e seguenti del codice civile, concepito per garantire al titolare e al suo nucleo familiare il godimento esclusivo di un immobile come casa di residenza. La natura strettamente personale di questo diritto rende la scrittura più simile a un vestito su misura che a un contratto standard: l’atto deve riflettere con estrema precisione le esigenze abitative concrete del beneficiario e, al tempo stesso, salvaguardare la stabilità dei rapporti giuridici che gravitano intorno all’immobile.
Il legislatore precisa che, ai fini dell’esercizio del diritto, la famiglia dell’“habitator” comprende non solo i figli già nati al momento della stipula, ma anche quelli eventualmente venuti o riconosciuti in un momento successivo, i figli adottivi, gli affiliati e perfino le persone conviventi che prestano servizi al titolare o alla sua famiglia; la nozione funzionale fissata dall’articolo 1023 c.c. amplia dunque il perimetro dei soggetti che potranno effettivamente abitare la casa e influenza in modo decisivo la formulazione di clausole relative a capienza, reciproci doveri di coabitazione e responsabilità per le spese comuni. La stessa centralità della persona spiega perché il diritto di abitazione sia incedibile, non locabile e non mutabile in un uso diverso da quello abitativo: i giudici hanno più volte ribadito che il limite dei “propri bisogni” non si misura con un criterio aritmetico di metri quadrati, bensì con il divieto assoluto di destinare l’immobile a funzioni estranee alla vita domestica, come lo stoccaggio di merci o l’esercizio di un’attività professionale. La Corte di cassazione ha chiarito che qualunque riconversione a fini diversi dall’abitare comprometterebbe la stessa ragion d’essere dell’istituto, ponendo l’habitator fuori dal perimetro protetto di cui gode per legge.
L’estensione oggettiva del diritto va oltre le mere pareti: balconi, verande, giardini, rimesse, cantine e ogni altra pertinenza necessaria al pieno godimento della casa rientrano ex lege nel contenuto della scrittura privata, senza bisogno di menzioni particolari, salvo che le parti intendano circoscriverne l’uso per ragioni specifiche, per esempio perché una parte di giardino serve da accesso a un’altra unità immobiliare. Ciò discende dal combinato disposto degli articoli 983 e 1026 c.c., alla luce del principio per cui accessioni e pertinenze seguono irrevocabilmente il bene principale se non è stata pattuita una diversa regolamentazione.
Tra diritto di abitazione e diritto di uso o usufrutto esistono affinità e differenze che la scrittura privata deve far emergere senza ambiguità. L’habitator, come l’usuario, non può trasferire a terzi il diritto e percepire frutti civili o naturali, ma, diversamente da un usufruttuario, non può servirsi dell’immobile per attività produttive o a fini di lucro. Al pari dell’usufruttuario, però, è responsabile delle spese ordinarie di manutenzione e dei tributi relativi all’immobile qualora occupi l’intera casa; se ne utilizza solo una porzione, la sua partecipazione sarà proporzionale. Specificare in atto la ripartizione delle spese straordinarie, spesso lasciate al proprietario, evita futuri conflitti e offre certezza a chi dovrà gestire l’immobile in presenza di interventi di riqualificazione o ristrutturazione. Pur essendo un bene impignorabile in sé, il diritto di abitazione non immunizza l’immobile dai creditori del proprietario: questi potranno procedere in via esecutiva sulla nuda proprietà, lasciando intatto il godimento dell’abitatore sino all’estinzione del diritto. È prudente inserire, in sede di scrittura privata, un richiamo esplicito a questa peculiare protezione, così da rendere consapevoli i terzi acquirenti o finanziatori che un’eventuale vendita coatta non spegnerà l’utilizzo abitativo finché il diritto perdurerà.
Quanto alle modalità di nascita, il diritto di abitazione, essendo reale, può scaturire da usucapione o contratto. Nel caso della scrittura privata occorre la forma ad substantiam; l’articolo 1350 n. 4 c.c. equipara la costituzione di diritti reali immobiliari al trasferimento di proprietà, imponendo la redazione per atto pubblico o, alternativamente, per scrittura privata con sottoscrizione autenticata, pena la nullità. La giurisprudenza ha ribadito che, senza autenticazione della firma, l’accordo resta valido solo tra le parti ma non è idoneo alla trascrizione e dunque non è opponibile ai terzi, con la conseguenza che un futuro acquirente potrebbe ignorare l’esistenza del diritto. La trascrizione presso i registri immobiliari è, quindi, passaggio cruciale: viene eseguita come per qualsiasi altro atto costitutivo di diritti reali, in base agli articoli 2643 n. 4 e 2644 c.c., e garantisce la pubblicità dichiarativa verso chiunque acquisisca diritti sull’immobile. La mancata pubblicità non incide sulla validità interna ma minaccia la sopravvivenza del diritto di fronte a trasferimenti successivi, mutui fondiari o pignoramenti; per questo le parti dovrebbero contemplare espressamente chi curerà la trascrizione, con quali tempi e a quali costi, evitando l’equivoco di considerare sufficiente una semplice scrittura non autenticata.
Sul piano contenutistico, una buona scrittura privata deve identificare con puntualità il bene mediante dati catastali e descrizione dei vani, includere richiamo alle pertinenze, indicare se il diritto è vitalizio o a termine (la prassi ammette durate convenzionali ma non superiori a trent’anni, salvo che si scelga la formula “per tutta la vita del beneficiario”), precisare l’estensione soggettiva del godimento ai familiari presenti e futuri, stabilire il regime di ripartizione delle spese e la misura dei tributi locali, contemplare obblighi di diligenza e custodia, disciplinare l’eventuale rinuncia o estinzione anticipata e, se del caso, prevedere una clausola di recesso per giusta causa con modalità di preavviso ragionevoli. In assenza di elenchi, questi elementi vengono di solito intrecciati in un testo unitario, dove la parte dispositiva indica la volontà di costituire il diritto e la parte regolamentare enuclea i doveri accessori e le cause di decadenza, mentre le norme finali si occupano di trascrizione, spese, imposte e foro competente.
Sotto il profilo fiscale, la scrittura privata sconta l’imposta di registro proporzionale, mentre la trascrizione comporta tributi ipotecari e catastali; l’IMU resta a carico dell’habitator come soggetto passivo se l’immobile costituisce la sua abitazione principale, salvo diversa disciplina comunale. È utile ricordare che il titolare non potrà beneficiare delle agevolazioni “prima casa” all’atto di un eventuale acquisto di altra abitazione nello stesso comune, poiché la residenza nell’immobile gravato dal diritto di abitazione viene equiparata a una proprietà ai fini agevolativi.
Fac Simile Scrittura Privata Diritto di Abitazione Word
Di seguito si trova un fac simile scrittura privata per diritto di abitazione Word che è possibile utilizzare come bozza. Il documento di esempio è in formato DOC, può di conseguenza essere aperto e compilato con Word, convertito in PDF o stampato.
Fac Simile Scrittura Privata per Diritto di Abitazione PDF Editabile
Il fac simile scrittura privata per diritto di abitazione PDF editabile può essere scaricato e compilato con i dati mancanti.
