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In questa guida spieghiamo come funziona l’appalto in condominio e mettiamo a disposizione un fac simile contratto di appalto condominio Word e PDF da scaricare.
Contratto di Appalto Condominio
Il contratto di appalto, regolato dall’articolo 1655 del codice civile, è lo strumento mediante il quale un’impresa si impegna, con organizzazione di mezzi e assunzione del rischio a proprio carico, a realizzare un’opera o un servizio in cambio di un corrispettivo in denaro. Questa disciplina, normalmente applicata nei rapporti tra privati, trova piena applicazione anche quando è il condominio a commissionare lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria sulle parti comuni dell’edificio. Da un lato si colloca l’appaltatore, ossia l’impresa prescelta, dall’altro il condominio, rappresentato legalmente dall’amministratore.
L’essenza di questo contratto consiste in un’obbligazione di risultato, poiché l’appaltatore deve consegnare l’opera ultimata così come pattuito. È una forma di obbligazione che si distingue dalle cosiddette obbligazioni di mezzi, tipiche delle professioni intellettuali (per esempio, l’obbligo del medico di prestare cure adeguate senza garantire la guarigione). Nel condominio, l’appalto è quindi il modo più comune per affidare interventi di manutenzione, con la garanzia che i lavori siano completati nel rispetto degli accordi contrattuali.
Per comprendere come incaricare validamente un’impresa, occorre innanzitutto fare una distinzione tra interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, e poi, tra gli interventi straordinari, riconoscere quali siano di entità economica normale e quali di notevole entità. La manutenzione ordinaria rientra nel potere di gestione dell’amministratore, che può ordinare lavori per conservare e gestire i beni comuni, dovendo poi rendicontare il proprio operato all’assemblea. Non è necessario che l’assemblea ratifichi preventivamente questi interventi, purché si tratti di spese usuali o finalizzate al corretto mantenimento delle parti comuni. Qualora l’assemblea sia invece coinvolta per decidere in merito all’affidamento dei lavori, la delibera deve essere approvata con maggioranze che variano a seconda che si sia in prima o in seconda convocazione.
Nel caso degli interventi straordinari, si possono avere spese più o meno rilevanti rispetto alle ordinarie esigenze di gestione. Se si tratta di opere straordinarie che non raggiungono una soglia economica particolarmente elevata, si seguono gli stessi criteri di deliberazione validi per le operazioni di manutenzione ordinaria. Se la spesa è di notevole entità, occorre invece una maggioranza più elevata, che si misura non solo sul valore complessivo dell’edificio, ma anche sul costo che ricade proporzionalmente sui singoli proprietari. È la giurisprudenza a stabilire, caso per caso, quando un intervento straordinario debba considerarsi di “notevole entità”. La situazione patrimoniale del singolo condomino non conta; ciò che rileva è l’entità dell’operazione in sé, valutata in rapporto al valore dell’immobile e all’onere economico gravante sulla collettività condominiale.
Nella prassi, una volta deciso l’intervento straordinario, i condomini, riuniti in assemblea, scelgono l’impresa e il direttore dei lavori. Se nel regolamento condominiale non sono presenti procedure specifiche per indire una gara d’appalto, non è necessario selezionare l’offerta più economica: la scelta della ditta resta comunque una discrezionalità dell’assemblea, che potrà assegnare i lavori anche in maniera diretta. Nella stessa ottica, l’amministratore può disporre lavori di manutenzione straordinaria in modo autonomo soltanto quando questi rivestono carattere d’urgenza, cioè non possono essere rimandati senza conseguenze dannose o pericolose. Se però l’amministratore supera i limiti delle proprie attribuzioni e l’assemblea non ratifica l’operato, il rischio economico di tale iniziativa resta in capo allo stesso amministratore.
Nel valutare la tipologia di contratto da adottare, si deve tenere conto della differenza tra l’appalto e la prestazione d’opera: nel primo caso, l’impresa si impegna a organizzare i mezzi e le risorse necessarie per realizzare il risultato concordato, assumendosi il rischio della buona riuscita dei lavori; nel secondo caso, invece, si parla di attività prevalentemente individuale, spesso riferita a professionisti o artigiani che operano in forma autonoma. Nelle piccole riparazioni, è più frequente che si configuri un contratto di prestazione d’opera anziché di appalto, perché l’organizzazione dell’impresa risulta meno rilevante rispetto all’opera personale dell’artigiano.
