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Sono disponibili un fac simile di contratto di appalto condominiale in Word e un PDF compilabile. Il documento serve per affidare a un’impresa lavori sulle parti comuni dell’edificio, definendo opere, prezzo, tempi, responsabilità e modalità di verifica. È un modello privato, non un modulo ufficiale, da adattare alla delibera assembleare e alle caratteristiche del cantiere.
Fac simile contratto di appalto condominio Word
Il modello Word può essere scaricato e personalizzato, selezionando le clausole alternative e coordinandolo con il capitolato e gli altri allegati.
Fac simile contratto di appalto condominio PDF
Il PDF è compilabile nei campi predisposti. Per modificare clausole, opzioni e allegati è preferibile utilizzare la versione Word.
Quando utilizzare il contratto di appalto condominiale
Il contratto è adatto quando il condominio affida a un’impresa organizzata lavori di manutenzione, riparazione o ristrutturazione delle parti comuni. L’appalto è definito dall’articolo 1655 del codice civile: l’appaltatore esegue l’opera con organizzazione dei mezzi necessari e gestione a proprio rischio, in cambio di un corrispettivo.
Per lavori su una singola proprietà esclusiva può essere più appropriato il contratto di appalto per lavori edili privati. Per una piccola riparazione svolta prevalentemente con il lavoro personale di un artigiano occorre invece verificare se il rapporto abbia le caratteristiche della prestazione d’opera.
Delibera assembleare, poteri dell’amministratore e fondo speciale
Prima della firma bisogna verificare che l’amministratore disponga dei poteri necessari e che il contratto rispetti quanto deliberato dall’assemblea in merito a impresa, lavori, prezzo, pagamenti e condizioni essenziali. Per le riparazioni straordinarie di notevole entità è richiesta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Non esiste una soglia monetaria valida per ogni condominio: la rilevanza della spesa viene valutata considerando importo, valore dell’edificio e incidenza economica dell’intervento.
L’amministratore può ordinare lavori straordinari senza una preventiva delibera soltanto quando sono urgenti, con l’obbligo di riferirne alla prima assemblea. Per i lavori di manutenzione straordinaria e le innovazioni, l’assemblea deve inoltre costituire il fondo speciale previsto dall’articolo 1135 del codice civile. Se il contratto prevede pagamenti progressivi collegati agli stati di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
Come compilare il contratto
Il modello deve essere completato e coordinato con la delibera assembleare. In particolare, occorre indicare:
- denominazione, indirizzo e codice fiscale del condominio, oltre ai dati dell’amministratore pro tempore;
- denominazione, sede, Partita IVA e rappresentante dell’impresa appaltatrice;
- ubicazione e dati identificativi dell’edificio, proprietari e tabelle millesimali;
- descrizione delle opere e rinvio al capitolato tecnico allegato;
- spazi, utenze o attrezzature condominiali messi a disposizione dell’impresa;
- regole per varianti, materiali, subappalto e intervento di altre imprese;
- titoli edilizi e adempimenti da completare prima dell’inizio dei lavori;
- data di consegna, durata, cause di proroga e penale per ritardo;
- prezzo, IVA, rate o stati di avanzamento e termini di pagamento;
- modalità di verifica, accettazione, recesso e gestione delle controversie.
Nel modello l’Allegato A è destinato alle tabelle millesimali e l’Allegato B al capitolato tecnico. Se il condominio fornisce direttamente materiali o attrezzature, è preferibile identificarli in un allegato distinto, evitando di utilizzare per due contenuti diversi la stessa denominazione.
Controlli da effettuare prima della firma
Il capitolato deve descrivere lavorazioni, quantità, materiali, prestazioni, finiture e criteri di misurazione. Il prezzo deve essere coerente con tali documenti e indicare chiaramente se è stabilito a corpo, a misura o mediante una combinazione dei due criteri. Anche le opere escluse e gli eventuali costi accessori devono essere riconoscibili.
Gli obblighi relativi alla sicurezza cambiano in base alle caratteristiche del cantiere, alla presenza di una o più imprese e alle lavorazioni previste. Il condominio, tramite l’amministratore e con l’assistenza dei tecnici incaricati, deve verificare quali adempimenti, coordinatori e documenti siano necessari secondo l’articolo 90 del D.Lgs. 81/2008. Vanno inoltre controllati, quando richiesti dal caso concreto, idoneità tecnico-professionale, iscrizione camerale, DURC, coperture assicurative e documentazione dei subappaltatori.
Prima della sottoscrizione è opportuno definire anche la gestione delle varianti, i controlli del direttore dei lavori, le garanzie per vizi e difformità, la consegna delle dichiarazioni di conformità e l’eventuale trattenuta da svincolare dopo la verifica finale.
