Contratto di Appalto per Lavori Edili Privati

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In questa guida spieghiamo come scrivere un contratto di appalto per lavori edili privati e proponiamo un fac simile contratto di appalto per lavori edili privati Word da utilizzare come esempio.

Il contratto di appalto rappresenta uno dei contratti più utilizzati e diffusi nella società odierna, orientata alla commercializzazione frequente di beni e servizi. L’appalto viene definito come quella prestazione avente ad oggetto un’opera o un servizio verso il corrispettivo di un costo. In genere i contratti di appalto trovano spazio in schemi duttili che riguardano principalmente l’ambito della ristorazione, dei viaggi, della pubblicità, oltre che l’ambito edile, laddove le costruzioni e, più in generale, le opere di ristrutturazione comportano la necessità di regolamentare i propri interessi. Ciò può avvenire sia in ambito pubblico che privato. Nel primo caso si tratta di contratti di appalto o concessione che hanno ad oggetto l’acquisizione di servizi o forniture, oppure l’esecuzione di opere o di lavori. In questo caso è, dunque, la parte privata che assume l’obbligo di adempiere ad una prestazione a vantaggio della parte pubblica. Trattasi di servizi, forniture o esecuzione di lavori di vario genere.

Il Codice Civile, all’articolo 1655, definisce l’appalto come il contratto con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio, verso un corrispettivo in danaro pattuito tra le parti. Si tratta di un contratto che, in quanto tale, deve comunque rispettare i requisiti di validità stabiliti dalla legge per ogni tipo di contratto. Tra gli elementi necessari, ai sensi dell’articolo 1325 del Codice Civile, rileva, infatti, l’oggetto che deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile. L’oggetto dell’appalto può variare in base alle esigenze delle parti contrattuali: si passa dai servizi alla fornitura, all’esecuzione di opere dalla natura prettamente edile. Giuridicamente esistono differenze tra il contratto di appalto e quello di vendita. Tali differenze sono relative alla prevalenza del lavoro sulla materia laddove si parli di appalto, mentre nel caso della vendita si ha prevalenza della materia prodotta in via autonoma e non su commissione, come nel caso dell’appalto. Un’ulteriore differenza riguarda il contratto d’opera che viene definito come l’adempimento di una prestazione da parte di una persona che si obbliga a compiere un’opera o un servizio verso un determinato corrispettivo, contratto all’interno del quale il lavoro è svolto prevalentemente dalla singola persona, che non presuppone alcuna organizzazione dei mezzi propri o di ulteriore personale, senza prevedere, inoltre, alcun vincolo di subordinazione nei confronti del committente. All’interno di quest’ultimo contratto è necessario che l’appaltatore, il quale assume la gestione dei mezzi a proprio rischio, goda di un certo grado di autonomia durante l’esecuzione dell’opera, altrimenti diventerebbe un mero esecutore del committente e, secondo tale prospettiva, sarebbe anche esonerato da ogni eventuale profilo di responsabilità.

L’appalto pubblico è una tipologia contrattuale in cui una delle due parti è rappresentata da un ente pubblico. Si tratta di un contratto a titolo oneroso avente ad oggetto l’esecuzione di lavori o la fornitura di prodotti o ancora la prestazione di servizi. Questo è quanto statuisce anche il Codice dei Contratti che definisce l’ente pubblico come la parte passiva, cioè quella che deve sostenere i costi per acquisire una prestazione. La nozione di appalto pubblico è molto più ampia di quella di appalto privato in quanto nel primo rientrano anche tutti i contratti di compravendita o di somministrazione. Sussiste un’importante differenza, inoltre, tra appalto pubblico e concessione. Tale differenza risiede nella natura del corrispettivo: nel primo caso il corrispettivo è rappresentato dal denaro, nel secondo caso l’appalto trova nel diritto di gestire direttamente l’esecuzione dei lavori il proprio corrispettivo. Tale differenza non pregiudica lo schema dell’appalto che rimane costante anche nella concessione con l’unica differenza sopra esposta. Il contratto di appalto pubblico segue una determinata procedura, contraddistinta da fasi ben precise, per realizzare la quale è necessaria la selezione di società private in grado di eseguire i lavori oggetto del contratto di appalto. Tra le fasi principali del procedimento si riscontra: la fase decisionale, quella relativa alla predisposizione e alla pubblicazione del bando di gara volto alla selezione delle imprese stesse, la fase di vaglio ed esame delle domande di partecipazione pervenute secondo gli appositi canali di comunicazione, seguita dal confronto delle offerte presentate, il momento dell’aggiudicazione definitiva e, infine, la stipula del contratto di appalto pubblico.

Il D.Lgs. 163/2006 disciplina quei principi che regolano la materia degli appalti pubblici, nello specifico, statuisce che i comportamenti della Pubblica Amministrazione devono essere improntati ai principi di economicità, efficacia, tempestività e correttezza, oltre a dover rispettare i principi di non discriminazione, parità di trattamento, trasparenza e proporzionalità. Il Codice dei Contratti Pubblici ha la funzione di disciplinare tutto ciò che concerne l’applicazione di tali principi all’interno delle procedure previste per l’aggiudicazione degli appalti nonché quella di stipulare correttamente e senza discriminazioni i contratti derivanti dalla vincita della medesima gara d’appalto. L’appalto pubblico viene, ad ogni modo, inteso quale contratto di natura pubblica avente ad oggetto diverse tipologie di prestazioni, racchiuse sotto la stessa denominazione di appalto.

