Contratto di Affitto Terreno Agricolo

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In questa guida spieghiamo come funziona il contratto di affitto terreno agricolo e proponiamo un fac simile contratto di affitto terreno agricolo Word e PDF da utilizzare come esempio.

Il contratto di affitto di un fondo rustico si configura come un rapporto in cui il proprietario di un terreno a destinazione agricola consente all’affittuario di godere del fondo dietro versamento di un canone. La normativa di riferimento è costituita dalla legge numero 203 del 1982, la quale disciplina la durata minima, le modalità di recesso e i casi di inadempimento, ponendo inoltre una particolare attenzione alla tutela della parte considerata più debole, ossia l’affittuario coltivatore diretto.

A partire dalla stipula, il coltivatore è obbligato a prendersi cura del fondo, rispettandone la destinazione d’uso e applicando lavorazioni appropriate. In tale contesto è fondamentale che l’affittuario mantenga un comportamento improntato alla buona fede e che le tecniche agricole siano adeguate alle caratteristiche del fondo, così da salvaguardare la produttività del terreno e garantire un suo utilizzo in linea con gli scopi agricoli stabiliti dal legislatore.

Il canone di affitto può essere stabilito di comune accordo tra le parti e non è necessario che consista esclusivamente in denaro, è infatti possibile prevedere anche una corresponsione in natura, cioè con parte della produzione agricola ottenuta dal fondo. In questo senso, la contrattazione fra proprietario e coltivatore può tenere conto delle esigenze economiche e organizzative di entrambi, purché il compenso sia determinato in maniera chiara al momento della stipula. Per quanto riguarda la forma del contratto, la legge non richiede che venga redatto necessariamente in forma scritta. Però, la forma verbale, anche se ammessa, non garantisce la medesima pubblicità e certezza giuridica tipicamente assicurate dalla registrazione formale di un contratto scritto, con la conseguenza di non permettere a terzi di acquisire informazioni su proprietario, affittuario ed esistenza del rapporto.

Il legislatore ha espressamente tutelato la figura del coltivatore diretto riconoscendogli maggiore protezione rispetto al proprietario, in ragione del fatto che questi viene considerato la parte più esposta economicamente e professionalmente nell’ambito del rapporto: tale scelta emerge, ad esempio, dalla facoltà accordata all’affittuario di recedere in qualsiasi momento, mentre il locatore può ottenere la risoluzione solo in presenza di gravi inadempimenti o nei casi tipizzati dalla legge. In ogni circostanza, l’affittuario che si renda conto di non aver adempiuto correttamente ai propri obblighi conserva la possibilità di sanare la situazione prima che il contratto venga effettivamente risolto, evitando così la conclusione del rapporto.

Sul piano della durata, la legge stabilisce in via generale un termine minimo di quindici anni. Allo scadere di questo periodo, il contratto si rinnova automaticamente per la stessa durata, a meno che una delle parti non comunichi per tempo la propria volontà di interrompere il rapporto. L’affittuario e il locatore hanno infatti la possibilità di inviare disdetta almeno un anno prima della scadenza, con lettera raccomandata o PEC, così da evitare il rinnovo automatico. Se non si verificano criticità, l’affittuario può confidare che, raggiunto il quattordicesimo anno senza alcuna comunicazione di recesso o risoluzione, otterrà la proroga di ulteriori quindici anni. Il coltivatore, inoltre, gode di un diritto di recesso in qualunque momento, purché rispetti il preavviso di un anno e comunichi le proprie intenzioni nelle modalità prescritte, garantendo così la possibilità di recedere dal contratto per ragioni personali o professionali senza dover fornire alcuna giustificazione.

Il ruolo del proprietario risulta notevolmente ridimensionato rispetto al diritto generale: egli non può recedere a sua volta di propria iniziativa prima della scadenza, ma soltanto opporsi a un ulteriore rinnovo del rapporto con una comunicazione tempestiva o chiedere la risoluzione quando sussistano inadempienze gravi da parte dell’affittuario, così come definite al comma 2 dell’articolo 5 della legge 203 del 1982. Tali inadempienze riguardano il mancato pagamento del canone per almeno un anno, la subconcessione o il subaffitto del fondo, nonché la cattiva conduzione del terreno in violazione degli obblighi di corretta e razionale coltivazione. L’ordinamento giuridico, proprio per garantire la massima salvaguardia del lavoro agricolo, ha equiparato tutte queste condotte al concetto di grave inadempimento, lasciando al locatore la facoltà di avviare la procedura di risoluzione nel momento in cui si verifichino tali fattispecie.

Per quanto riguarda la subconcessione e la sublocazione, la legge le vieta per ragioni connesse alla natura del contratto di affitto di fondo rustico, che mira a selezionare con cura la persona chiamata a condurre il terreno. L’affittuario, concedendo il fondo a terzi, eluderebbe la finalità di instaurare un rapporto diretto tra proprietario e agricoltore di fiducia. Qualora l’affittuario violi tale divieto, il locatore ha facoltà di far valere la nullità e la risoluzione del contratto entro il termine di quattro mesi dalla data in cui ha avuto effettiva conoscenza del fatto. Se non si avvale di questa possibilità in tempo utile, il subaffittuario subentra a pieno titolo nella posizione giuridica dell’affittuario originario.

