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In questa guida spieghiamo come disdire l’agenzia immobiliare e proponiamo un modulo disdetta agenzia immobiliare Word e PDF da utilizzare come esempio.
Come Disdire l’Agenzia Immobiliare
Molte persone si trovano nella situazione di volere revocare un incarico conferito a un’agenzia immobiliare prima della naturale scadenza, spesso per motivi personali o semplicemente perché hanno cambiato idea sulla vendita o l’affitto di un immobile. Nell’uso comune si parla di disdetta, ma dal punto di vista giuridico è più corretto definirla recesso. Questa differenza di termini, sebbene non sembri particolarmente rilevante dal punto di vista del linguaggio quotidiano, comporta effetti concreti dal punto di vista normativo, soprattutto riguardo alle condizioni alle quali il contratto di mediazione, o il contratto assimilabile a un mandato, può essere interrotto anticipatamente. Chi firma un incarico di mediazione con un’agenzia dovrebbe leggere con cura le clausole che regolano l’eventuale recesso, in quanto, molto spesso, sono previste penali, richieste di rimborso per spese sostenute, o altre conseguenze pecuniarie a carico di chi intende interrompere il rapporto.
Le motivazioni alla base di una disdetta anticipata sono varie: chi aveva inizialmente deciso di vendere la propria casa può cambiare prospettiva, magari perché ha trovato una soluzione abitativa diversa o ha incontrato ostacoli che gli fanno rinviare la decisione di vendere. Talvolta può accadere che l’agenzia immobiliare non soddisfi le aspettative del proprietario, per mancata promozione adeguata del bene o perché le visite e le trattative non stanno portando i risultati sperati. Oppure, ancora, alcuni proprietari trovano un compratore in autonomia e ritengono superflua l’intermediazione. In tutti questi casi, è frequente la domanda su come inviare una comunicazione di disdetta o recesso e su quali obblighi di pagamento potrebbero sorgere.
La differenza tra recesso alla prima scadenza e recesso anticipato è fondamentale. Se il contratto prevede un termine di durata (ad esempio sei mesi o un anno) ed è presente una clausola di rinnovo automatico, il proprietario può evitare tale rinnovo inviando una disdetta prima della scadenza, di solito con un congruo preavviso (per esempio quindici o trenta giorni). Questo scenario è meno problematico, perché il contratto giunge fisiologicamente al termine e non viene rinnovato. Invece, se il proprietario decide di interrompere il rapporto in corso di validità, prima della scadenza pattuita, si entra nell’ambito del recesso anticipato. A quel punto, occorre verificare se nel contratto sono presenti penali o clausole specifiche: molte agenzie immobiliari includono nel loro mandato previsioni piuttosto dettagliate su che cosa accade in caso di recesso anticipato, arrivando spesso a richiedere una somma forfettaria per rimborsare il lavoro svolto o per compensare la mancata conclusione dell’affare.
Su questo tema, la giurisprudenza si è espressa a più riprese. In particolare, un’ordinanza della Corte di Cassazione, la n. 5495 del 2021, ha ribadito un principio già consolidato, il fatto di aver conferito un incarico di mediazione non basta a legittimare la richiesta di provvigione da parte dell’agenzia, se l’affare non si è concluso. Occorre che sia presente un patto ulteriore, una clausola specifica che preveda un compenso anche nel caso in cui l’agenzia non riesca a portare a termine la compravendita o la locazione. Si tratta di un modo per regolare i casi di interruzione anticipata del contratto o di gestione autonoma della trattativa da parte del proprietario. L’ordinanza osserva che, se l’affare non arriva in porto e il mediatore non è stato determinante nel processo di formazione dell’accordo, la provvigione non è automaticamente dovuta. Tuttavia, i contratti di mediazione atipica (di fatto una forma di mandato) possono prevedere un compenso a fronte dell’impegno preso dall’agenzia di dedicare tempo e risorse nella ricerca di un potenziale acquirente o conduttore, anche se poi l’affare sfuma o viene ostacolato dalla disdetta del cliente. Sulla base di questa considerazione, molti formulari predisposti dalle agenzie includono penali o “rimborsi spese” che vanno a coprire i costi sostenuti e i mancati guadagni se la parte decide di uscire dal contratto prima del termine.
