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In questa guida spieghiamo come funziona la dichiarazione di assenso dei terzi titolari di altri diritti reali e proponiamo un fac simile dichiarazione di assenso dei terzi titolari di altri diritti reali Word e PDF da utilizzare come esempio.
Dichiarazione di Assenso dei Terzi Titolari di Altri Diritti Reali
Quando un proprietario intende trasformare, ristrutturare o ampliare un edificio di cui non detiene la piena ed esclusiva titolarità, il primo ostacolo che incontra è quasi sempre la necessità di raccogliere la dichiarazione di assenso dei terzi titolari di altri diritti reali. Il lessico giuridico può fare sembrare questo adempimento un passaggio puramente formale; in realtà si tratta di uno snodo decisivo dell’intero procedimento edilizio, poiché serve a garantire che ogni soggetto titolare di un potere giuridico sull’immobile sia correttamente informato e, soprattutto, consenziente rispetto ai lavori prospettati. Senza un consenso espresso, infatti, l’intervento rischia di violare diritti protetti e di generare conflitti che possono paralizzare il cantiere o tradursi in contenziosi lunghi e costosi.
La dichiarazione in questione è uno strumento tipico dell’ordinamento italiano e trova il proprio fondamento nell’articolo 11 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, il cosiddetto Testo Unico dell’Edilizia. Tale disposizione stabilisce che il permesso di costruire e, per analogia, ogni altro titolo abilitativo come SCIA o CILA, venga rilasciato al proprietario o a chi «abbia titolo» per richiederlo. L’espressione “avere titolo” è stata nel tempo interpretata dalla giurisprudenza come “disporre dell’intera disponibilità giuridica del bene”, concetto che esclude la sufficienza di una quota di comproprietà o di un diritto di nuda proprietà privo dell’usufrutto. Se l’immobile appartiene a più persone, dunque, il soggetto che presenta la pratica edilizia non può limitarsi alla propria volontà, ma deve farsi carico di coinvolgere ogni altro avente diritto, dal comproprietario all’enfiteuta, passando per l’usufruttuario, il titolare di un diritto d’abitazione, il superficiario o l’affittuario agrario.
La funzione della dichiarazione di assenso è duplice. Da un lato, tutela l’amministrazione comunale, perché consente agli uffici tecnici di verificare in modo semplice che l’istanza provenga da chi ne ha la legittimazione. Dall’altro lato, protegge gli stessi co titolari, i quali potrebbero vedere compromesso il valore o la fruibilità del bene se i lavori fossero avviati a loro insaputa. Pensiamo all’usufruttuario che, a seguito di una sopraelevazione non autorizzata, si troverebbe privato di un’adeguata luminosità, o al comproprietario che subisse un mutamento di destinazione d’uso contrario alle proprie aspettative economiche. Il legislatore ha perciò preteso che il consenso sia inequivoco, personale e informato, imponendo la forma scritta e ricollegando all’eventuale falsità dichiarativa le sanzioni penali di cui al d.P.R. 445 del 2000.
La dichiarazione diventa obbligatoria ogni volta che il committente non è l’unico titolare di diritti reali o quando un diritto altrui può essere inciso dall’intervento. Accade tipicamente nelle ristrutturazioni in comproprietà, nelle manutenzioni straordinarie di edifici gravati da usufrutto, negli interventi su terreni concessi in enfiteusi o su fondi serventi, nonché nei cantieri che interessano parti comuni di condomini come tetti, scale e cortili. In tutte queste circostanze non è sufficiente un semplice benestare verbale: occorre un atto scritto, datato e firmato, che reciti chiaramente che il dichiarante «ha preso visione» della pratica edilizia, ne «condivide il contenuto» e «presta il proprio assenso». Queste formule, apparentemente di stile, assumono in sede processuale un peso decisivo, perché dimostrano sia la consapevolezza di ciò che si sta autorizzando, sia l’assenza di vizi nella formazione del consenso.
All’interno della CILA o della SCIA, la dichiarazione svolge il ruolo di allegato essenziale. In sua mancanza, la pratica viene dichiarata improcedibile oppure inefficace, poiché l’amministrazione non può accogliere un’istanza che viola a monte il requisito della legittimazione. Il professionista incaricato è tenuto a segnalare subito l’assenza di titolarità esclusiva e a chiarire di disporre delle dichiarazioni degli altri titolari. Qualora queste non fossero materialmente depositate insieme all’atto principale, l’ufficio comunale potrebbe assegnare un termine per la loro integrazione, ma resta facoltà dell’amministrazione rigettare l’istanza qualora l’irregolarità non venga sanata.