Esempio compilato di contratto di appalto condominio
I dati utilizzati nell’esempio sono inventati e servono soltanto a mostrare come può essere compilato il fac simile. Il contenuto deve essere adattato al caso concreto.
CONTRATTO DI APPALTO PRIVATO PER OPERE RELATIVE A IMMOBILI CIVILI IN CONDOMINIO
Tra
il Condominio Glicine, con sede in Via del Cantiere 12, Comune di Esempio, codice fiscale CODICE FISCALE NON VALIDO – SOLO ESEMPIO, rappresentato dall’amministratrice pro tempore Anna Verdi, di seguito denominato “Committente”;
e
Edilizia Modello S.r.l. – SOCIETÀ NON ESISTENTE, con sede in Via dei Modelli 8, Comune di Esempio, Partita IVA NON VALIDA – SOLO ESEMPIO, rappresentata dall’amministratore Marco Blu, di seguito denominata “Appaltatore”.
Premesso che
a) il Condominio Glicine comprende l’edificio civile situato in Via del Cantiere 12, identificato con DATI CATASTALI NON VALIDI – SOLO ESEMPIO. Le unità immobiliari appartengono a Marta Rossi per 280 millesimi, Paolo Bianchi per 250 millesimi, Elena Neri per 240 millesimi e Luca Fontana per 230 millesimi;
b) le tabelle millesimali sono riportate nell’Allegato A;
c) il Committente intende affidare lavori di manutenzione straordinaria delle facciate, dei frontalini dei balconi, dei cornicioni e delle pareti esterne comuni dell’edificio. Le lavorazioni sono descritte nell’articolo 2 e nel capitolato tecnico allegato sotto la lettera B;
d) l’Appaltatore dichiara di disporre dell’organizzazione e dei mezzi necessari, di essere iscritto alla Cassa Edile della Provincia di Esempio e al Registro delle Imprese con NUMERO DI ISCRIZIONE NON VALIDO – SOLO ESEMPIO, di applicare il contratto collettivo del settore edile e di avere consegnato la documentazione relativa all’idoneità tecnico-professionale, all’iscrizione camerale e alla regolarità contributiva richiesta per il cantiere.
Si conviene e si stipula quanto segue.
- Premesse e comunicazioni
Le premesse e gli allegati costituiscono parte integrante del contratto. Le comunicazioni saranno inviate alle sedi indicate dalle parti oppure agli indirizzi PEC NON VALIDI – SOLO ESEMPIO comunicati per iscritto. - Oggetto dell’appalto
L’Appaltatore eseguirà le opere di allestimento del cantiere, montaggio dei ponteggi, rimozione delle parti deteriorate, ripristino degli intonaci, trattamento dei ferri di armatura, riparazione di frontalini e cornicioni, tinteggiatura delle facciate e smobilitazione finale. Quantità, materiali e modalità esecutive sono indicati nell’Allegato B. Le opere dovranno essere eseguite a regola d’arte e nel rispetto delle prescrizioni applicabili. - Oneri a carico del Committente
Il Committente mette a disposizione dell’Appaltatore, per la sola durata dei lavori, l’acqua e l’energia elettrica condominiali, il cortile interno per il deposito temporaneo autorizzato, il locale comune al piano terreno per gli utensili e l’accesso al lastrico solare. Non sono messi a disposizione macchinari condominiali. Gli spazi dovranno essere protetti, mantenuti puliti e restituiti liberi da materiali. L’accesso ordinario è consentito dal lunedì al venerdì, dalle ore 8.00 alle ore 17.00. - Variazioni proposte dall’Appaltatore
L’Appaltatore non potrà modificare opere, materiali o modalità esecutive senza preventiva autorizzazione scritta del Committente. Le proposte dovranno indicare ragioni tecniche, conseguenze sul prezzo e incidenza sui tempi. In mancanza di autorizzazione scritta non saranno riconosciuti compensi aggiuntivi. - Variazioni ordinate dal Committente
Il Committente potrà ordinare per iscritto variazioni che non modifichino la natura dell’opera e che, complessivamente, non superino un sesto del prezzo convenuto, pari nell’esempio a 20.000 euro oltre IVA. Le lavorazioni aggiuntive o ridotte saranno contabilizzate secondo i prezzi del capitolato o, se mancanti, mediante un nuovo prezzo approvato per iscritto. - Direzione tecnica del cantiere
L’Appaltatore nomina quale direttore tecnico del cantiere Paolo Neri, incaricato di organizzare le lavorazioni, coordinare il personale e mantenere i rapporti operativi con il Committente. - Controllo dei lavori
Il Committente eserciterà il controllo tramite l’amministratrice Anna Verdi e la direttrice dei lavori Giulia Fontana. Se vengono rilevate difformità rispetto al contratto o al capitolato, l’Appaltatore dovrà eliminarle entro dieci giorni dalla contestazione scritta, salvo il diverso termine reso necessario dalla natura dell’intervento. L’inadempimento potrà determinare la risoluzione nei casi previsti dalla legge e dal contratto. - Accesso al cantiere e intervento di terzi
Il Committente potrà autorizzare l’accesso di altre imprese o lavoratori autonomi, compresa l’impresa incaricata dell’impianto d’antenna, previa organizzazione con il direttore tecnico. Le attività dovranno essere coordinate nel rispetto delle misure di sicurezza e del piano di sicurezza e coordinamento, quando previsto. Eventuali interferenze dovranno essere comunicate tempestivamente. - Materiali