L’altra ipotesi di violazione grave che può portare alla risoluzione è la cattiva conduzione del fondo. Qui la legge non individua a priori tutti i casi specifici, ma demanda alla valutazione concreta dei giudici e agli usi locali stabilire se il comportamento dell’affittuario abbia pregiudicato il terreno. In presenza di una conduzione scorretta, il locatore è tenuto a contestare formalmente gli addebiti mediante raccomandata e avviare un tentativo di conciliazione presso l’Ispettorato agrario territorialmente competente. È solo dopo aver adempiuto a questa procedura che il proprietario può promuovere l’azione legale di risoluzione del contratto, salvo che l’affittuario non provveda a eliminare la situazione di inadempienza entro tre mesi dal ricevimento della contestazione. Questa possibilità di sanatoria è un ulteriore indice del favore mostrato dal legislatore verso il coltivatore diretto, cui viene concesso il tempo necessario per ripristinare le condizioni ideali di coltivazione ed evitare la cessazione del contratto.

In merito alle opere di miglioramento del fondo rustico, l’articolo 1592 del codice civile indica che l’affittuario può realizzare trasformazioni e addizioni sempre che non si alteri la destinazione agricola del terreno e si rispettino i programmi di sviluppo regionali e la vocazione del territorio. Le opere vietate sono quelle che modifichino tale destinazione, ledendo un interesse collettivo, anche se concordate con il proprietario. In linea di principio l’affittuario non ha diritto a un’indennità per i miglioramenti, ma esistono disposizioni che, in presenza di certe condizioni, gli riconoscono un risarcimento, commisurato al minor valore fra la spesa sostenuta e l’aumento di valore del fondo. Nella prassi spesso le parti si accordano, ad esempio, per ristrutturazioni o variazioni dell’ordinamento produttivo volte a incrementare la produttività del terreno e a renderlo più rispondente alle esigenze dell’attività agricola. È essenziale, in ogni caso, che le modifiche non violino i limiti imposti dalla legge, pena la nullità di eventuali patti contrari.

Quando si prevedono opere importanti, la prassi richiede di comunicare all’altra parte le trasformazioni progettate e di informarne l’Ispettorato Provinciale dell’Agricoltura, che valuta la conformità degli interventi entro sessanta giorni. Ove il proprietario riceva una richiesta in tal senso e si opponga ingiustificatamente, esiste la possibilità per l’affittuario di proseguire ugualmente, purché rispetti i termini e le condizioni stabilite dall’Ispettorato, riflettendo quel principio di buona gestione che permea l’intera disciplina del contratto di affitto di terreno agricolo. Allo stesso modo, qualora sia il proprietario a voler effettuare le opere e non le realizzi nei tempi fissati, l’affittuario può provvedervi di propria iniziativa e poi chiedere un’indennità qualora abbia sostenuto i relativi costi. Se, invece, è il proprietario a eseguire i lavori, egli potrà a buon diritto chiedere un aumento del canone, in quanto l’intervento comporta un miglioramento e dunque un potenziale incremento del valore di mercato del fondo.

Le medesime regole valgono anche per le piccole migliorie, con l’unica differenza che in tal caso si procede in modo semplificato e si richiede di dare comunicazione dei lavori con almeno venti giorni di preavviso rispetto al loro inizio. L’idea di fondo è che gli interventi di lieve entità, eseguiti dall’agricoltore stesso o con l’ausilio dei propri familiari, non sconvolgano l’ordinamento produttivo, ma si limitino a incrementarne l’efficienza.

La legge 203 del 1982 disegna quindi un sistema complesso in cui l’affittuario gode di un favore legislativo in ragione della sua posizione più debole, cui viene comunque richiesto il rigoroso rispetto di obblighi a salvaguardia del fondo e della sua destinazione agricola. Il contratto di affitto di fondo rustico è pensato, dunque, come un istituto che tuteli la produzione e il lavoro agricolo, con una durata minima di quindici anni e automatici rinnovi, un’ampia tutela del coltivatore in tema di recesso e la possibilità di risoluzione in capo al proprietario soltanto in casi di grave inadempimento, nell’ottica di privilegiare la continuità della coltivazione e la crescita del settore primario. L’insieme di queste previsioni dimostra un quadro normativo votato a valorizzare la terra come bene produttivo, evitando che interessi speculativi o prassi vessatorie possano ostacolare chi, con la propria professionalità, ne garantisce la più proficua coltivazione.

Fac Simile Contratto di Affitto Terreno Agricolo Word

Di seguito si trova un fac simile contratto di affitto terreno agricolo Word che è possibile utilizzare come bozza. Il documento di esempio è in formato DOC, può di conseguenza essere aperto e compilato con Word, convertito in PDF o stampato.