Quanto al contenuto, la prassi consolidata prevede alcune inserzioni minime: l’identificazione completa del dichiarante con dati anagrafici e codice fiscale; la descrizione puntuale del bene tramite indirizzo e riferimenti catastali, in modo da eliminare qualsiasi dubbio sull’ubicazione; la dichiarazione di assenso vera e propria, formulata in termini espliciti; infine, l’avvertenza sulla responsabilità penale prevista per dichiarazioni mendaci o falsità in atti. Molti Comuni mettono a disposizione modelli prestampati, tuttavia non esiste uno schema rigido imposto dalla legge statale. Nei contesti più complessi, ad esempio quelli che coinvolgono società intestatarie di multiproprietà o beni sottoposti a vincoli demaniali, è consigliabile integrare la dichiarazione con allegati fotografici, perizie e planimetrie firmate dai tecnici, così da fornire prova documentale dell’effettiva cognizione che il titolare ha delle opere proposte. La sottoscrizione può avvenire con firma autografa autenticata da un notaio o da un pubblico ufficiale, ma oggi la modalità più diffusa è la firma digitale accompagnata da copia del documento di identità in corso di validità. Questa soluzione velocizza le procedure e riduce i costi, mantenendo comunque intatto il valore probatorio dell’atto. È bene ricordare che il Comune di deposito non effettua un controllo di merito sulla fondatezza del consenso: verifica soltanto la presenza formale del documento. Qualora emergano successivamente contestazioni tra i co–titolari, il contenzioso si sposterà innanzi al giudice civile per l’eventuale annullamento o risarcimento del danno.
Sotto il profilo pratico, la raccolta degli assensi richiede un corretto lavoro preliminare di accertamento dei titolari. Il professionista incaricato dal committente – di solito architetto, ingegnere o geometra – deve reperire le visure catastali, le note di trascrizione ipotecaria e gli eventuali atti di provenienza, per ricostruire in modo puntuale la catena dei diritti. Solo così si evita di tralasciare, per esempio, un usufruttuario già anziano ma ancora vivente o un enfiteuta iscritto negli anni Sessanta che continua a vantare il proprio titolo. Una volta individuati i soggetti, è opportuno programmare riunioni o colloqui nei quali illustrare il progetto con chiarezza, consegnare copie degli elaborati grafici e spiegare le conseguenze pratiche dell’opera. Questa fase di comunicazione è spesso decisiva per prevenire ripensamenti o contenziosi futuri, poiché consente di dissipare dubbi e di recepire eventuali suggerimenti migliorativi.
Nel caso in cui si operi in ambito condominiale, la dichiarazione di assenso assume la forma di un verbale assembleare approvato con le maggioranze previste dagli articoli 1120 e 1136 del codice civile. Anche in tal caso è frequente allegare al verbale le tavole progettuali timbrate dal professionista, affinché nessuno possa sostenere in seguito di non esser stato messo a parte dei dettagli del cantiere. La particolarità dei beni comuni, infatti, risiede nel fatto che il diritto del singolo condomino coincide con quello, uguale e concorrente, di tutti gli altri: la volontà del condominio si forma dunque secondo il criterio maggioritario e si riflette nella dichiarazione di assenso rilasciata dall’amministratore.
Quali conseguenze derivano dall’assenza o dalla falsità del consenso? In primo luogo, la pratica edilizia può essere annullata d’ufficio, con conseguente blocco dei lavori e potenziale ordine di ripristino. In secondo luogo, i terzi lesi possono agire in sede civile per ottenere il risarcimento dei danni patrimoniali, come la perdita di valore commerciale dell’immobile o le spese sostenute per impedire ulteriori pregiudizi. Infine, il dichiarante che abbia attestato il falso è passibile di sanzioni penali ai sensi dell’articolo 76 del d.P.R. 445/2000, con pene che comprendono la reclusione e l’interdizione temporanea dai pubblici uffici.
Per il professionista, una buona gestione della dichiarazione di assenso significa redigere un dossier ordinato e cronologico: visure, titoli di provenienza, copie dei documenti d’identità, dichiarazioni singole o verbali assembleari, eventuali procura speciali. Conservare il fascicolo in studio e trasmetterne scansione integrale al committente garantisce sia la tracciabilità del lavoro svolto, sia la possibilità di esibire la documentazione in caso di contestazioni amministrative o giudiziarie. Ove l’opera riguardi beni assoggettati a vincoli paesaggistici o monumentali, conviene inoltre anticipare alla Soprintendenza la disponibilità degli assensi, perché gli uffici dei Beni Culturali valutano con favore la chiarezza dei diritti prima di esprimere il proprio nulla osta.
Fac Simile Dichiarazione di Assenso dei Terzi Titolari di Altri Diritti Reali Word
Di seguito si trova un fac simile dichiarazione di assenso dei terzi titolari di altri diritti reali Word che è possibile utilizzare come bozza. Il documento di esempio è in formato DOC, può di conseguenza essere aperto e compilato con Word, convertito in PDF o stampato.
Modulo Dichiarazione di Assenso dei Terzi Titolari di Altri Diritti Reali PDF Editabile
Il fac simile dichiarazione di assenso dei terzi titolari di altri diritti reali PDF editabile può essere scaricato e compilato con i dati mancanti.