Il contratto di appalto stipulato tra soggetti privati prevede l’applicazione della disciplina codicistica riferibile alla norma di cui all’articolo 1655 del Codice Civile. L’appalto, in quanto fonte di obbligazioni, considera che una parte si costituita da un soggetto, in genere, dotato di personalità giuridica, come nel caso di una società o comunque di un’impresa che, con l’organizzazione dei propri mezzi e con l’assunzione dei rischi a proprio carico, si obbliga ad eseguire un certo tipo di prestazione per conto di un committente, persona fisica o giuridica. Può capitare, inoltre, che l’appaltatore dia in subappalto l’esecuzione dell’opera, tuttavia, è necessario che il committente autorizzi espressamente a ciò l’appaltatore. In caso di vizi e difformità nella realizzazione dell’opera, il committente non può, ad ogni modo, rivolgersi direttamente al subappaltatore che ha provocato le suddette ma dovrà agire nei confronti dell’appaltatore, dal momento che è soltanto con lui che ha stipulato il contratto di appalto. Solo successivamente l’appaltatore chiamato in causa dal committente potrà agire, in via di regresso, nei confronti del subappaltatore. Tuttavia, il subappaltatore non risponde dei difetti dell’opera stessa se costui si è limitato ad eseguire semplicemente gli ordini impartiti dall’appaltatore senza poter agire in maniera autonoma.

Dal punto di vista della responsabilità contrattuale, nell’appalto il committente può, innanzitutto, avvalersi dell’opera del direttore dei lavori che riveste il ruolo di rappresentante del committente sotto il profilo della conoscenza prettamente tecnica. In tal senso, la consegna dei lavori segna il momento di esecuzione del rapporto contrattuale, momento nel quale il committente deve mettere l’appaltatore nella condizione di prendere possesso dei beni sui quali andranno poi eseguiti i suddetti lavori. Durante l’esecuzione contrattuale il committente può operare, tuttavia, delle verifiche in corso d’opera per controllare che il lavoro venga eseguito a regola d’arte. Se così non fosse, lo stesso può stabilire un congruo termine affinché il committente possa conformare il lavoro ai canoni che la tecnica esemplare richiede, a pena di risoluzione del contratto e di risarcimento del danno. Ciò che rileva ai fini dell’inadempimento contrattuale vero e proprio, tuttavia, è il termine finale entro cui devono essere completati i lavori. Durante la realizzazione dell’opera è altresì possibile che il committente voglia apportare variazioni al progetto, autorizzando espressamente, a tal fine, l’appaltatore. Tali variazioni sui lavori prevedono un ulteriore compenso per l’appaltatore laddove il loro ammontare superi il sesto del prezzo complessivo. Allo stesso modo, l’appaltatore può decidere di recedere dal contratto se le variazioni siano non volute dal committente ma rese necessarie dalla realizzazione dell’opera stessa qualora l’importo delle variazioni superi di un sesto il prezzo complessivo. Entrambe le parti devono, ad ogni modo, sopportare una variazione del prezzo in aumento o in diminuzione entro la soglia del 10%. Diversamente, sarà possibile accedere all’istituto della revisione del prezzo onde evitare l’eccessiva onerosità sopravvenuta. Alla fine dei lavori, si procede con la verifica e con il collaudo degli stessi, nonché con l’accettazione dell’opera medesima. In tal modo, avviene il passaggio di proprietà di quanto realizzato e il trasferimento, dunque, dei rischi relativi al deterioramento o perimento dello stesso. Una volta consegnata l’opera, l’appaltatore risulta tenuto alla garanzia per le difformità e per i vizi della cosa, anche se dipendenti dal materiale fornito dal committente, salvo quelli conosciuti o conoscibili. I vizi e le difformità eventualmente riscontrate dal committente, devono essere denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta, a pena di decadenza, a meno che l’appaltatore li abbia riconosciuti o li abbia occultati. Tuttavia, se le difformità o i vizi sono tali da rendere del tutto inadatta l’opera così realizzata, il committente può chiedere la risoluzione del contratto. Nel caso in cui l’opera realizzata sia rappresentata da edifici o da cose costruire per durare nel tempo, per loro stessa natura, l’appaltatore è responsabile della loro rovina o dei gravi difetti, insieme al progettista e al direttore dei lavori, se tali difetti si manifestino nel corso di dieci anni dal compimento della stessa, purché ne sia stata fatta denuncia entro un anno dalla scoperta, a pena di decadenza. Pertanto, il diritto di agire del committente nei confronti dell’appaltatore si prescrive in un anno dalla denuncia dei vizi.

Modello di Contratto di Appalto per Lavori Edili Privati

Di seguito si trova un fac simile contratto di appalto per lavori edili privati che è possibile utilizzare come bozza. Il documento di esempio è in formato DOC, può di conseguenza essere aperto e compilato con Word, convertito in PDF o stampato.