Naturalmente, la validità di queste clausole va vagliata caso per caso. Se il cliente è un consumatore, entra in gioco la normativa che protegge i diritti dei consumatori e che dichiara vessatorie quelle clausole che impongono squilibri ingiustificati tra i diritti e gli obblighi delle parti. Dunque, non è sempre detto che la penale inserita nei moduli dell’agenzia sia effettivamente vincolante. Bisogna accertare se vi sia stata una trattativa individuale, se la clausola è stata effettivamente accettata in modo consapevole e se rispetta i limiti della buona fede contrattuale. In situazioni più complesse, potrebbe rendersi necessario l’intervento di un avvocato, il quale valuti la proporzionalità della penale e la legittimità della sua applicazione. Ogni caso è diverso: a volte l’agenzia può dimostrare di aver realmente investito risorse importanti, di aver prodotto campagne promozionali, di aver organizzato molte visite e trattato con possibili compratori, e di essere quindi destinataria di un compenso almeno parziale. Altre volte, invece, la sua attività è stata pressoché nulla, ragion per cui una richiesta di un’indennità elevata può rivelarsi ingiustificata.
Vi è poi da considerare il tema dell’esclusiva, molto frequente nei contratti di mediazione immobiliare. L’esclusiva vieta al proprietario di rivolgersi ad altri agenti o di concludere da solo la vendita, pena il pagamento di una penale che di solito corrisponde alla provvigione pattuita. Se l’intenzione è di disdire anticipatamente, occorre quindi capire se la clausola di esclusiva consente la liberazione del proprietario previo pagamento di una somma oppure se lo obbliga a rispettare la scadenza. Alcuni contratti stabiliscono l’applicazione della penale anche quando ci si libera prima del tempo senza motivo legittimo. In altri casi, possono essere inserite clausole che rendono l’agenzia titolare di compenso se il proprietario si sottrae volontariamente all’incarico e successivamente conclude l’affare con un soggetto che ha preso contatti grazie all’opera, seppur parziale, dell’agente.
Alla luce di queste complessità, la migliore raccomandazione è di partire dalla lettura attenta di ciò che si è firmato. In particolare, bisogna verificare due elementi: se è prevista la rinnovazione automatica dell’incarico e se, in caso di recesso anticipato, è stabilito un corrispettivo, una penale o un risarcimento in favore dell’agenzia immobiliare. Se non esiste alcuna clausola in tal senso, la disdetta anticipata potrà avvenire più agevolmente, fermo restando che l’agenzia, qualora avesse effettivamente reso prestazioni significative, potrebbe tentare di chiedere un compenso sulla base di principi di buona fede contrattuale o di arricchimento senza causa. È pur vero, però, che le azioni legali in tal senso hanno esiti incerti e devono basarsi su prove specifiche, come la documentazione di spese o attività concretamente svolte.
In definitiva, se ci si chiede se sia possibile dare disdetta a un’agenzia immobiliare senza incorrere in conseguenze onerose, la risposta è: dipende dalle clausole inserite nel contratto che si è sottoscritto. Bisogna controllare la durata, la presenza o meno dell’esclusiva, le previsioni in tema di recesso unilaterale e l’eventuale diritto dell’agenzia di essere compensata, anche in assenza di un affare concluso. Ogni contratto potrebbe avere una propria specificità e, nel dubbio, è sempre consigliabile un colloquio chiaro con l’agenzia stessa o, se necessario, con un professionista legale, così da evitare di sottovalutare o sovrastimare i rischi di un recesso anticipato. È infatti più sicuro comprendere dall’inizio se e come si potrà recedere, e a quali condizioni, piuttosto che scoprire successivamente di essersi impegnati al pagamento di una somma ingente per penale o per provvigione
Modulo Disdetta Agenzia Immobiliare Word
Di seguito si trova un fac simile disdetta agenzia immobiliare taxi Word che è possibile utilizzare come bozza. Il documento di esempio è in formato DOC, può di conseguenza essere aperto e compilato con Word, convertito in PDF o stampato.
Modulo Disdetta Agenzia Immobiliare PDF
Il fac simile disdetta agenzia immobiliare PDF editabile può essere scaricato e compilato con i dati mancanti.