Tutti i materiali necessari saranno forniti dall’Appaltatore e dovranno rispettare le caratteristiche stabilite nell’Allegato B. Non sono previsti materiali forniti dal Committente. L’Appaltatore risponde della qualità, della corretta conservazione e dell’idoneità dei materiali impiegati. - Provvedimenti amministrativi
Il tecnico incaricato ha presentato la comunicazione o il titolo edilizio individuato come necessario per l’intervento. L’efficacia operativa del contratto e la consegna del cantiere restano sospese fino al completamento degli adempimenti richiesti. Il termine concordato per tale completamento è il 30 settembre 2026. Ciascuna parte resta responsabile degli obblighi che la legge pone direttamente a suo carico. - Subappalto
È autorizzato esclusivamente il subappalto del montaggio e smontaggio dei ponteggi alla Ponteggi Esempio S.r.l. – SOCIETÀ NON ESISTENTE, Partita IVA NON VALIDA – SOLO ESEMPIO. Ogni ulteriore subappalto richiede la preventiva autorizzazione del Committente. L’Appaltatore rimane responsabile dell’esecuzione delle opere e dovrà verificare e consegnare la documentazione del subappaltatore richiesta dalla normativa vigente, compreso il D.Lgs. 81/2008. - Termine di esecuzione e penale
I lavori inizieranno il 1 ottobre 2026, a seguito della consegna del cantiere, e dovranno essere ultimati entro 120 giorni lavorativi. Per ogni giorno di ritardo imputabile all’Appaltatore sarà applicata una penale di 150 euro, fino a un massimo complessivo del 10% del prezzo contrattuale. Non sono conteggiati i ritardi dovuti a variazioni ordinate, cause di forza maggiore o sospensioni non imputabili all’Appaltatore, purché tempestivamente documentati. - Prezzo e pagamenti
Il prezzo dell’appalto è stabilito a corpo in 120.000 euro, oltre IVA nella misura applicabile. Il pagamento avverrà come segue:- 12.000 euro alla consegna del cantiere;
- 24.000 euro al raggiungimento del 20% delle opere;
- 36.000 euro al raggiungimento del 50% delle opere;
- 36.000 euro al raggiungimento dell’80% delle opere;
- 12.000 euro dopo la verifica e l’accettazione dei lavori.
Ogni pagamento sarà effettuato entro dieci giorni dall’approvazione del relativo stato di avanzamento e dal ricevimento della documentazione fiscale prevista.
- Obbligazione solidale dei condomini sottoscrittori
Marta Rossi, Paolo Bianchi, Elena Neri e Luca Fontana dichiarano di assumere espressamente, nei confronti dell’Appaltatore, l’obbligazione solidale per il pagamento delle somme dovute in base al presente contratto. L’Appaltatore potrà richiedere a ciascun sottoscrittore l’intero importo rimasto insoluto, fermo il diritto di regresso nei rapporti interni tra i condomini. - Revisione del prezzo
La revisione del prezzo è regolata dall’articolo 1664 del codice civile. Se variazioni imprevedibili del costo dei materiali o della manodopera determinano un aumento o una diminuzione superiore a un decimo del prezzo complessivo, la revisione sarà riconosciuta esclusivamente per la differenza eccedente tale limite. Eventuali difficoltà impreviste di natura geologica, idrica o analoga saranno valutate secondo la disciplina applicabile. - Recesso del Committente
Il Committente potrà recedere dal contratto anche dopo l’inizio dei lavori, comunicandolo per iscritto con un preavviso di quindici giorni e tenendo indenne l’Appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno, secondo quanto previsto dall’articolo 1671 del codice civile. - Dichiarazioni di conformità
Al termine dei lavori l’Appaltatore consegnerà le dichiarazioni di conformità, le certificazioni dei materiali, i manuali e gli altri documenti previsti dalla normativa o dal capitolato per le opere effettivamente eseguite. - Verifica e accettazione
Terminati i lavori, l’Appaltatore inviterà per iscritto il Committente a eseguire la verifica. In caso di esito positivo, il Committente rilascerà una dichiarazione di accettazione senza riserve. Se il Committente non procede alla verifica o non comunica l’esito entro trenta giorni dall’invito, l’opera si considererà accettata nei limiti previsti dalla clausola contrattuale e dalla legge. - Normativa applicabile
Per quanto non disciplinato dal presente contratto si applicano le disposizioni del codice civile e le altre norme vigenti pertinenti alla tipologia di lavori. - Conciliazione e arbitrato
Le parti tenteranno preliminarmente una conciliazione presso la Camera di Commercio competente per il luogo in cui si trova l’immobile. Se il tentativo non conduce a un accordo, la controversia sarà devoluta alla Camera Arbitrale della medesima Camera di Commercio, secondo il relativo regolamento.