Il contratto di appalto condominiale deve innanzitutto contenere la chiara individuazione del committente (il condominio, rappresentato dal suo amministratore pro tempore) e dell’appaltatore (l’impresa incaricata dell’opera), indicandone i dati essenziali: sede, codice fiscale e/o Partita IVA. È fondamentale che il testo preveda le premesse, ovvero le circostanze che illustrano la natura condominiale dell’immobile, le tabelle millesimali e la tipologia di lavori oggetto dell’appalto (ristrutturazioni, manutenzioni ordinarie o straordinarie), con l’esplicito riferimento alle disposizioni di legge in materia di edilizia e sicurezza sul lavoro.
All’interno del corpo contrattuale, occorre indicare con precisione l’oggetto dell’appalto: la descrizione delle opere da eseguire, come contenute nel capitolato allegato, costituisce l’impegno vincolante per l’appaltatore, che deve assicurare l’esecuzione a regola d’arte. Devono essere incluse le clausole sugli oneri a carico del committente, in modo da chiarire se quest’ultimo metta a disposizione, per esempio, acqua, corrente elettrica, oppure spazi e attrezzature di proprietà condominiale, specificando le modalità di utilizzo di tali beni.
Nel disciplinare i rapporti tra committente e appaltatore, è indispensabile una sezione dedicata alle variazioni ai lavori, sia proposte dall’appaltatore sia ordinate dal committente, stabilendo quando e come possono intervenire modifiche ai progetti originari o al prezzo pattuito. È inoltre opportuno che il contratto specifichi chi ha il ruolo di direzione tecnica del cantiere: in genere il direttore di cantiere è un soggetto scelto dall’appaltatore, mentre il committente (o un eventuale direttore dei lavori formalmente nominato) esercita il controllo sull’esecuzione e può, se necessario, fissare un termine di adeguamento alle condizioni contrattuali.
Non va trascurato l’aspetto relativo all’utilizzo del cantiere da parte di terzi, cioè la possibilità per il committente di fare intervenire in contemporanea altre ditte o lavoratori autonomi. È previsto un capitolo sui materiali da impiegare, con l’eventuale distinzione tra quelli forniti dall’appaltatore e quelli forniti direttamente dal committente, chiarendo le responsabilità per vizi o difetti. Le clausole in materia di provvedimenti amministrativi illustrano se tutte le pratiche necessarie (come permessi o comunicazioni) siano già state ottenute o siano ancora in corso di rilascio, con la previsione di una condizione sospensiva che subordina l’efficacia del contratto all’ottenimento di tali autorizzazioni.
Allo stesso modo, una sezione sul subappalto stabilisce se l’impresa possa affidare parte dei lavori ad altre ditte, indicando l’eventuale necessità di informare il condominio e di rispettare la normativa di sicurezza. Sono centrali anche i termini di consegna, con la previsione di clausole penali in caso di ritardo imputabile all’appaltatore, e la determinazione del prezzo, inclusi i criteri di pagamento (a corpo, a misura, a stati di avanzamento) e i termini entro cui i condomini devono versare gli importi. A tal proposito, è rilevante che si riconosca la responsabilità solidale di tutti i condomini nel pagamento delle somme dovute.
È indispensabile poi una clausola sul recesso unilaterale da parte del committente, che possa liberarsi dal contratto anche a lavori iniziati, purché indennizzi l’appaltatore delle spese già sostenute e del mancato guadagno, e una clausola che obblighi l’appaltatore a rilasciare le dichiarazioni di conformità alla normativa vigente sugli impianti e sulle opere eseguite. Devono essere stabilite le modalità e i tempi della verifica e dell’accettazione dei lavori: si prevede, di solito, un invito formale da parte dell’appaltatore e un eventuale rilascio di dichiarazione di accettazione con o senza riserve.
Ogni aspetto non disciplinato direttamente dal contratto è rimesso alla normativa vigente, mentre per le controversie vengono generalmente previste procedure di conciliazione presso la Camera di Commercio, seguite da un eventuale arbitrato.
Fac Simile Contratto di Appalto Condominio Word
Il fac simile contratto di appalto condominio Word può essere scaricato e modificato in modo da adattarlo alle proprie esigenze.
Modello Contratto di Appalto Condominio PDF Editabile
il modulo contratto di appalto condominio PDF editabile può essere compilato inserendo al suo interno i dati richiesti.