Comune di Esempio, 15 settembre 2026
Il Committente
Anna Verdi, amministratrice pro tempore
Firma di esempio: Anna Verdi
I condomini sottoscrittori
Marta Rossi, firma di esempio: Marta Rossi
Paolo Bianchi, firma di esempio: Paolo Bianchi
Elena Neri, firma di esempio: Elena Neri
Luca Fontana, firma di esempio: Luca Fontana
L’Appaltatore
Marco Blu per Edilizia Modello S.r.l. – SOCIETÀ NON ESISTENTE
Firma di esempio: Marco Blu
Art. 21 – Approvazione specifica delle clausole
Le parti dichiarano di approvare specificamente le clausole relative alle variazioni ordinate dal Committente, all’intervento di terzi, ai materiali, ai provvedimenti amministrativi, alla penale, all’obbligazione solidale, alla revisione del prezzo e alla conciliazione con successivo arbitrato.
Il Committente
Firma di esempio: Anna Verdi
I condomini sottoscrittori
Firme di esempio: Marta Rossi, Paolo Bianchi, Elena Neri e Luca Fontana
L’Appaltatore
Firma di esempio: Marco Blu
Allegato A
Tabelle millesimali del Condominio Glicine: Marta Rossi 280/1000, Paolo Bianchi 250/1000, Elena Neri 240/1000 e Luca Fontana 230/1000.
Allegato B
Capitolato tecnico delle opere di manutenzione straordinaria delle facciate, dei frontalini, dei cornicioni e delle pareti esterne comuni, con lavorazioni, quantità, materiali e criteri di esecuzione.
Clausole da verificare con particolare attenzione
- Solidarietà dei condomini: la responsabilità solidale non deriva automaticamente dal semplice affidamento dei lavori. La clausola presente nel modello introduce un impegno personale ulteriore e dovrebbe essere mantenuta soltanto se tutti i condomini interessati intendono accettarla e la sottoscrivono consapevolmente. La firma del solo amministratore non dovrebbe essere utilizzata per presumere tale consenso individuale.
- Allegati: le tabelle millesimali e il capitolato devono essere identificati in modo univoco. Materiali forniti dal condominio, cronoprogramma, computo metrico e piano dei pagamenti possono essere collocati in ulteriori allegati chiaramente numerati.
- Accettazione: il termine di trenta giorni previsto dal fac simile è una scelta contrattuale e non un termine generale valido per ogni appalto. Deve essere coordinato con la durata delle verifiche tecniche e con le garanzie per vizi e difformità.
- Conciliazione e arbitrato: la clausola deve indicare un organismo effettivamente competente. Prima di accettare l’arbitrato occorre considerarne costi, regolamento applicabile ed effetti sull’accesso al giudice ordinario.
- Garanzie: per lavori rilevanti è opportuno disciplinare espressamente contestazione e rimozione dei difetti, termini di intervento, garanzie previste dagli articoli 1667 e seguenti del codice civile ed eventuali coperture assicurative.
Firma, consegna dei lavori e conservazione
Il contratto deve essere firmato dall’amministratore munito dei necessari poteri e dall’impresa. Le clausole che impongono obbligazioni personali ai singoli proprietari richiedono una valutazione separata e, se mantenute, la loro sottoscrizione individuale. Devono essere conservati insieme al contratto la delibera, il capitolato, il computo, gli allegati tecnici, i documenti dell’impresa, le autorizzazioni, le varianti approvate e le attestazioni dei pagamenti.
L’apertura del cantiere può essere documentata con un verbale di consegna dei lavori, nel quale annotare data, stato dei luoghi, documenti consegnati e decorrenza del termine contrattuale. Al completamento è utile predisporre un verbale di fine lavori privati, distinto dalla successiva verifica e accettazione dell’opera.
